פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הדירות במגדלי מגורים יקרות יותר - האם יש תמורה לפער?

      בשנים האחרונות מוקמים יותר ויותר מגדלי מגורים בעלי מספר דו ספרתי של קומות. למה הדירות בהם יקרות יותר ולמה כדאי לשים לב כשקונים דירה במגדל? מדריך

      הדירות במגדלי מגורים יקרות יותר - האם יש תמורה לפער?

      (בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, על תנופת הבנייה באילת)

      עשרות אלפי יחידות דיור נבנות בישראל בכל שנה. מעצם היותה של ישראל מדינה קטנה שבה השטח מוגבל, לא מעט מהן נבנות בבנייה רוויה. אך אם פעם בנייה רוויה הייתה כזו של 5-6 קומות היום בניינים של 15-20 קומות הפכו לנפוצים בערים רבות. לפי נתוני הלמ"ס העדכניים, בתל אביב בלבד נבנים כ-2,700 דירות בבניינים הגבוהים מ-16 קומות כאשר אחריה ברשימת הערים בהן נבנים הכי הרבה מגדלים מככבות נתניה ופתח תקווה.

      במרבית המקרים, רכישת דירה במגדל מגורים הכולל מספר דו ספרתי של קומות מלווה בתשלום פרמיה, ביחס לרכישת דירה ברב קומות רגיל. על פניו נראה שמדובר באבסורד, מגדל מגורים מוקם על תא שטח די דומה בגודלו והתשתיות נראות דומות. עם זאת, לבניית מגדל ישנן מספר משמעויות תכנוניות שמייקרות את עלויות הבנייה באופן משמעותי ומוסיפות גם לעלויות האחזקה השוטפת.

      לקריאה נוספת:
      עסקת ענק ברחובות: 21 דונם בכניסה לעיר נרכשו ב-183 מיליון שקל
      הסכם גג בנתיבות: 13 אלף דירות חדשות במערב העיר
      זכרון יעקב: טענות לניגוד עניינים בהקמת בית כנסת ביישוב

      תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
      מגדלים הופכים ליותר ויותר נפוצים (צילום: דרור עינב)

      אז מה הם הדברים שקיימים בכל בניין מודרני והרוכש צריך לשים לב אליהם ומה הם האלמנטים הקיימים במגדלים בלבד?

      • בטיחות אש - ישנו הבדל בין בניין עד 9 קומות לבין בניין גבוה יותר. בבניינים שגובהם מעל 10 קומות נדרש לפי חוק חדר מדרגות נוסף ומערכות הגנת אש אקטיביות, כולל ספרינקלרים וגלאי עשן למקרה חירום.

      • פינוי אשפה - אם בעבר היו יורדים כמה קומות כדי להוריד את האשפה עם שקית ביד, כיום במגדלי מגורים מודרניים יש דרישה להקמת פיר אשפה המשתרע לכל גובה הבניין וכולל חדר מאוורר בכל קומה וחדר דחסנית בגובה 2 קומות שממוקם בקומת הקרקע על מנת לטפל בכל האשפה המצטברת.

      • חניה תת קרקעית - בלא מעט בניינים חדשים, בדגש על בניינים באזור תל אביב נדרשת חניה תת קרקעית עבור כל דירה על מנת שהפרויקט יקבל היתרי בנייה. העלות של בניית חניה כזו יכולה להגיע לכ-100 אלף שקל לכל חניה ובלא מעט דירות מוקצות 2 חניות למשפחה. במגדלי מגורים, מספר החניות הרב שנדרש הופך את הקמת החניה התת-קרקעית לכורח הנסיבות.

      • אבטחה - פרויקטי היוקרה מתהדרים בשומר הניצב בכניסה, אך כיום גם בבניינים רבים שאינם מוגדרים כמיועדים למאיון העליון מקימים מערכת אבטחה המבוססת על מצלמות ושירותי מוקד הזמינים 24 שעות ביממה לטובת ביטחון הדיירים ורכושם.

      • מועדוני דיירים ותשתיות ספורט - בבניינים רבים מוקמים מועדוני דיירים ומתקנים ציבוריים נוספים, דבר המוסיף לעלויות הניהול החודשיות וגם לעלויות הבנייה. המתקנים משמשים לרוב למפגשים חברתיים, לאחסון ציוד המשמש את כלל תושבי הבניין או לאירוח אירועים שונים.

      • מערכת סינון אוויר בממ"ד - בישראל, לפי חוק, ישנה חובה לבנות ממ"ד בכל בניין חדש, כיום המרחב המוגן הדירתי לא כולל רק קירות בטון ודלת פלדה אלא נדרש גם להיות מצויד במערכת אקטיבית לסינון אוויר.

      • תשתית וצובר גז - אם בעבר היו בלונים לכל דירה שהתחברו מבחוץ, או שהיו תשתיות שהיו מוקמות על ידי ספקי הגז, כיום בעקבות פתיחת השוק והיכולת של כל צרכן לעבור חברה באופן עצמאי, ההקמה מושתת על הדיירים וזאת מכיוון שחברות הגז לא מעוניינות להקים תשתית יקרה על חשבונן ולהפסיד במידה והדיירים עוברים לחברה אחרת.

      יש סעיפים מחוייבים על פי חוק ויש נורמות שהתקבעו

      חשוב לשים לב כמובן להבדל בין סעיפים המחויבים לפי חוק לבין כאלו שמקובלים כיום בגלל המפרט הגבוה שרבים מהרוכשים מצפים לקבל. מפרט שעליו ניתן להוסיף את פיתוח הגינה בבניין עם מערכות השקיה ושתילת צמחייה איכותית, לובי בגובה כפול ובתכנון מעצב פנים, מעליות מהירות ממיטב היצרנים ועוד.

      בעתיד הנראה לעין צפויים מגדלי המגורים המודרניים להפוך ליותר ויותר נפוצים עם מגמת האורבניזציה של ישראל. לצד היתרונות בניצול השטח ומגורים בבניין חדיש המאפשר נוחות חשוב לזכור ולשים לב לאלמנטים שצריכים להיות בו כדי לשמור על איכותו למשך עשרות שנים קדימה וכמובן לשמור על בטיחות דייריו.

      לבסוף, חשוב בעיקר לזכור שכל התוספות הללו עולות לא מעט כסף המתבטא במחיר הדירה ובמחיר התחזוקה השוטפת. גם אם לעתים חלק מהרוכשים אינם ששים לשלם את הפרמיה הנדרשת בכדי לגור במגדל מגורים, צריך לזכור שזו צורת המגורים האופטימלית באזורים בהם קיים מחסור בקרקעות, ושהיא המיטיבה ביותר עם הסביבה באזורי הביקוש בהם יש מיעוט שטחים ירוקים ודרישה גבוהה למגורים.

      הכותב הוא מנהל הנדסה ותכנון בחברת אזורים