החכם, הסחטן, הפחדן והתמים: סוגי הדיירים בפרויקטי תמ"א 38

בשנים האחרונות הפך המושג "תמ"א 38" לביטוי שגור בפיו של כל אזרח במרכז הארץ, שרואה איך פתרון יצירתי של מדינת ישראל לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה - הפך להזדמנות נדל"נית להשביח את ערך דירתו. במשך למעלה מעשור, כשעוקבים אחר עשרות פרויקטים, ניתן לראות מקרים בהם דיירים נוהגים בשכנות טובה, חברות ואחווה, ומקרים אחרים בהם נוהגים דיירים דווקא בדרכים של סחטנות וחוסר רציונליות.

בסופו של דבר, כל בעל דירה מרוויח מפרויקט תמ"א 38. בין אם הדייר גר בתל אביב או ברחובות, בין אם הוא שותף לפרויקט תמ"א 38/1 שבו מתווסף לדירתו ממ"ד בלבד; ובין אם הוא דייר בפרויקט תמ"א 38/2 שבו הוא יקבל דירה חדשה עם הרחבה של 25 מ"ר בצירוף חניה ומחסן - כל אחד מרוויח סכומים עצומים הפטורים ממס. אם כך, מדוע חלק רב מהפרויקטים לא יוצא אל הפועל עקב התנגדותם של בעלי דירות?

רוב הפרויקטים מתחילים ברעיון, חלום של בעל דירה שרואה לנגד עיניו את האפשרות להשביח את ערך דירתו. הוא מגייס את מרצו וזמנו כדי לקדם, להוביל ולהנהיג את בעלי הדירות בתהליך הארוך עד להגשמת הפרויקט ומימושו. אין ספק כי החולם הוא הדייר שהצלחת הפרויקט תלויה בו. אלא שכמעט בכל פרויקט נתקל בעל החלומות בטיפוסים שונים שמאתגרים את הפרויקט ולעיתים מעכבים אותו וגורמים לסכסוכים בין השכנים. ברוח החג, ניסינו לאבחן כמה טיפוסים של דיירים כמשל על 4 בנים דיברה התורה.

לקריאה נוספת:
העיר שבה דירת 3 חדרים תעלה לכם רק 585 אלף שקל
השכנים התנגדו - אבל פרויקט דיור בר השגה בהרצליה יצא לדרך
לשפשף את העיניים: איזה בית אפשר לקנות ב-12 מיליון שקל ברחבי העולם

שואל: למה כדאי לחתום על הסכם התמ"א?

ואתה אמור לו: כי קיבלנו מתנה ממדינת ישראל (זכויות בנייה), הבה ננצל את המתנה הזאת עד תום. עברנו תהליך מושכל ונכון באמצעות מכרז יזמים שלווה על ידי עו"ד והגענו להסכם משפטי מצוין שמגן עלינו. כך נצליח להנות ולהשביח את דירתנו בצורה משמעותית פטורה ממס.

דיירי הבניין ברח' הרא"ה 194 בר"ג, שעתידים לקבל את דירותיהם בבניין החדש בעוד כחודש, הם דוגמא "לחכמים" שראו את הנולד. הם ניהלו מכרז והתקדמו ביעילות ובמהירות לחתימה על הסכם. יש לציין שזמן קצר לאחר החתימה שינתה עיריית רמת גן את מדיניותה והפחיתה דרמטית את זכויות הבנייה במיזמי תמ"א. כיום, על סמך המדיניות החדשה, הפרויקט שלהם לא היה יוצא אל הפועל.

שואל: "למה אני והשכן שלי מקבלים את אותה תמורה כאשר הדירה שלי שווה יותר?"

ואתה אמור לו: תמ"א 38 אינה תכנית אשר מאזנת בין כלל הבעלים. היא מעניקה לכולם זכויות בנייה של 25 מטר ללא תלות במצב הדירה, גודלה, קומתה וכו'. חשוב לנסות לשאוף לאיזון במקרים בהם הדבר אפשרי.

בפרויקט תמ"א 38/2 אחד טען הבעלים של אחת הדירות, אשר ירש עשרות דירות ברחבי תל אביב, כי דירתו היא הדירה היקרה ביותר בבניין, וזאת בשל היותה ממוקמת בקומה השנייה, שהיא לפי ראות עיניו הקומה הטובה ביותר בבניין הקיים. משום כך, דרש אותו בעל דירה לקבל את הדירה היקרה ביותר בבניין החדש וסירב לחתום על ההסכם.

לאחר שהתקבלה החלטת וועדה שאישרה את מתן ההיתר, הבין הדייר כי ערך דירתו אינו עולה על ערך דירת הקרקע או ערך הדירה המשופצת בקומה השלישית, וכי בסופו של דבר, הנכס שנמכר ליזם במסגרת ההסכם, הוא זכויות הבניה ולא הדירות שעתידות להיהרס - אשר שוויין זהה ביחס לכל הבעלים. בכדי להימנע מהליכים אצל המפקחת על המקרקעין ומהסיכון להטלת סנקציות הנוגעות לדייר סרבן, הסכים הדייר לחתום על ההסכם.

שואל: "למה צריך לערוך מכרז יזמים ולמה צריך להיות מלווים על ידי בעלי מקצוע משלב כל כך מוקדם עוד בטרם בחרנו יזם?"

ואתה אמור לו: קיים חוסר איזון בין היזם שמודע היטב לזכויותיו לבין בעל הדירה שעסקאות נדל"ן אינם לחם חוקו. חוסר איזון זה יש לתקן באמצעות מינוי יועצים רלבנטיים (עו"ד, מפקח וכו') אשר ילוו את הבניין מראשית ההתארגנות, דרך בחירת היזם באמצעות מכרז וחתימת ההסכם ועד לסיום הפרויקט.

בפרויקט תמ"א 38/1 אחד, נוכחו הדיירים לדעת כי בניין שכן בעל נתונים זהים, קיבל מאותו יזם שנבחר על ידי בעלי הדירות בתהליך, תמורות נמוכות בצורה דרמטית משלהם, כי בבניין שלהם נערך מכרז ותחרות בין היזמים.

שואל: "מתי חותמים על ההסכם?"

ואתה פתח לו והסבר: ההסכם ייחתם לאחר שיוצג תכנון משביע רצון, לאחר שיובהר בצורה ברורה לכל בעל דירה מה התמורה המובטחת לו והתחייבויות היזם תהיינה מגובות בערבויות מתאימות, אשר ביום פקודה יבטיחו כי הבעלים יקבלו את התמורה שהיזם התחייב לה.

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית