(בווידאו: העלויות הנלוות לרכישת דירה)
בבואם לקחת משכנתא, אנשים רבים לא בטוחים אם הריביות שהם קיבלו בבנק הן באמת הכי טובות שהם יכלו להשיג. לכן הם מתחילים להשוות ריביות עם הסובבים אותם - עם חברים והמשפחה. אז בואו נעשה קצת סדר - מה בעצם קובע את רמת הריביות במשכנתא שלכם?
למעשה יש 5 פרמטרים שהשילוב שלהם משפיע על הריביות שתקבלו בעת נטילת משכנתא מהבנק.
הפרמטר הראשון הוא אחוז המימון. אחוז המימון הוא למעשה החלק של המשכנתא שאתם צריכים מתוך שווי הנכס. בבנקים יש מדרגות של אחוזי מימון וככל שתמצאו את עצמכם במדרגה גבוהה יותר כך הריביות שתקבלו יהיו גבוהות יותר. ישנן שלוש מדרגות של אחוזי המימון בבנקים: המדרגה הנמוכה ביותר היא עד 45% מימון - שבה תוכלו לקבל את הריביות הטובות ביותר. המדרגה הבאה נעה בין 45% ל-60% והמדרגה השלישית היא 60% ומעלה. במדרגה השלישית תקבלו ריביות גבוהות יותר.
הפרמטר השני הוא תמהיל המשכנתא. התמהיל הוא למעשה החלוקה של ההלוואה שלכם למסלולים. אין מגבלה על כמות המסלולים שאתם יכולים לבחור אבל בהכרח יש מסלולים שהם רווחיים יותר לבנק ואם תוותרו עליהם הריביות שתקבלו יהיו גבוהות יותר. זה לא אומר שעדיף לעשות מה שהבנק ממליץ רק כדי לקבל ריביות טובות יותר. להפך, קודם כל צריך לבנות את המסלולים שמתאימים לכם ועם התוכנית שבניתם לצאת למכרז ריביות בין הבנקים כדי לשפר את הריביות.
מיקום וסוג הדיר משפיעים על הריביות
פרמטר שלישי הוא טיב הלווה. הסטטוס והעיסוק שלכם משפיעים על רמת הסיכון של הבנק ובהתאם לכך יושפעו הריביות שלכם. למשל אם אתם עובדי מדינה או עובדים בהיי טק ויש לכם וותק מכובד במקום העבודה, זה ישחק כמובן לטובתם. ככל שתהיו מסודרים יותר ותראו תמונה יפה יותר לבנק כך הבנק ירצה אתכם אצלו וישפר לכם את הריביות. חשוב שתשמרו על החשבון שלכם נקי מחריגות, מפיגורים או מצ'קים שחוזרים. הדברים האלו קריטיים כשרוצים לקבל משכנתא.
פרמטר רביעי הוא טיב הנכס. כלומר, מהו סוג העסקה שאתם מבצעים? האם רכשתם דירה מקבלן או נכס יד שנייה? אפילו לקומה בה נמצאת הדירה יש משמעות. יש הבדל אם אתם רוכשים נכס בקומה 1 או בקומה 4 ללא מעלית. גם כאן הבנק מחשב את רמת הסיכון שלו וברור לו שיהיה קשה יותר למכור או להשכיר דירה בקומה 4 בלי מעלית מאשר בקומה ראשונה ולכן הוא מגלם את הסיכון בשורת המחיר.
הריביות שתקבלו תלויות גם במיקום הנכס. למשל, נכסים מעבר לקו הירוק לרוב יקבלו אחוזי מימון נמוכים יותר מנכסים במרכז הארץ.
פרמטר חמישי הוא אינטרס הבנק. דרך מצוינת להגדיל את כוח המיקוח שלכם בבנקים ולקבל ריביות טובות, היא להגיע לבנקים עם ראש פתוח לפתיחת חשבון עובר ושב פעיל. לדוגמא סיכוי גבוה שהבנק הבינלאומי יציע לכם ריביות מאוד אטרקטיביות בתנאי שתפתחו אצלו חשבון עו"ש ואפילו הטבה ייחודית על סך 3,000 שקל. בנק מזרחי טפחות, למשל, מציע מסלול מיוחד רק למי שפותח אצלו עו"ש. לסיכום, כשאתם לוקחים משכנתא, זו כבר הזדמנות לעשות סדר גם בחשבון העו"ש ואולי ליהנות מחשבון עו"ש חדש ללא עמלות או הטבות אחרות.
הכותבת היא יועצת משכנתאות ובעלי DNA משכנתאות