(בווידאו: טיפים לחתימה על חוזה שכירות)
לפני כ-3 חודשים נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב כרמיה בשכונת המושבה הגרמנית בירושלים תמורת 2.5 מיליון שקל, כאשר המחיר המבוקש עמד על כ-2.85 מיליון שקל. הדירה בעלת 4 כיווני אוויר, שטחה 115 מ"ר ויש לה חניה אחת. היא ממוקמת בקומה השנייה בבית טמפלרי בן 2 קומות מעל קומת קרקע, אשר נבנה בתחילת המאה ה-20.
מבדיקה של אתר מדלן לגבי מחירי הדירות בשכונה ובאזורים הסמוכים אליה, עולה כי מחיר העסקה נמוך במעט מהמחיר הממוצע לדירות 4 חדרים יד שנייה באזור, העומד על כ-2.75 מיליון שקל. מדובר בדירה גדולה יחסית, עם מדרגות פנימיות המובילות למפלס נוסף, ולכן במונחים של עלות למ"ר - מחיר העסקה נמוך בכ-28% מהמחיר הממוצע למ"ר בדירות 4 חדרים, העומד על כ-30,500 שקל.
את הסיבה לפער הזה ניתן לייחס לכך שלדירה אין מרפסת סוכה ומעלית - שני רכיבים שיש להם ביקוש באזור. כמו כן, הדירה דורשת שיפוץ, וגם סיבה זו יכולה להסביר את הפער במחיר.
לדברי אדוארדו פינקלשטיין ממשרד התיווך אדוארדו פינקלשטיין שסגר את העסקה, "בדירה התעניינו אנשים שחיפשו נכס בעל אופי ושאינו סטנדרטי. מדובר בנכס ייחודי, בבניין קטן בסגנון טמפלרי עם 3 דיירים בלבד. הוא ממוקם בסביבה יוקרתית, שהיא מצד אחד ירוקה ופסטורלית; ומצד שני בלב לבה של העיר עם נקודות העניין שבה".
פינקלשטיין מוסיף כי "הדירה הייתה בשוק כחצי שנה עד שנמכרה. לפי המחקרים, זה הזמן שלוקח בדרך כלל לבעלי הנכס להפנים את מחירי השוק הריאליים ולהגיע למחיר הנכון לעסקה, וכך היה גם כאן. הדירה נרכשה בסופו של דבר על ידי זוג בשנות ה-40 לחייהם, ללא ילדים בבית, אשר חיפש דירה עם אופי מיוחד בשכונה יוקרתית ומרכזית, למטרת מגורים".
על הסביבה
שלי בלוך, חוקרת שכונות באתר מדלן, מסבירה כי "הנכס נמצא בשכונת המושבה הגרמנית, שהוקמה על ידי הטמפלרים בסוף המאה ה-19. ככזו, השכונה ייחודית באופייה, בעלת מבנים עתיקים המיועדים לשימור וסמטאות ציוריות. למרות מיקומה המרכזי - במרחק לא רב ממרכז העיר ובסמוך למתחם החאן - מרבית הרחובות בשכונה פנימיים ושקטים מאוד. בשל מאפיינים אלו, מדובר באחת השכונות היוקרתיות בירושלים, והיא מושכת אליה תושבים אמידים רבים, בהם תושבי חוץ רבים. האוכלוסייה בשכונה מעורבת - חילונים ודתיים - כאשר אחוז התושבים בגיל הזהב גבוה מאוד".
לדבריה, "הרחוב הראשי בשכונה, עמק רפאים, הוא רחוב בעל מקומות מסחר ובילוי רבים. עם זאת, לאורך השנים איבד הרחוב ממרכזיותו ומספר המבקרים בו פחת. לצד זאת, מדרום לשכונה נמצא פארק המסילה, שפותח לאורך תוואי מסילת הרכבת הישנה, וכולל שבילי הליכה ואופניים, מתקני משחקים ועוד. בקצה הפארק, בסמוך לשכונה, נמצא מתחם התחנה - מתחם בילוי ופנאי שפתוח גם בשבת, בניגוד לבתי העסק ברחוב עמק רפאים".
בלוך מציינת כי "הקו הכחול של הרכבת הקלה צפוי לעבור ברחוב עמק רפאים - ומעורר מחאה ציבורית בקרב תושבי השכונה והאזור. המתנגדים טוענים שהעבודות ימוטטו את המסחר ברחוב ויסיטו תנועה לרחובות הפנימיים והשקטים. קולות אחרים גורסים כי מהלך זה דווקא יחזק את הרחוב ויחזיר אותו לגדולתו, בדומה למה שנעשה ברחוב יפו בעיר. לנוכח המחאה, טרם הוחלט על תוואי הרכבת הסופי באזור".
בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?
בלוח מדלן מוצעת למכירה בשכונת המושבה הגרמנית דירת גן עם 2 חדרים יד שנייה בשטח 44 מ"ר תמורת 2.095 מיליון שקל. לדירה חצר גדולה בשטח 63 מ"ר וחניה מקורה, והיא ממוקמת בקומת הקרקע בבניין בן 4 קומות.
ברחוב אמציה מוצעת למכירה דירת 4 חדרים יד שנייה בשטח 90 מ"ר תמורת 3.19 מיליון שקל. הדירה במצב שמור, עם מרפסת וללא חניה, והיא נמצאת בקומה ה-7 מתוך 8 קומות בבניין עם מעלית.
ברחוב לויד ג'ורג' מוצע למכירה קוטג' עם 5 חדרים יד שנייה בשטח 150 מ"ר תמורת 5.4 מיליון שקל. לנכס יש חצר בשטח 45 מ"ר והוא נמצא במרחק הליכה ממתחם התחנה.
אשר לעסקאות אחרונות שבוצעו בשכונה, לפי לוח מדלן - באוקטובר אשתקד נמכרה ברחוב יהושע בן נון 16 דירת 2 חדרים יד שנייה בשטח 29 מ"ר תמורת 2.5 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומת הקרקע בבניין אשר עובר תהליך של תמ"א 38 הריסה ובנייה, שבמסגרתו ייהרס הבניין ויבנה מחדש.
לפני כ-5 חודשים נמכרה ברחוב אמציה 1 דירת 4 חדרים בשטח 65 מ"ר תמורת 2.8 מיליון שקל. הדירה בקומה ה-7 מתוך 8 קומות בבניין אשר נבנה בשנות ה-50 של המאה הקודמת.
בספטמבר אשתקד נמכרה ברחוב המגיד 19 דירת 3 חדרים בשטח 68 מ"ר תמורת 3.15 מיליון שקל. הדירה בקומה הראשונה בבניין בן 4 קומות אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת.