(בווידאו: בכמה עלו מחירי הדירות מקום המדינה ועד היום)
תארו לעצמכם את המצב הבא: בשעה טובה רכשתם בית פרטי, שיפצתם ועיצבתם אותו במיטב כספכם. חלפו 4 חודשים בלבד, אבל חל שינוי משמעותי בחייכם אתם נדרשים לעבור לחו"ל או נקלעתם למצוקה פיננסית ואתם נאלצים למכור את הבית. מצאתם קונה, ולאחר זמן מה הוא מגלה בבית ליקויי בנייה. התוצאה: הרוכש מגיש נגדכם תביעה לבית המשפט בסכום כספי ניכר.
מה הסיכוי שבית המשפט יראה בכם במקרה זה כ-"קבלן", שחב באחריות כלפי הקונים, ויחייב אתכם לתקן את הליקויים שהתגלו בבית או לשלם פיצויים ניכרים לרוכש? ניתן להניח שמרביתכם ישיבו שאין סיכוי כזה אבל מתברר שזה בדיוק מה שעלול לקרות.
חוק המכר (דירות) מטיל אחריות משמעותית גם על מי שאינו "קבלן", כלומר אינו עוסק דרך שגרה בבניית בתים. למעשה, המחוקק אינו מתעניין במספר הדירות שמכר אדם או בתדירות מכירותיו. המחוקק גם אינו דן בשאלה אם אדם בנה את הנכס במו ידיו, או באמצעות אחרים. את המחוקק מעניינת אחריותו של אדם לנכס מקרקעין, ואם אותו נכס נבנה על ידיו (בעצמו או על ידי בעלי מקצוע) "על מנת למוכרו". כך מוגדר קבלן בהוראות החוק.
במלים אחרות, אם הוכחה כוונה למכור של אדם כלשהו, משמעות הדבר היא שהמוכר נכנס להגדרה של "קבלן", וחלה עליו האחריות לתקינותו של הנכס הנמכר. לכן, גם אם מוכר נכס מקרקעין יוכיח לבית המשפט כי אינו עוסק בבניית בתים ובמכירתם, או שאחרים בנו למענו את הבית זה לא יועיל לו, וטיעונו יידחה.
להכניס לחוזה
כבר אמרנו שההגדרה בחוק אינה של קבלן במשמעותו המקובלת. הטעם לכך נעוץ בחששו המוצדק של המחוקק, כי מי שמלכתחילה לא התכוון להשאיר בידיו את הנכס, כי אם למכור אותו לאחרים בין אם מדובר בקבלן מקצועי או באדם מן השורה עלול להקל ראש בטיב הבנייה ובאיכות החומרים שהשתמש בהם לבניית הנכס הנמכר.
אם כך, כיצד יוכל מוכר להימנע מתביעה כזאת, אם הוא נאלץ למכור את הדירה שבנה בתוך זמן קצר מסיום הבנייה? ובכן, מי שמתכנן למכור בית שרכש מאדם אחר והתגורר בו במשך פחות משנה, או בנה בית והתגורר בו פחות מ-6 חודשים, חייב לתת ביטוי בהתקשרות בינו לבין הקונה לכך שלא היה בכוונתו לבנות את הבית כדי למוכרו, אלא כדי לגור בו.
לשם כך, חשוב לפרט מראש בחוזה, וכמובן לתעד למקרה הצורך, את הנסיבות המיוחדות שהביאו את המוכר למכור את הבית שייעד למגורי משפחתו - לפני שהתגורר בבית או לאחר שהתגורר בו במשך תקופה קצרה מחצי שנה. הדבר יאפשר להוכיח כי בעת התכנון והבנייה ייעד המוכר את הבית למגורי משפחתו, ושהבית נבנה, הותאם ועוצב על פי צרכיו, אורחות חייו וטעמו האישי. בנסיבות כאלה, ניתן לסתור את החזקה בחוק המכר, שבניית הבית אכן נעשתה "לצורך מכירה".
בנוסף, ניתן להגדיר מסגרת אחריות מצומצמת מאוד של המוכר לתיקון ליקויים שיתגלו בבית הנמכר - לדוגמא, למשך שנה בלבד מיום חתימת ההסכם ("תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות" לתיקון אי?התאמות וליקויים לפי חוק המכר הן ארוכות בהרבה). סעיף כזה בחוזה יקל על המוכר לסתור את הטענה שבנה את הבית "על מנת למוכרו".
מי שלא דאג לכלול בחוזה המכירה מבעוד מועד את הסעיפים הרלוונטיים, עלול למצוא את עצמו במצב בעייתי. במקרה כזה, עליו להציג בפני בית המשפט ראיות לכך שהבית שבאמת נבנה כדי להתגורר בו, ולא בכוונה למוכרו.
קיימים מקרים שבהם מוכרי בתים שהתגוררו בהם תקופות קצרות הצליחו לסתור את החזקה הנטענת של בנייה "לצורך מכירה". אלה טענו כי נאלצו לעזוב את הבית בנסיבות אישיות קשות (מוות או מחלה), או כי ביצעו את המכירה במחיר נמוך ממחיר השוק, או הוכיחו כי בניית הבית נעשתה בסטנדרט גבוה במיוחד, עם התאמות ייחודיות שבוצעו בעבור המוכר ובני משפחתו, ולא בעבור רוכש פוטנציאלי.
הכותב הוא עורך דין במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי