פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מבקשים שימוש חורג בנכס? לא בטוח שאתם חייבים לשלם מס

      קבלת היתר לשימוש חורג בנכס כרוכה לרוב בתשלום היטל השבחה. פסיקת ביהמ"ש לעניינים מנהליים בת"א מראה כי יש מקרים בהם ניתן להימנע מהתשלום. מה צריך לבדוק? מדריך

      מבקשים שימוש חורג בנכס? לא בטוח שאתם חייבים לשלם מס
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: העלויות הנוספות בעת רכישת דירה)

      בקשה לשימוש חורג היא בקשה להיתר שבמסגרתה מתבקש לעשות בנכס מסויים שימוש שאינו תואם את השימוש שאושר בו. יש שני סוגים של שימוש חורג: שימוש חורג מהיתר או שימוש חורג מתוכנית.

      בקשה לשימוש חורג מהיתר היא בקשה לשימוש התואם את אחד השימושים הקבועים בתוכנית, אך אינו תואם את השימוש שנקבע בהיתר האחרון שהוצא. כך למשל, אם התוכנית מתירה שימוש למגורים או למשרדים, ובעבר הוצא היתר למשרדים, אזי הוצאת היתר למגורים באותו נכס תהיה שימוש חורג מהיתר.

      לעומת זאת, בקשה לשימוש חורג מתוכנית היא בקשה לאפשר במבנה שימוש שאינו נמנה עם השימושים שמתירה התוכנית החלה במקום. כך למשל, במקרה שתואר בדוגמא הקודמת, בקשה לשימוש של בית מלון תהיה בקשה לשימוש חורג מתוכנית.

      בין שני סוגי הבקשות יש מספר הבדלים. שימוש חורג מהיתר יכול להינתן לצמיתות, בעוד שימוש חורג מתוכנית תמיד יהיה מוגבל בזמן. בנוסף, המבחן למתן שימוש חורג מהיתר הינו מבחן מקל, במסגרתו נבחנת התאמת המבנה לשימוש המבוקש. זאת בשל העובדה שמדובר בשימוש שהותר בתוכנית החלה על הנכס. לעומת זאת, שימוש חורג מתוכנית יינתן במשורה, ובהתחשב בשורה של מבחנים שנקבעו בפסיקה - כגון היקף השימוש החורג, עצימותו של השימוש החורג, התאמת השימוש לתוכנית עתידית בהכנה, משך הזמן שחלף מאז אושרה התוכנית התקפה ועוד.

      לקריאה נוספת:
      מחיר למשתכן: הושלמו מכרזים לכ-1,400 דירות מוזלות בפריפריה
      ליאונרדו דיקפריו מצטרף כשותף במלון מרינה הרצליה
      העיר שבה דירת 2 חדרים תעלה לכם רק 260 אלף שקל

      שכונת רמות באר שבע (ראובן קסטרו)
      בקשה לשימוש חורג מתוכנית היא בקשה לאפשר במבנה שימוש שאינו נמנה עם השימושים שמתירה התוכנית החלה במקום (צילום: ראובן קסטרו)

      היטל השבחה בגין שימוש חורג

      חוק התכנון והבניה קובע כי על קבלת היתר חורג ישולם היטל השבחה. ההיטל ישולם בגין "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". בעל המקרקעין מחוייב לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% מגובהה.

      החוק מפריד בין אירוע המס, כלומר האירוע שגורם לחיוב בהיטל כמו קבלת ההיתר החורג לאירוע המימוש, שבו יוצא התשלום לפועל. המחוקק מכיר בשלושה אירועי מס - אישור תוכנית, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. אירועי המימוש העיקריים הם מכירה או הוצאת היתר בניה. מטרתה של הפרדה זו היא להביא לכך שתשלום ההיטל יבוצע בסמוך למועד בו המשלם "נפגש עם הכסף", אם זה כי מכר את זכויותיו ואם כי מימש אותן. בחינת ההשבחה נעשית בהתאם לעליית השווי בעת אירוע המס, כאשר לכך מתווספת הצמדה בלבד עד למועד התשלום. בכל הנוגע להקלה או לשימוש חורג, שניתנים במסגרת היתר בניה אירוע המס ואירוע המימוש חד הם.

      כפי שניתן לראות, נוסח ההגדרה למהי השבחה לא מבחין בין שימוש חורג מתוכנית לבין שימוש חורג מהיתר. לכן, במקרים רבים נהגו וועדות מקומיות לגבות היטל השבחה בגין היתר לשימוש חורג גם במקרה בו מדובר בשימוש חורג מהיתר.

      לאחרונה, דן בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב במספר עתירות שהוגשו על החלטות שונות של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, בעניינן של בקשות לשימוש חורג מהיתר. באחד המקרים התבקש היתר לשימוש חורג לפאב, בנכס אשר ההיתר שניתן לו הוא למחסן ולחנות. השופטת זהבה בוסתן אישרה את החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, בראשות עו"ד גילת אייל, בנושא.

      הוועדה קבעה כי בעוד שתוכנית, הקלה ושימוש חורג מתוכנית, הם אירועים המשנים את הזכויות המותרות בנכס באופן המשביח אותו ומצדיק גביית היטל השבחה, הרי ששימוש חורג מהיתר מתיר בבניין קיים, שימוש המותר ממילא בנכס מכוחה של תוכנית מאושרת, אך שלא הותר בעת בניית הבניין, מאחר שבזמנו התבקש בו שימוש אחר ולעתים בגלל שבעת שהתבקש היתר הבניה טרם אושרה התוכנית המאפשרת את השימוש הנוסף.

      בית המשפט הבהיר כי שימוש חורג מהיתר הוא אירוע מימוש ולא אירוע מס, כאשר אירוע המס הוא התוכנית שהתירה את השימוש. משמעות הפסיקה היא היא כי יוטל היטל השבחה בגין היתר לשימוש חורג מהיתר רק כשהיתר זה הוא אירוע המימוש הראשון מאז תחילתה של התוכנית. לדוגמא: מקום בו לאחר הקמת מבנה בשימוש מסוים, אושרה בנכס תוכנית המתירה שימוש אחר, ובעלי הנכס מבקש היתר לשימוש חורג לשימוש החדש, מבלי שהיה אירוע מכר קודם לכן. במצב זה, ההיתר לשימוש החורג הוא אירוע המימוש הראשון לאחר אישור השימוש החדש. ההשבחה תחושב לפי עליית השווי במועד אישור התוכנית, ובתוספת הצמדה בלבד עד למועד התשלום.

      לעומת זאת, אם לאחר אישור התוכנית המתירה שימוש חורג, הנכס נמכר, הרי שכאשר הקונה יבקש לממש את השימוש החדש באמצעות בקשה לשימוש חורג מהיתר, הוא לא יידרש לשלם היטל השבחה, שכן אין מדובר באירוע מימוש ראשון אלא קדם לו אירוע המימוש של המכר.

      מסקנות מפסק הדין

      מפסק הדין ניתן ללמוד מספר דברים:

      ראשית, במקרה בו קיים ספק אם מדובר בשימוש חורג מתוכנית או מהיתר, כדאי למבקש להתעקש על כך שמדובר בשימוש חורג מהיתר, ולא בשימוש חורג מתוכנית.

      שנית, במקרה בו יזם מתלבט בין מספר אפשרויות לשימוש בנכס, אחד השיקולים שעליו לקחת בחשבון הוא איזה מהשימושים יהווה שימוש חורג מתוכנית, אשר יחוייב בהיטל השבחה, ואיזה יהיה שימוש חורג מהיתר, אשר עשוי להיות פטור.

      שלישית, בעת הגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר, רצוי לבדוק אם היו אירועי מימוש קודמים בגין התוכנית אשר התירה את ההיתר האמור, שכן קיומו של אירוע מימוש יביא להיעדר חיוב בגין ההיתר לשימוש חורג.

      רביעית, במקרה בו יזם מקדם תוכנית בניין עיר, עליו לנסות לכלול בה את מירב השימושים האפשריים, באופן שלא יצריך בעתיד הגשת בקשות לשימוש חורג מתכנית.

      הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני תכנון ובנייה