צעד אחר צעד: כך תקבלו משכנתא בלי לריב עם הבנקים

רוב נוטלי המשכנתאות מבזבזים את זמנם במעבר בין הבנקים השונים והתמקחות על ריביות עוד לפני שחתמו על חוזה קניית דירה. מאמר זה ינסה לעשות לכם קצת סדר בתהליך כדי שתחסכו זמן יקר ותצלחו אותו בצורה האפקטיבית ביותר.

לפני הכל חשוב לדעת לקראת איזו עסקה אתם הולכים ולבצע תכנון פיננסי מקדים. הרעיון הוא לבנות תוכנית מימונית לעסקה עוד לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה. אתם חייבים להבין כמה משכנתא אתם צריכים, כמה הון עצמי יש לכם ובאיזה אחוז מימון מדובר.

זה חשוב לא רק כדי לקבל סדר גודל להחזר החודשי שתשלמו עבור המשכנתא אלא גם כי חשוב שתבואו מוכנים לבנק. בבנקים יש מדרגות של אחוזי מימון וחשוב להכיר אותן מראש, מדרגת המימון היא אחד הפרמטרים שיקבעו את רמת הריביות שלכם.

לקריאה נוספת:
נחתם הסכם גג ענק בחיפה: 15 אלף דירות חדשות
ועדת הערר ת"א ביטלה היתר להקמת בית קפה מול צומת הטייסים
יפו: פרויקט עם 100 דירות חדשות בשדרות ירושלים

כחלק מהתכנון הפיננסי וחישוב ההון העצמי, יש לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות ברכישת דירה שאינן מסתכמות, בדרך כלל, רק במחיר הנקוב בחוזה הקנייה של הנכס. בין היתר מדובר בעלויות תיווך, מס רכישה, עלויות מעבר, שמאות, דמי פתיחת תיק וביטוחי משכנתא. באסטרטגיה נכונה ניתן לחשב את העלויות הנלוות כחלק מההון העצמי שברשותכם ובהתאם לחשב את סכום המשכנתא שאתם צריכים.

רק לאחר שהבנתם את התוכנית הכלכלית שלכם, חשוב שתדאגו לקבל לפחות אישור עקרוני אחד מהבנק. האישור העקרוני מהווה למעשה את הסכמתו העקרונית של הבנק לתת לכם משכנתא בהתאם לאופי העסקה ולסכום המשכנתא שאתם מבקשים. בשלב זה אין טעם וצורך לדון עם הבנק על הריביות אלא העיקר הוא לשים דגש על קבלת האישור.

לכן, מספיק שתיגשו לבנק אחד או שניים והעיקר שתדאגו לקבל אישור עקרוני עדכני שתואם כמובן את הנתונים האישיים שלכם, את סכום המשכנתא שאתם צריכים ובהתאם לסוג העסקה.

הסיבה העיקרית שאין טעם לבזבז את זמנכם במכרז ריביות בין הבנקים לפני חתימת חוזה היא שבדרך כלל עובר זמן רב מרגע קבלת אישור עקרוני עד שתצטרכו את המשכנתא בפועל. לעתים לוקח זמן למצוא נכס ולעיתים מפרט התשלומים בחוזה הוא כזה שיש להמתין מספר חודשים עד לשחרור המשכנתא.

בעבר תוקף הריביות באישור העקרוני של הבנקים היה תקף ל-12 יום וכך קרה מצב שגם כשטרחתם לגשת למספר בנקים לבצע משא ומתן ביניהם, עד שהגעתם לרגע האמת, הריביות באישורים כבר לא היו תקפות.

כיום, לאחר הוראה חדשה של בנק ישראל, תוקף הריביות באישורים העקרוניים הוארך ל-24 יום, מה שמאפשר לכם כמובן יותר זמן לבצע מכרז ריביות אגרסיבי ואף להספיק להשלים לבנק את כל המסמכים הדרושים.

כעת לאחר שחתמתם על חוזה הרכישה ובניתם כבר את התוכנית הכלכלית, אתם אמורים לדעת מהו הרכב המשכנתא האופטימלי ביותר עבורכם. לא לכולם מתאימה אותה המשכנתא. לכל אחד ואחת מכם מתאימה משכנתא שונה בהתאם לפרופיל הפיננסי האישי ובהתאם לסוג העסקה.

בבחירת המשכנתא ישנם הרבה פרמטרים שיש לשים לב אליהם שכן לכל מסלול משכנתא אופי שונה לאורך זמן ואפשרויות פירעון שונות. עשו שיעורי בית עוד לפני שאתם ניגשים לבנק ובידקו באלו מסלולים הריביות קבועות, באילו משתנות ובאיזו תכיפות, האם המסלולים שבחרתם צמודים למדד ואיך זה ישפיע על ההחזר החודשי שלכם במהלך השנים?

אם למשל אתם קונים נכס להשקעה, שימו דגש לגמישות בפירעון המשכנתא, לחילופין אם רכשתם נכס למגורים ואתם יודעים שאין לכם אפשרויות פירעון עתידיות, ותרו על מסלול בו הריבית משתנה בתדירות גבוהה ואל תתנו לבנק את השליטה על תמהיל המשכנתא אלא הגדירו מראש מה נכון לכם.

רוב נוטלי המשכנתאות שמגיעים לבנק לבד, מבקשים את ההחזר החודשי הנמוך ביותר ולכן רובם ככולם מקבלים הרכב משכנתא זהה, כלומר מקבלים את אותה ההצעה המחולקת ל-3 מסלולים בפרישת שנים ארוכת טווח כדי לאפשר החזר חודשי נמוך. מה שאותם לווים לא מבינים הוא שאותו החזר חודשי נמוך יוצר הרכב משכנתא שיעלה להם ביוקר בטווח הארוך. לכן כשאתם מבקשים החזר חודשי נמוך במטרה לשלם כמה שפחות לבנק, אתם עלולים למצוא את עצמכם בסוף משלמים כפול לבנק.

בבחירת המשכנתא האופטימאלית ביותר עבורכם, אתם חייבים לבחור בהחזר חודשי מציאותי. מצד אחד, החזר חודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך השנים ומצד שני החזר חודשי ריאלי ביחס לסכום המשכנתא שאתם לוקחים. ככל שתעלו את ההחזר החודשי כך תוכלו ליצור משכנתא אופטימלית יותר.

עכשיו כשכבר החלטתם על ההחזר החודשי הנכון ביותר וביצעתם את כל התכנון הפיננסי המקדים, זה הזמן לצאת למכרז ריביות בין הבנקים על מנת להשיג את הריביות הטובות ביותר. בשלב הזה אתם כבר סגורים על הרכב המשכנתא שלכם וכל שנותר זה לגשת עם התוכנית שלכם לכל הבנקים ולהתחיל לבצע השוואה ביניהם. חשוב להגיע לבנקים עם ראש פתוח לפתיחת חשבון עו"ש חדש שכן לעיתים זה מיטיב את התנאים. היו פתוחים לשמוע את האפשרויות.