פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחפשים מציאה: האם כדאי לרכוש דירה מכונס נכסים?

      לקניית דירה המוצעת למכירה על ידי כונס נכסים יתרונות רבים: הקנייה בטוחה, ההליך מפוקח ולעתים גם המחיר נמוך יותר. איך עושים את זה וממה כדאי להיזהר? מדריך

      מחפשים מציאה: האם כדאי לרכוש דירה מכונס נכסים?
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: על העלויות הנלוות ברכישת דירה)

      שוק הנדל"ן מדגים בשנתיים האחרונות צינון מסוים ברמות המחירים, בעיקר באזורי הביקוש. בשוק מסוג זה, עשויה רכישת דירה מכונס נכסים להיות כדאית ועדיפה בנסיבות מסוימות על רכישת דירה בשוק החופשי - זאת בכפוף לעריכת הבדיקות המקדמיות המתחייבות. ראשית, במובנים רבים מדובר בקנייה בטוחה יותר מרכישה בשוק הרגיל שכן ההליך מלווה ומפוקח על ידי ערכאה שיפוטית (בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל) תוך שהמכירה מתבצעת כשהנכס נקי משעבודים ועיקולים. בכך יש יתרון מהותי לקונה, אשר מקבל נכס חף מ"גיבנות" ומחזיק בכתובת ברורה להעלאת כל טענה בעניין.

      יתרון נוסף ברכישה מסוג זה, נעוץ במהירות הליך הרכישה ורישום הזכויות בטאבו. הליך הכינוס הוא ככלל, הליך מהיר, המנוהל באופן תכליתי ואשר מאפשר גיבוש עסקה וביצועה פעמים רבות בטווח של חודשים ספורים, ללא שגחמות כאלה ואחרות של מוכר המתלבט באשר לעצם רצונו לבצע מכירה, משפיעות על הקונה הפוטנציאלי ומסבות לו הוצאות ונזקים.

      במקרים מסוימים של כינוס נכסים בהם מדובר במכירה כפויה ומהירה, ניתן להגיע לרכישה בתנאים כספיים הנמוכים במידה מסוימת ממחירי השוק - מחירים הנמוכים בכ-15% משווי השוק של נכסים ולעתים אף יותר מכך (עם זאת, במקרים לא מועטים, ובעיקר באזורי הביקוש, ניתן למצוא עסקאות מכירה בכינוס נכסים בהן המכירה מבוצעת בשווי שוק מלא, ולעיתים אף גבוה ממנו).

      לקריאה נוספת:
      העיר שבה דירת 3 חדרים תעלה לכם רק 585 אלף שקל
      לראשונה אושרה תוכנית בנייה לגובה בטירה - על קרקעות מדינה
      מרכז טאוב: הסיבה העיקרית למינוס - לוקחים משכנתא וגרים בשכירות

      שכונה ד באר שבע (ראובן קסטרו)
      הליך מכירה מפוקח (צילום: ראובן קסטרו)

      מיהו כונס הנכסים ותפקידו?

      כונס הנכסים, עו"ד או רו"ח במקצועו, ממונה על ידי בית המשפט או הוצאה לפועל. כונס הנכסים נכנס, בכל הקשור לנכס הנמכר על ידו, בנעלי בעל הזכויות בו, ותפקידו למוכרו, בין אם לצורך פירעון חוב של בעל הזכויות לצד שלישי ובין לצורך חלוקת תמורות בו בין בעלי הזכויות בנכס אשר מנהלים הליכים משפטיים בינם לבין עצמם לגבי זכויותיהם בנכס (למשל, במקרה של פירוד בין בני זוג, או במקרה של סכסוך בין שותפים בנכס).

      בנסיבות אלה, פעמים רבות מתחיל הליך הכינוס בתפיסת החזקה נכס נשוא כינוס הנכסים על ידי הכונס ופינוי בעל הזכויות בו (ככל שמדובר בחייב של הנושה שלבקשתו מונה כונס הנכסים). לאחר מכן אחראי הכונס על שמירת הנכס, אחזקתו, פרסומו, ומכירתו, הכל כפוף להוראות הערכאה השיפוטית המפקחת, עד שלבסוף עליו לפעול לחלוקת הכספים שנתקבלו בגין מכירת הנכס לנושה הרלוונטי (או לחילופין בין בעלי הזכויות בו).

      כיצד יש להתחיל תהליך של רכישת דירה מכונס נכסים?

      נכסי מקרקעין מכונס נכסים מוצעים למכירה בתקשורת בדרכים שונות. ניתן למצוא הזמנות להציע הצעות מטעמם של כונסי נכסים באתרי אינטרנט ייעודיים שונים, כגון אתר "כונס און ליין", אתר "יד 2", ואתרים ייעודיים חדשים בהם ניתן להתמודד ולהגיש הצעות מקוונות לרכישת נכסים (בעיקר כלי רכב) דוגמת אתר "קארביד". לצד פרסומים אלה ניתן למצוא פרסומים גם באמצעי התקשורת המסורתיים יותר, במדורים הכלכליים בעיתונים, בהם מפורסמות מדי יום הזמנות להציע הצעות לרכישת דירות, כלי רכב ומיטלטלין על ידי כונסי נכסים.

      גלישה באתר "יד 2" מעלה, כי נכון להיום, ההיצע הגבוה ביותר של דירות מגורים המועמדות למכירה באמצעות כינוס נכסים, מצוי באזור גוש דן ובפרט בתל אביב, רמת גן ופתח תקווה. היצע נמוך מעט יותר של דירות למכירה בהליכי כינוס נרשם באזור חיפה והקריות.

      כאמור, במסגרת הליך כינוס הנכסים, מפרסם כונס הנכסים הזמנה לקבלת הצעות לרכישת הנכס. במרבית המקרים, בהמשך לפרסום, ניתן לקבל, באמצעות פניה טלפונית או בכתב, תיק מידע ובו פירוט נתונים ראשוני לגבי הנכס, נוסח חוזה מכר וחוות דעת שמאית (ממנה יימחקו בדרך כלל נתוני השווי של הנכס). לצורך התמודדות בהליך, נדרש המציע להגיש הצעה חתומה (ובמרבית המקרים גם נוסח חוזה חתום) אשר יגובו בערבות בנקאית או שיק בנקאי בגובה 10% מסכום ההצעה (סך שיכול להשתנות על פי דרישות כונס הנכסים).

      הפקדת הערובה מיועדת להבטיח כי במקרה בו הצעתכם תתקבל ולאחר מכן תתחרטו ותרצו לחזור בכם, יוכל כונס הנכסים להיפרע מסכום זה. כמובן שהפקדה זו מצריכה יתר זהירות בעת הגשת הצעות והתמודדות בהתמחרות לצורך רכישת הנכס.

      בהמשך מקוימת, בדרך כלל, התמחרות במשרדי כונס הנכסים - מעין מהלך של מכירה פומבית, במסגרתה מעלים המציעים את הצעותיהם על פי מדרגות שנקבעות על ידי כונס הנכסים, עד העמדת ההצעה הגבוהה ביותר, אשר מוכתרת כהצעה המיטבית בהתמחרות. יש לזכור, כי ככלל, כונסי הנכסים שומרים לעצמם את הזכות שלא לפעול לאישור המכירה גם במקרה בו הוגשה הצעה שהוכתרה כהצעה מיטבית, אם לטעמם אין מדובר בהצעה גבוהה דיה.

      מהם החסרונות והסיכונים הקיימים?

      רכישת נכס בהליך כינוס נכסים כרוכה גם במספר חסרונות וסיכונים שאין להתעלם מהם. במידה ובהליך ההתמחרות הצעתכם התקבלה לא ניתן עוד לחזור ממנה אלא כנגד חילוט הערובה שהופקדה. בנוסף, רכישה מכונס נכסים נעשית בצורת "as is". כלומר, הנכס נקנה כפי שהוא ואם יש בו פגם או ליקוי כלשהו לרוכש לא תהיה, בדרך כלל, אפשרות לביטול העסקה או להעלאת טענה כנגד המוכר (כונס הנכסים) בעניין.

      בנסיבות אלה ברור כי אדם המעוניין לרכוש נכס מכונס נכסים חייב לבדוק את הנכס באופן מקצועי ולעומק את הנכס, באמצעות גורמי מקצוע רלוונטיים. במקרה בו מדובר ברכישת נכס מקרקעין יש לבחון את ההיבטים התכנוניים והמשפטיים הקשורים בו, לרבות בדיקת נסח הטאבו ותיק בניין העיר, לבצע מעבר מדוקדק על נוסח חוזה המכר המועמד על ידי כונס הנכסים ולבצע סיור בסביבת המגורים ולברר לגבי השכנים.

      סיכון נוסף עלול להיווצר במצב בו כונס הנכסים אינו מקבל הצעות לשביעות רצונו ועלול להחזיק את המציע שהגיש הצעה והפקיד ערובה, כ"בן ערובה" במשך תקופה ממושכת. הפתרון המוצע למצב זה, ככלל, הינו באמצעות הגבלת תוקף ההצעה בזמן, באופן ברור ובתיאום, ככל הניתן, מול כונס הנכסים עצמו.

      הכותב הוא עו"ד שותף במזור בית הלחמי חברת עורכי דין המתמחה בחדלות פירעון וכינוס נכסים. אין בכתוב משום תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת