(בווידאו: הריסת מבנה ברמת גן במסגרת פרויקט תמ"א 38)
הנתונים העדכניים של משרד השיכון מלמדים כי דירות חדשות הנבנות במסגרת תמ"א 38 הן הנתח הארי מסך הדירות החדשות הנמכרות באזורים המבוקשים, ופלח זה הולך וצובר תאוצה. במקביל, גורמים ממשלתיים המעורבים בשוק הדיור כבר הכריזו בעבר כי בשנים הקרובות, עד 50% מסך הדירות החדשות שייבנו בישראל יהיו במסגרת תוכניות של התחדשות עירונית.
להבדיל מפרויקטים חדשים הנבנים בפריפריה או בשולי הערים, לדירות החדשות הנבנות במסגרת תמ"א 38 יש תחרות מועטה יותר (אין בנייה חדשה מרובה במרכזי הערים) אך ביקוש גבוה יותר: זוגות רבים מבקשים למצוא מגורים בקרבת בני משפחותיהם, ומשפחות רבות מעוניינות לשדרג את דירתם לדירה חדשה ובו בזמן מעוניינות להישאר באותה סביבת מגורים. בהתאם, דירות אלו נמכרות במהירות רבה יותר מפרויקטים "רגילים".
במקביל, רשויות התכנון והעיריות שבעבר הביעו התנגדות לביצוע פרוייקטים של תמ"א 38 החלו מיישרות קו עם התוכנית הזו ומייעלות את אופן הטיפול בתוכניות לפי תמ"א 38 באופן המפשט את ההתנהלות עבור היזמים והקבלנים העוסקים בתחום, שגם הם מצידם צוברים נסיון רב יותר ומייעלים את שיטות העבודה בתחום. לאור זאת ניתן להבין מדוע יותר ויותר רוכשים מבקשים לרכוש דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38.
באופן עקרוני, החוקים השונים החלים על רכישת דירות מקבלנים חלים גם במקרה זה, והקבלן מחוייב לעמוד בסטנדרטים הקבועים בחוק, לרבות ביחס למפרט הטכני של הדירה הנמכרת, הבטוחות שעליו לספק לרוכשים ותקופות הבדק והאחריות. ואולם, מאחר ומדובר בסיטואציה מורכבת יותר, המערבת גם צדדים נוספים כדוגמת בעלי הדירות הקיימות בבניין, יש להתייחס לנקודות נוספות וחשובות ביותר בבואנו לרכוש דירה הנבנית במסגרת פרוייקט תמ"א 38. נתייחס לשלוש מהן.
1. היחסים בין הקבלן לבין בעלי הדירות בבניין
אחד הנושאים העיקריים שיש לבחון טרם התקשרות לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38, הוא לוודא כי אכן נחתם הסכם מחייב בין הקבלן לבין כל דיירי הבניין וכי לא קיימים מתנגדים לפרויקט אשר עשויים לעכבו בצורה משמעותית ואף למנוע ממנו מלצאת אל הפועל.
רצוי לפנות לבעלי הדירות הקיימות בבניין ולברר מה היא מערכת היחסים שלהם עם הקבלן. האם הוא עמד בלוחות זמנים, האם הוא קיים את כל התחייבויותיו, והאם הם שבעי רצון מאופן ההתנהלות (הארוכה בדרך כלל) מול הקבלן. תתפלאו לשמוע כמה מידע חשוב יכולים לספק לכם בעלי הדירות.
וכמובן, לא פחות חשוב מכל אלו, יש לברר האם ההסכם שנחתם מול הדיירים עודנו בתוקף, והאם הקבלן רשאי למכור את הדירה בהתאם ללוח הזמנים הקבוע בהסכם.
בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), יש לוודא בנוסף כי הדירה הנמכרת אינה מוקצאת לאחד מדייריו הנוכחיים של הבניין.
2. מצבו התכנוני של הפרויקט
לעיתים יכול לחלוף זמן רב בין שלב החתימה על הסכם התמ"א ועד קבלת היתר בנייה - משימת הוצאת היתר בנייה היא מורכבת ואיטית. היתר הבנייה יכול לעבור תהפוכות רבות בדרך כתוצאה מאילוצים תכנוניים, התנגדויות שכנים או תוכניות חדשות אשר קיבלו תוקף תוך כדי ההליך.
כבר נתקלנו בקבלנים אשר החלו למכור "דירה על הנייר" כאשר מצבו התכנוני של הפרויקט היה לוט בערפל. הדבר אף קרה לאחרונה על ידי חברה מוכרת בפרויקט תמ"א 38 בעיר רמת גן, כאשר בסופו של דבר, עקב דרישות העירייה, הדירה שנמכרה כלל לא הותרה לבנייה. לכן, רצוי לבצע מבעוד מועד בדיקה במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית לגבי המצב התכנוני בו נמצא הפרויקט.
3. סוג הבטוחות לרוכשי הדירות בפרויקט
ישנן שתי דרכים עיקריות להבטחת זכויות רוכשי דירות עתידיות בפרויקט תמ"א 38. הראשונה היא רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות. במקרה זה התשלומים לקבלן יתבצעו בהתאם להתקדמות הבנייה לפי הקבוע בחוק. הערת אזהרה זו הנרשמת לטובת הרוכש על זכויות הקבלן עשויה ליצור מתח בין בעלי הדירות הקיימות בבניין לבין רוכשי הדירות החדשות.
רוכש הדירה חייב לוודא כי הערת האזהרה נרשמת בצורה תקינה, על יחידה רישומית חדשה אלה מוצמדות כל זכויות הבנייה בפרויקט, וכי היא אינה ניתנת למחיקה ע"י בעלי הדירות הקיימות במקרה שהקבלן מפר את ההסכם. אחרת, אותו רוכש עשוי למצוא עצמו ללא כל בטוחה.
הדרך השנייה, במקרים של פרויקט בעל ליווי בנקאי, היא קבלת ערבויות בנקאיות כנגד התמורה המשולמת ("ערבויות חוק מכר"). במקרים אלו, מי שערב לרוכשי הדירות הוא הבנק, ולא קיים מתח בין הרוכשים החדשים לבעלי הדירות הקיימות. ליווי בנקאי נותן בטוחה נוספת היות והוא ניתן רק כאשר הבנק בטוח כי הפרוייקט כדאי כלכלית ובר ביצוע. למרות שהבנק לא מתחייב לדבר, בנתינת הליווי רוכשי הדירות יכולים להבין כי הפרוייקט נבדק באופן מקצועי על ידי שמאי הבנק.
לסיכום, רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 עשויה להיות נוחה מאוד ומשתלמת מאוד מהבחינה הכלכלית. על מנת להפחית את החשש המובנה בתהליך, אנו ממליצים לערוך בדיקות מקיפות טרם ההחלטה, ולהצטייד באנשי מקצוע המכירים היטב את התחום. ככל שהפרמטרים השונים יבדקו לעומק בצורה מקצועית הרי שאין סיבה לחשוש מהמהלך שבסיומו יוביל אתכם למגורים בדירה חדשה באזור בו בחרתם לגור.
הכותב הוא עו"ד המייצג דיירים ויזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ולפי תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38. אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין