(בווידאו: טיפים למשכירי דירות לפני חתימה על החוזה)
מה מצב הבניין שלכם? לא, אין מדובר רק במצב הגינה או בניקיון חדר המדרגות אלא גם תחזוקה מונעת ובדיקת תשתיות הבניין. אם מצב תשתיות הבניין שלכם אינו מזהיר אולי תתנחמו שאתם לא לבד. דוח שפרסמה לאחרונה הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון מציג תמונה עגומה למדי לגבי מצב הבניינים בישראל. מהדוח עולה כי רבים ממבני המגורים דואגים לתחזוקה שוטפת של הבניין אך קיימת הזנחה של שנים בכל הקשור לטיפול במערכות המבנה וביצוע בדיקות שגרתיות שוטפות. בהיעדר חקיקה ואכיפה של הנושא גם נראה כי דיירים רבים יעדיפו לטמון ראשם בחול או לסמוך כי ועד הבית או אפילו החברה לניהול הבניין ידאגו לכך.
כפי שלא הייתם סומכים על מישהו אחר שידאג לדירה שלכם - ודאי לא אם מדובר במרכיבים שיכולים להיות מצילי חיים כגון מערכות כיבוי אש, כך חשוב לוודא כי כל הדברים האלה מטופלים. אז מהם הגורמים שכל בניין חייב לדאוג שיטופלו? ננסה לשרטט את המרכיבים העיקריים.
מערכות גילוי אש
בכל בניין חובה שתהיה מערכת כיבוי אש. ככל שהבניין גבוה ומורכב יותר, כך גם מערכת גילוי וכיבוי האש. זוהי מערכת מצילה חיים וכאשר היא לא תקינה, בטיחות המגורים בבניין יורדת. לרוב נמצא בכל קומה גלגלון כיבוי, מטף וגלאי עשן. שימו לב שחייבים לבדוק את התקינות של כל אלה מדי פעם - אל תשאירו אותם ללא בדיקה שוטפת. גלאי אש וגלאי עשן אינם מונעים שריפה אבל הם הכרחיים בהתרעה לפני. ההתרעה מאפשרת לברוח מפני השריפה או מותירה מספיק זמן כדי להשתלט ולכבות את השריפה לפני שהיא מתפשטת.
מתזי מים (ספרינקלים) ותקנים
ספרינקלרים אינם מותקנים בכל בניין אלא אם כן קיימת דרישה של הג"א (הגנה אזרחית מטעם רשויות התכנון) או כסטנדרט של הבניין. מטרת הספרינקלרים היא לרסס מים על שריפה ולכבות אותה בזמן, לפני שהיא מתפשטת בבניין. בכל בניין פרושים כמה ספרינקלרים שאחראים לכיבוי האש ביחידת השטח שלהם. מערכות אלה חייבות להיות תקינות ומוכנות לרגע קריאה ויש לבצע בהן בדיקה תקופתית.
גנרטור
גנרטור מבטיח את אספקת הזרם החשמלי בבניין במקרה של הפסקת חשמל או פגיעה במערכת החשמל. אחזקת גנרטור היא חשובה מאוד - במיוחד במקרה בו יש בבניין מעלית. ועד הבית בבניין או החברה המנהלת האחראית לתחזוקת הבניין חייבים לדאוג לתחזוקת גנרטור שוטפת ולביצוע בדיקות תקופתיות. הבדיקות צריכות לכלול ביקורת תקינות לפחות אחת לרבעון ופעם בשנה.
תחזוקת הגנרטור חייבת להתבצע על ידי גורם מוסמך. במקרה והתגלתה תקלה בגנרטור היא צריכה להיות מתוקנת רק על ידי טכנאי גנרטור מוסמך. בכל הקשור לטיפול בלוח החשמל יש להזמין חשמלאי מוסמך.
מעליות
תחזוקת המעלית היא אחת הנקודות הקריטיות בתחזוקה השוטפת. מעלית שאינה תקינה מסכנת את המשתמשים בה ולכן החשיבות של אחזקת מעלית באופן שוטף גדולה מאוד. החוק מחייב כל בניין משותף לדאוג לשירות תחזוקה למעלית מטעם חברת אחזקה שפועלת באישור משרד התמ"ת והוועד או חברת הניהול חייבת לדאוג לשירות כזה אחת לחצי שנה מטעם מהנדס מוסמך מטעם משרד התמ"ת. אי קיום הבדיקה עלול להיחשב כעבירה פלילית.
משאבות לחץ מים
מערכת המים בבניין חיונית לאורח חיים תקין ובטחון הדיירים בשעת חרום. מערכת המים העירונית מספקת לחץ מים שמספק זרימה סדירה בבניינים נמוכים ואת המים הנדרשים למקרי חרום במרחב הציבורי. לטובת אספקת המים לבניינים רבי קומות מותקנות מערכת משאבות לחץ מים בכדי לדחוף את המים לקומות העליונות. משאבות אלו ממוקמות בחדר יעודי ותמיד יותקנו 2 משאבות (אחת לגיבוי). תקלות רבות של זרם מים נמוך נגרמות בעקבות אחזקה לקויה של מערכת זו וכדי להימנע מתקלות יש לבדוק אחת לחודש את תקינות פעילות המשאבות (לחץ מים + מים למערכת כיבוי האש).
ביטוחים לבניין
הנקודה האחרונה שיש לוודא היא הביטוח לבית המשותף. ביטוח זה חשוב כדי להגן על דיירי המבנה מפני הוצאות גדולות ובלתי צפויות. הוצאות אלו יכולות להיגרם מנזקים למבנה בעקבות פיצוץ צנרת, שריפה, רעידת אדמה, נזק בזדון, התפוצצות, סערה, פיצוצי בלוני גז, נזילות ועוד. ביטוח מבנה יכסה נזקים אלו ויאפשר לדיירים להחזיר את הרכוש המשותף לקדמותו ולאפשר המשך שימוש במבנה. אפשרות נוספת להוצאה של הדיירים היא תביעה של עובדים שעבדו בבניין ותוך כדי עבודתם נפגעו. ביטוח חבות מעבידים יגן על הדיירים מפני הוצאות התביעה במקרה בו הבניין שמר על כללי העסקה המעוגנים בחוק ובפוליסה שוועד הבית רכש עבור הבית המשותף.
מקרים אחרים בהם דיירי הבניין חשופים לתביעות ובעקבות כך להוצאות כספיות גדולות הם פגיעת גוף של מבקר מזדמן. ביטוח צד ג' יכסה פגיעות של צד שלישי אשר בעת ביקורו בבניין נפגע מכל דבר שהוא והחליט לתבוע את דיירי הבניין וזאת בתנאי שהבניין שמר על כללי תחזוקה כפי שמופיעים בחוק ובפוליסת הביטוח לבית המשותף אותה רכש.
הכותב הוא מייסד ומנכ"ל חברת DARIMPO, פלטפורמה מתקדמת לניהול ותפעול בניינים משותפים ומסחריים