(בווידאו: טיפים לרכישת קרקע חקלאית)
רציתם להפוך את הדירה שבבעלותכם למשרד? ראיתם פרסומת לרכישת קרקע חקלאית במטרה לבנות עליה בניין מגורים? חשוב לדעת שבשני המקרים על מנת שתוכלו לעשות בנכס או בקרקע את השימוש שאתם רוצים, צריך להעביר אותם תהליך של שינוי יעוד. תוכניות בניין ועיר (תב"עות) קובעות לכל קרקע יעוד, שהוא השימוש היחיד שאפשר לעשות בה. כל שימוש אחר נחשב להפרה.
איך מבצעים שינוי ייעוד? האם כל אחד יכול לעשות זאת?
השלב הראשון של שינוי יעוד הוא להבין לאיזה שימוש עתידי השינוי מתבצע - האם הוא תואם את הסביבה הקיימת, והאם התשתיות הקיימות יאפשרו את שינוי הייעוד העתידי. את כל הגורמים הללו בוחנת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שצריכה, למעשה, לאשר תב"ע חדשה. תיאורטית, כל אחד יכול לבצע שינוי יעוד, אך מדובר בהליך לא פשוט כלל.
לצורך הכנת התב"ע יש לשכור את שירותיו של אדריכל, העורך את התב"ע ומגישה לוועדה המחוזית. שם, במסגרת הליך קליטתה של התוכנית, היא תיבדק בדיקה מוקדמת. לאחר מכן עורכת הועדה המחוזית דיון ומחליטה אם לדחות התוכנית או להפקידה להתנגדויות הציבור (בדרך כלל בכפוף לקיומם של תנאים שעל מגיש התוכנית לקיים ולמלא).
אם הוחלט על הפקדת התוכנית - עומדת לכל הרואה עצמו נפגע ממנה הזכות להתנגד לה בתוך 60 יום. הודעה בדבר הפקדת תוכנית להתנגדויות מפורסמת ברשומות ובעיתונים. במידה והוגשו התנגדויות לתוכנית, הוועדה המחוזית מזמנת את המתנגדים, את מגיש התוכנית ואת הוועדה המקומית על מנת לשמוע את עמדותיהם ולהכריע ביניהן.
הוועדה המחוזית יכולה לדחות את התוכנית או לאשרה (בדרך כלל בתנאים). עם קיום התנאים, ותיקון התוכנית בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית היא מפורסמת אותה למתן תוקף. כמובן שעל החלטת הוועדה המחוזית לאשר תוכנית או לדחותה ניתן לערור בפני ערכאה תכנונית גבוהה יותר (המועצה הארצית לתכנון ובנייה), ובמקרים מיוחדים ניתן לתקוף את החלטת המועצה הארצית בפני בג"ץ.
ומה יכול להשתבש בדרך? לא מעט
הליך של שינוי יעוד הוא ארוך ומורכב, ולכן לא ניתן לצאת לדרך בלי ליווי של אנשי מקצוע, לכל הפחות אדריכל. הבדיקות המוקדמות שיש לערוך על מנת לבחון היתכנות המהלך הן מורכבות, שכן שינוי הייעוד אינו מתבצע "בחלל ריק" אלא צריך להיות תואם את אופייה ומהותה של הסביבה.
לא ניתן לצפות מראש את טיב ההתנגדויות ומהותן אך ברור שיש להן השפעה מכרעת על סיכויי אישור התוכנית. יש לקחת בחשבון הפקעות לצרכי ציבור הכרוכות בשינוי יעוד ועשויות להגיע לעד 40% משטח הקרקע (ללא תשלום פיצויים).
מאחר ושיתוף הפעולה עם הרשויות הוא חלק חיוני בהליך שינוי יעוד מוצלח, הקשר הרציף איתן משמעותי מאוד. עובדה זו מעניקה ייתרון ליזמים או קרנות להשבחת נדל"ן, בשל ההיכרות עם הבירוקרטיה. השיח שמתנהל עם הרשויות עוד מתחילת הפרויקט מגדיל את הסיכוי שלו לעבור בצורה חלקה יותר.
מורכב, אבל די רווחי
אף שמדובר בהליך ארוך, לא מעט יזמים בוחרים להיכנס למשחק בשל הפוטנציאל העסקי הטמון בו. קרקע המיועדת לחקלאות או לשימושים ציבוריים זולה בכ-50% מקרקע שכבר מיועדת למגורים או למסחר, ולכן פוטנציאל הרווחיות יכול להיות גדול מאוד ליזם שמחליט לרכוש קרקע כזו. כיזם, אם אתה קונה קרקע שיש עליה כבר ייעוד למגורים, אתה משלם את מחיר השוק המלא, אך יש לך את הוודאות שכבר אפשר לצאת לבנייה.
לעומת זאת, אם אתה עושה בעצמך את שינוי הייעוד, לצד הפוטנציאל העסקי הגדול של רכישת קרקע מוזלת, יש עלויות של צוות היועצים והמתכננים שמטפלים בתהליך שינוי הייעוד, יש את עלות הזמן עד לתחילת הבנייה - שיכול לקחת בין 5-15 שנה - אבל יותר מהכל יש את הסיכון שהבקשה לשינוי ייעוד כלל לא תאושר. לכן יזמים שמבצעים שינוי יעוד לקרקע צריכים גב כלכלי יציב, שיכול להחזיק אותם בשנים של ההליכים הבירוקרטיים הסבוכים.
איך מורידים את הסיכון?
יש סוגים שונים של עסקאות שמאפשרות למתן קצת את מידת הסיכון. לדוגמא, ישנם יזמים שקונים את הקרקע במזומן, ולוקחים על עצמם את הסיכון שהתוכנית לא תאושר והכסף שלהם ירד לטמיון - אך ישנם גם יזמים שקונים את הקרקע בעסקת קומבינציה, ואז הסיכון נמוך יותר.
כמו כן, ישנם יזמים שקונים קרקע, עושים לה שינוי יעוד, ומוכרים אותה מיד בשלמותה או בחלקים ליזם אחר, לעומת יזמים שלאחר שינוי הייעוד יוצאים בעצמם למהלך של בניית פרויקט כמו בכל עסקה רגילה.
עו"ד גלית שיצר היא שותפה במשרד עמית פולק מטלון ושות' ועופר זרף הוא מנכ"ל ובעלי חברת יסודות איתנים, המתמחה בעסקאות לשינוי יעוד