פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אלה השכונות הבאות של ישראל שיעשו קפיצת מדרגה ב-2018

      יפו, רחובות או חיפה? סקירה שערך השמאי אוהד דנוס עבור וואלה! נדל"ן בדקה אילו שכונות צפויות להשתפר משמעותית השנה מבחינת תחבורה ציבורית, מוסדות לימוד והשבחה

      אלה השכונות הבאות של ישראל שיעשו קפיצת מדרגה ב-2018
      צילום:אבי כהן עריכת וידאו:ניר חן

      (בווידאו: השקת פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בשכונת מורשה ברמת השרון)

      שנת 2018 בפתח ושוק הנדל"ן ממשיך לרכז עניין, למרות שאם שואלים את הממשלה - ישנה מגמה מתמשכת של קיפאון בעסקאות לרכישת דירות. כך לפחות על פי נתונים שפרסם השבוע אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, לפיהם מספר עסקאות המקרקעין למגורים ב-2017 רשם שפל של 6 שנים - מאז המחאה החברתית. עם זאת, בהשוואה חודשית עולה כי בחודש נובמבר חלה עלייה ברכישת דירות לעומת אוקטובר.

      נשאלת השאלה היכן מעדיפים הצרכנים הישראלים לקנות דירה ואילו פרמטרים מניעים אותם בבחירת עיר המגורים הרצויה. סקירה מיוחדת שערך עבור וואלה! נדל"ן השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מיפתה 5 שכונות ברחבי הארץ, שלשיטתו יעשו "קפיצת מדרגה" ויהפכו לשכונות המבוקשות ביותר בישראל. הסקירה מדדה פרמטרים של עליית מחירי הנדל"ן בעשור האחרון, נגישות לתחבורה ציבורית, מוסדות לימוד, מוסדות ציבוריים ועוד.

      לקריאה נוספת:
      הושלם מכרז ל-50 דירות יוקרה בשוק הכרמל בת"א
      הסכם גג בשדרות: יותר מ-10,000 דירות עד 2019
      שיכון ובינוי תבנה בסיס צה"ל בדרום בהשקעה של 200 מיליון שקל


      שכונת מורשה ברמת השרון

      שכונת מורשה (ראובן קסטרו)
      שכונת מורשה ברמת השרון (צילום: ראובן קסטרו)

      שכונת מורשה, שהוקמה בקצה המזרחי של רמת השרון בשנות ה-50 של המאה הקודמת, החלה את דרכה כמעברה לעולים חדשים, כאשר מרבית הבנייה בה אופיינה בבתים צמודי קרקע ובשיכונים בני 2-3 קומות. בשנות ה-90 ובעשור הראשון של המאה ה-21 הורחבה השכונה, בין היתר לאזור שנקרא נווה רעים, והבנייה החדשה משכה לאזור אוכלוסייה מחתך סוציו-אקונומי גבוה.

      כיום פועלים בשכונת מורשה לא מעט שירותים למען הקהילה ומוסדות חינוך, דוגמת בית ספר רימון למוזיקה, בית ספר הרמב"ם של זרם החינוך העצמאי, מגרש כדורגל, מגרש כדורת ובריכת שחייה עירונית. אך התכנונים העתידיים צפויים להעניק לה מתיחת פנים משמעותית נוספת ותוספת של יחידות דיור רבות, שחלקן ייבנו צפונית לה, בתוכנית הענק של תע"ש השרון.

      בחזית המחירים, מבדיקה שערך דנוס עולה כי בשנה האחרונה נמכרו בשכונת מורשה כ-12.5 דירות חדשות בממוצע בחודש, רובן דירות בנות 4 ו-5 חדרים, ורק כ-4.5 דירות יד שנייה בממוצע (נתון המעיד על בנייה חדשה). עם הפרויקטים החדשים בשכונה ניתן למנות את פרויקט אביב שאוכלס רק לאחרונה, ומיועד לדיור להשכרה ארוכת טווח, שמציע גם דירות עם שכר דירה מסובסד לזכאים.

      אחד המהלכים המרכזיים שצפויים לשנות את פני השכונה במידה רבה הוא תחום ההתחדשות העירונית. בשכונת מורשה קיימים מספר פרויקטים, בעיקר במתכונת של פינוי בינוי, שנמצאים בשלבים שונים של קידום. כמו כן, קיימת תוכנית להקים 2 תחנות רכבת בשטח רמת השרון, במרחק סביר מהשכונה - האחת מתחת לגשר רחבעם זאבי, ותחנה נוספת בפי גלילות - שם מתוכננת שכונה חדשה. לפי תוכנית האב של חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), בעתיד יעבור ברמת השרון הקו הצהוב של הרכבת הקלה.

      "מיתוגה החזק של רמת השרון, בשילוב עם תמהול הנכסים העכשווי בצורת דירות בבנייה רוויה, כאשר ממרבית עליות המחירים בשכונה נהנו עד כה רק הבתים הפרטיים, היא תוספת מרעננת וחשובה לחיי השכונה", טוען דנוס.


      שכונת יפו החדשה בת"א-יפו

      יפו (יח"צ)
      אזור יפו החדשה (צילום: יח"צ)

      כבר שנים שיפו, "האחות החורגת" של תל אביב כהגדרת דנוס, היא הדבר החם הבא - אבל אם עד היום דובר בעיקר על אזור שוק הפשפשים, אז דנוס סבור שהשכונה המעניינת ב-2018 היא יפו החדשה. מדובר באזור השוכן בדרום-מזרח העיר, בסמוך לשכונת דקר וממזרח לשדרות ירושלים. "אזור זה נחשב לשיאן בעליית מחירי הדיור בעיר, ומתחילת 2007 זינקו המחירים בו ב-250%. בשנה האחרונה האמירו המחירים ב-14%", הוא אומר.

      שכונת יפו החדשה, ובעיקר שכונת דקר הסמוכה לה, אופיינו בעבר בעיקר במבני שיכונים ובאוכלוסייה מעורבת של יהודים וערבים. בשנים האחרונות, הודות לתוכניות של התחדשות עירונית הכוללות, בין היתר, פינוי בינוי והקמת הקו האדום של הרכבת הקלה, האזור הפך להיות מבוקש. גם המכללה האקדמית השוכנת באזור, אשר יוצרת עירוב גילאים בין אוכלוסייה צעירה המורכבת מסטודנטים מרחבי הארץ, ששוכרים דירה בסמוך למכללה, לאוכלוסייה ותיקה יותר, תורמת לעליות בביקושים.

      לדברי דנוס, הקמת התחנות של הרכבת הקלה בסמוך לשכונה ולאורך שדרות ירושלים המתפתחות, תאפשר הגעה קלה ונוחה לאזור וממנו למרכז תל אביב. במקביל, רחוב ירושלים צפוי להסגר בחלקו לתנועת כלי רכב פרטיים - מה שצפוי להפחית את הרעש וזיהום האוויר באזור. יתרון נוסף הוא שהשכונה מצויה במרחק הליכה קצר מהים.

      "המחירים באזור יפו החדשה הם עדיין נוחים יחסית למרחב בו היא ממוקמת", אומר דנוס, "כאשר במרכז תל אביב נמכרות דירות חדשות סטנדרטיות בבנייה מירקמית סביב 60 אלף שקל למ"ר, לשלם מחצית הסכום ביפו זו אלטרנטיבה טובה וגם מבטיחה לעתיד".


      שכונת גיורא באור יהודה

      שכונת גיורא אור יהודה (יח"צ)
      שכונת גיורא באור יהודה (צילום: יח"צ)

      אור יהודה נחשבה במשך שנים רבות לחוליה החלשה בערי גוש דן. אלא שלדברי דנוס, בשנים האחרונות מתרחש שינוי של ממש בעיר, הודות לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית והתייחסות שלטונית אמיתית למצוקת הדיור. רק בחודש יולי האחרון אישרה הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) בנייה של 2,400 יחידות דיור חדשות במסגרת תוכנית פארק איילון, שתכלול גם אזור תעסוקה חדש ופארק ירוק ענק. התוכנית היא חלק מהסכם הגג שנחתם בעיר באפריל האחרון, אשר עתיד להרחיב אותה באופן משמעותי.

      שכונת גיורא בעיר היא שכונה ותיקה, הכוללת בעיקר מבני רכבת בני 3-4 קומות בבנייה ותיקה. מדובר בשכונה מוזנחת יחסית, עם תשתיות ישנות ובעיות תנועה וגישה. ואולם, במסגרת התחדשות עירונית מסיבית שעוברת השכונה בשנים האחרונות, יפונו למעלה מ-1,050 דירות קיימות לטובת 4,752 דירות חדשות, שטחים ציבוריים ירוקים, מוסדות חינוך וציבור ועוד.

      למרות התנופה שצברה בשנים האחרונות, מחירי הדירות נחשבים עדיין לאטרקטיביים יחסית למחירים באזור. להערכת דנוס, עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות בעיר טרם מיצתה את עצמה. כך, דירת 4 חדרים בשכונת גיורא, בשטח 85 מ"ר, שעלתה בשנת 2014 כ-1.205 מיליון שקל, נמכרת כיום ב-1.32 מיליון שקל. "מדובר בעלייה של כ-10% שנחשבת מתונה ביחס לעליות המחירים באזור גוש דן ב-3 השנים האחרונות", הוא מסביר.


      שכונת כפר גבירול ברחובות

      רחובות (צילום מסך , google street view)
      רחובות (צילום: google street view)

      שכונת כפר גבירול, השוכנת בקצה המערבי של רחובות בצמידות לשכונת רחובות ההולנדית, עברה מהפך שלם בעשור האחרון. מאז שנות ה-60 ועד סוף שנות ה-90 היא קלטה עולים חדשים והיוותה מעין כור היתוך, ועד 2008 התגוררו בה 900 משפחות בבנייני רכבת שעדיין מאפיינים את השכונה. ואולם, כאשר מחירי הנדל"ן החלו לעלות, עברו לשכונה זוגות צעירים רבים ממרכז הארץ ושינו את אופייה.

      לדברי דנוס, בשנים האחרונות השכונה סומנה כאזור של ההתחדשות העירונית המתומרץ ביותר בעיר. הבנייה החדשה צפויה להתאפיין בבנייה לגובה ותאפשר להכפיל את מספר המשפחות, כחלק ממגמת התפתחות החלק המערבי של העיר, לצד הקמת צירי תחבורה חדשים. כך, למשל, אחד הפרויקטים המרכזיים בשכונה כולל הריסה של 409 דירות לטובת לא פחות מ-2,200 יחידות דיור חדשות.

      "הקרבה לכביש 42 ולכביש 431 והעובדה שעל מנת להיכנס ולצאת מהשכונה לא צריך לעבור דרך העיר מהוות נקודות חוזקה בולטות", אומר דנוס, "גם תנופת הבנייה וההתחדשות העירונית אמורות לחזק את המגמה ואת אופי השכונה בשנים הבאות".


      שכונת בת גלים בחיפה

      שכונת בת גלים חיפה (יח"צ , אור)
      שכונת בת גלים בחיפה (צילום: יח"צ)

      שכונת בת גלים בחיפה הוקמה באמצע שנות ה-20 של המאה הקודמת. הניתוק הגאוגרפי שלה בשל סלילת מסילת הברזל ממזרח לה, מנעה את ההגעה אליה והפכה את השכונה לאחת השכונות המנודות בעיר. אפילו הטיילת שלאורכה הוזנחה במשך עשרות שנים, ועיקר האוכלוסייה הייתה בעלת רקע סוציו אקונומי נמוך.

      בעשור האחרון חלה תפנית הדרגתית בשכונה. הימצאותם של המרכז הרפואי רמב"ם ובסיס חיל הים, משכו רוכשים לא מעטים - עובדי בית החולים והבסיס - רבים מהם מגוש דן. עסקאות אלו העלו את שווי הדיור בשיעור חד, ממחיר של 276 אלף שקל בממוצע לדירת 4 חדרים ב-2007 ועד למחיר של 831 אלף שקל לדירה דומה כיום - עלייה של כ-300%. בנוסף, פתיחתו של מחלף אלנבי יאפשר, לראשונה מאז הקמת השכונה, כניסה ויציאה מכביש החוף.

      כמו כן, באזור של שכונת בת גלים תעבור הרכבת במנהרה תת קרקעית, שתיכנס מתחת להר הכרמל ותאפשר הנגשה נוספת של השכונה לעיר. במקביל, רצועת החוף בשכונה צפויה להתרחב ובטיילת יוקם שטח ייעודי להולכי רגל, אזור מסחרי ומרכז ספורט ימי. כמו כן, 3 בתי מלון נבנים בימים אלה בשכונה.

      בשלהי 2014 הוכרזו על ידי הממשלה 2 מתחמי פינוי בינוי בשכונה, שצפויים להתקדם בעתיד הקרוב: מתחם "חיל הים" ומתחם "העלייה השנייה". כל אלה יהפכו את בת גלים לשכונה שאולי לא הייתם גרים בה לפני עשור, אבל עכשיו, כך לדברי דנוס, כנראה תרוצו לחפש בה בית.

      "איפה עוד ניתן לגור על הים במחירים כאלה בישראל?", תוהה דנוס. לדבריו, "כיום ניכרת התעניינות משקיעים בשכונה, וזאת לצד מקומיים שמחפשים איכות חיים וקרבה פיזית לים ולא רק נוף. השכונה היא דוגמא לאיך פיתוח והכוונה עירונית משנים פנים של שכונה וחיים ורכוש של אנשים".