(בווידאו: על העלויות הנלוות בעת רכישת דירה)
כשאנחנו מוכרים דירת מגורים, או בכלל כשאנחנו מבצעים עסקאות מקרקעין, לרוב איננו מתעכבים ובודקים מה חובת התשלום שלנו למע"מ. במקרים מסוימים ולא מעטים, אנחנו עשויים לגלות רק בדיעבד כי חבות זו הפכה את העסקה כולה לבלתי כדאית.
על פי החוק, מס ערך מוסף (מע"מ) הוא מס המוטל על עסקה, על יבוא טובין, ועל מתן שירותים, בשיעור קבוע ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו. המס מוטל גם על עסקת אקראי שעשה אדם כל שהוא, אף אם אינו רשום כעוסק, ובתנאי שיש לעסקה אופי מסחרי ובמסגרתה נמכרו טובין, או ניתן שירות, או שנמכרו מקרקעין והקונה הוא עוסק.
נסקור כאן מספר סוגיות בעסקאות מקרקעין הנראות תמימות לכאורה, אולם טומנות בחובן חיוב בתשלום מע"מ - שנכון להיום עומד על 17% מגובה העסקה. גם אם מדובר על מכירת דירה יד שנייה על ידי אדם פרטי שאינו עוסק, עשויה רשות מע"מ להחיל עליה את הוראות חוק מע"מ. ההוראה המנחה היא כי בעסקאות אקראיות בעלות אופי מסחרי, רשויות המס ידרשו תשלום.
רשלנות עלולה להביא לתאונת מס
אם רכשתם דירת מגורים ומכרתם אותה תוך פרק זמן קצר או בסמוך לרכישתה, עשויה רשות המסים לקבוע כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, שבגינה מסלול המיסוי הוא על פי פקודת מס הכנסה, ותחייב אתכם בתשלום מע"מ. ההיגיון מאחורי הוראה זו, הוא שהמוכר מסווג "כעוסק" בגין אותה מכירה וכך, חל עליו חיוב במע"מ כחוק, וכן שמסלול המיסוי הוא על פי פקודת מס הכנסה ולא על פי חוק מיסוי מקרקעין - והמשמעות של ההבחנה הרת גורל.
התנהלות מרושלת בעת ביצוע עסקאות שמטרתן היא השבחת הנכס ומכירתו ברווח, עלולה להוביל לעסקה להיות מוכרזת כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ולתאונת מס. כלומר, למוכר לא תהיה אפשרות לניצול פטור מלא או חלקי ממס שבח, לרבות חיוב במע"מ וחיוב במס הכנסה (בהתאם למס השולי שלו כ"עוסק").
על מנת להימנע מסיווג העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, כדאי למכור את דירת המגורים לפחות כשנתיים ממועד רכישתה. כדאי לדעת כי גם במצב בו נמכרות זכויות בנייה הצמודות לדירה או לבניין, והמכירה מתבצעת בגין אותן זכויות בלבד, עשויה רשות המסים להטיל חיוב במע"מ.
גם בעניין השכרת דירות או שטחי מסחר מסתמן כי חלה מגמה בה רשות המסים מסווגת את ההכנסות מדמי שכירות במקרים רבים כ"הכנסה אקטיבית". במצב דברים זה, יוטל על המשכיר (העוסק) חיוב במע"מ. סוגיה זו התבררה לאחרונה בפסק דין שרגא בירן, בה המחלוקת המשפטית בין בירן לרשות המסים הגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון.
רשות המסים טענה כי עו"ד בירן הוא מרובה דירות ומנהל את ענייניו באופן בו עוסק מנהל את עסקיו ומכאן - הכנסותיו משכירות אינן חוסות בגדר הכנסה פסיבית (אשר לא חייבת במע"מ והיא בשיעור מס מקסימלי של 10%), אלא בהכנסה אקטיבית, וכי יש לראות את מר בירן כעוסק לצורך חיוב במע"מ.
לפיכך, טענה הרשות כי בירן חייב במס הכנסה לפי מדרגות המס הרגילות, עד לשיעור המס השולי. כלומר, אם היה במדרגת מס גבוהה, ימוסה בהתאם, וזאת בתוספת מע"מ. בית המשפט העליון קבע כי ישנן הכנסות מסוימות שהן שיטתיות ומחזוריות אשר דורשות יגיעה אישית - הכנסות אלה תסווגנה כהכנסות אקטיביות וכל מקרה ייבחן לגופו.
לאור מקרים אלה עולה השאלה - מה בדבר עוסקים המדווחים לרשויות מע"מ במהלך העסקים השוטף שלהם? האם הם יסווגו כעוסקים בעת ביצוע מכירת דירה? התשובה לכך אינה חד משמעית, אך מקצועו של העוסק לצורכי מע"מ יהווה גורם מכריע בשאלה הנ"ל.
האם עסקת המקרקעין מנותקת מההתנהלות העסקית בשגרה?
בכל מקרה בו ביצע עוסק עסקה במקרקעין המנותקת מפעילותו העסקית, ניתן לטעון ל"פיצול כובעים". כלומר, יש הפרדה מוחלטת בין היותו אדם פרטי בעת ביצוע עסקת המכירה להיותו עוסק לצורך מע"מ במהלך עסקיו הרגילים.
דוגמא לכך היא פסק דין יערי, שהיה רשום כעוסק בע"מ ובעל רישיון לעריכת דין. יערי רכש דירת נופש הכוללת שירותי ניהול, וכאשר ביקש לנכות את התשומות בגין הרכישה - נענה בשלילה.
רשויות מע"מ טענו לפיצול כובעים, כלומר להפרדה מוחלטת בין כובעו של עו"ד יערי כעוסק רשום, לכובע שלו כאדם פרטי ומשכך, הוא לא הורשה בניכוי מס התשומות. רשות המסים טענה כי מדובר בהשקעה פסיבית אשר ההכנסה בגינה אינה חלק ממהלך עסק כלשהו, ולכן לא הותר הקיזוז.
במקרה אחר, בפסק דין נבוק, התקיימה מכירת נכס מסחרי על ידי שני עוסקים הרשומים במע"מ. בעת מכירת הנכס טענה רשות המסים כי יש לחייב את העסקה במע"מ, וזאת בשל העובדה שהמכירה נעשתה על ידי עוסקים הרשומים בספרי מע"מ בעת פעילות עסקית של העסק. העוסקים הוכיחו כי אינם מנהלים עסק להשכרת נכסי מקרקעין ובית המשפט קבע כי לא יחול בגין העסקה חיוב במע"מ.
הכותבת היא עו"ד המייצגת בעסקאות מקרקעין ובעלת משרד עורכי דין העוסק במקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין