קבוצת הרכישה עשויה לחסוך במחיר הדירה - אבל יש גם סיכונים

במטרה לחסוך את עלויות היזם מתארגנים לעיתים קבוצת רוכשים וקונים קרקע במשותף לצורך בניית פרויקט. ההזדמנות הכלכלית נושאת בחובה גם סיכונים. מדריך

קבוצת הרכישה עשויה לחסוך במחיר הדירה - אבל יש גם סיכונים
עריכה: מיכאל ברגמן

(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS הילה ציאון על המחיר האמיתי של רכישת דירה)

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים, אותה מארגן אדם מסוים, המתקשרת בהסכם שיתוף ורוכשת קרקע במשותף לצורך בנייה עליה. הפופולריות של קבוצות רכישה נובעת מכך שלכאורה הן מגלמות בתוכן חיסכון ביחס לעלות של רכישת דירה מוגמרת.

בקבוצת הרכישה הרוכשים בעצמם או באמצעות "המארגן" מאתרים קרקע, חותמים על הסכם רכישה מול בעלי הקרקע ובנוסף חותמים על הסכם שיתוף ביניהם אשר מסדיר את מערכת היחסים בין הרוכשים בקבוצה ומתווה את ההתקשרות ביניהם וזאת עד להשלמת בניית הפרויקט.

יש לזכור כי קבוצות רכישה עלולות לגלם בתוכן גם סיכונים. ראשית, ראוי לשים לב שעל הבנק לאשר את כל חברי הקבוצה כלווים. כל תשלום כמקדמה למוכר הקרקע, בטרם אושר הליווי הבנקאי ובטרם אושרו כל חברי הקבוצה, מסכן את כל החברים. הסיכון בשלב הראשון של התגבשות הקבוצה, הוא הקריטי ביותר. על כל משתתף להבין היטב שעד לגיבוש הליווי והפקדת ההון העצמי של כל חברי הקבוצה, הוא חשוף בגין כל השקעה ראשונית ובגין חבות עקב הפרת הסכם הרכישה.

לקריאה נוספת:
בג"ץ דחה את עתירת התושבים נגד בניית אלפי דירות בפתח תקווה
מקסיקו סיטי מתחדשת במגדל מגורים גבוה וממותג
הסוף לכאוס: התוכנית החדשה של עיריית רמת גן לפרויקטי תמ"א 38

אתר בנייה (ShutterStock)
קבוצת רכישה עשויה להיות זולה יותר מקניית דירה מיזם (צילום: shutterstock)

בנוסף, חשוב לבחון את זכויות בעלי הקרקע. יש לוודא שזכויותיו של מוכר הקרקע "נקיות", כלומר - הקרקע פנויה ואין מגבלות על מכירת הקרקע לחברי הקבוצה. כמו כן יש לבדוק אם הסיכון בגין הפרת הסכם המכר מוגדר בפיצוי מוסכם.

עוד גורם שיש לבדוק הוא המצב התכנוני המאפשר את הבנייה על הקרקע ובאיזו שלב הוא נמצא. במעמד הסכם רכישת דירה מקבלן, הרוכש משלם לכל היותר שיעור של 7% מעלות הדירה. תשלום זה מופקד בנאמנות עצל עו"ד, וזאת עד לקבלת היתר בנייה סופי המאפשר את בנייתה של הדירה ועד לקבלת ליווי פיננסי לפרויקט מגורם מממן. במידה וכתוצאה מקבלת ההיתר נגרם שינוי בתכנון הדירה או בשטחה רשאי הרוכש לבטל את ההסכם ולקבל את כספו בחזרה.

במסגרת קבוצת רכישה, לעומת זאת, הרוכשים משלמים את רכיב הקרקע (שעשוי להגיע ל שליש ואף מחצית מעלות הדירה) עם חתימתם על הסכם רכישת הקרקע, וזאת במצב של אי וודאות בנוגע למועד קבלת היתר בנייה שיאפשר את מימוש הפרויקט. רוכשים בקבוצת רכישה עלולים למצוא את עצמם במצב שבו שילמו כשליש או מחצית מעלות הדירה ויחלפו מספר שנים עד שתתאפשר בניית הדירה המיוחלת. בנוסף, במצב שבו לא ניתן היתר בנייה בעת רכישת הקרקע, לא ניתן לדעת את שטח הדירה הסופי שתיבנה עבור כל אחד מהרוכשים בקבוצה.

סכום הרכישה אינו סופי, לוח הזמנים אינו ברור

בקבוצת הרכישה סכום הרכישה של הדירה אינו סופי שכן הוא נקבע על בסיס אומדן. לרוב הרוכשים נדרשים לסכומי כסף נוספים מעבר למוסכם וקיימות עלויות נוספות. בנוסף, לוח הזמנים אינו סופי ואינו ברור. לעתים קרובות הפרויקט נמשך לתקופה ארוכה יותר מעבר למועד הצפוי מלכתחילה.

חשוב לזכור: חוק המכר המעניק בטוחה לרוכשי דירות אינו חל על קבוצת רכישה. לכן לא ניתנת לרוכש בקבוצת רכישה בטוחה לכספים המשולמים על ידו, להבדיל מרוכש שרוכש דירה מקבלן. לכן יש להקפיד כי בהסכם הרכישה של הקרקע ובהסכם השיתוף יעוגן מנגנון המבטיח את זכויות חברי הקבוצה.

סיכון נוסף עליו יש לתת את הדעת הוא הליווי הבנקאי לפרויקט. על קבוצת הרכישה לפנות לבנק מלווה (או לגורם מממן אחר) שיבטיח את מימון הפרויקט הנדרש עד לסיום הבניה. בין היתר, הבנק בודק את היכולת הכלכלית של כל חבר קבוצה בנפרד לעמוד בתשלומי ההלוואה לצורך מימון בניית הדירה. באמצעות דוחות תקופתיים, בודק הבנק גם את התקדמות הפרויקט וגם אם הבנייה עומדת בזמנים אותם קצב לכל שלב בבנייה. חשוב לוודא בהסכם עם הבנק כי ניתנת על ידו התחייבות להשלים את התשלומים לצורך בניית הפרויקט על מנת שאי עמידה של אחד מחברי הקבוצה בתשלומים לא תגרום לעצירת הפרויקט. הבנק דורש בדרך כלל הון עצמי של 40% מעלות הדירה מכל אחד מחברי הקבוצה.

כדאי גם להתייחס לאיכות הבנייה הצפוייה של הפרויקט. בקבוצת רכישה איכות הבנייה והסטנדרט מותנים בהחלטת קבוצת הרכישה, במארגן, בקבלן המבצע שנבחר ובמפקח. במועד ההתקשרות בהסכם השיתוף אין התחייבות למפרט טכני שקובע את איכות הבנייה, לא ידוע מי הקבלן המבצע ומה יהיו הדרישות.

ולבסוף, חבר בקבוצת רכישה אינו יכול לסגת בפתאומיות מהסכם השיתוף ולהשאיר בבעלותו את הקרקע, כך שלמעשה בחתימתו של החבר על הסכם השיתוף, הוא רוכש את המוצר המוגמר. מאחר שבעסקאות של קבוצות רכישה קיימים "מוקשים" רבים ואין חקיקה המסדירה את התחום קיימת חשיבות רבה לעורך הדין שמלווה את הרוכש בהליך הרכישה.

עם זאת לקבוצת רכישה יש גם יתרונות. עם ניהול נכון ומקצועי של קבוצת הרכישה, ניתן בהחלט לחסוך את הרווח היזמי. בסופו של יום, הרוכש מגביר את החשיפה לסיכון, ומאידך נהנה מפרמייה המשקפת את נטילת הסיכון הזו. לכן קבוצת הרכישה לא מתצאימה לכל אחד. לבטח לא למי שזו דירתו היחידה. אולם, בהחלט מומלץ לבעל תיק השקעות מגוון בנדל"ן, להגביר את החשיפה תמורת הרווח היזמי.

הכותבת היא עו"דמומחית בנדל"ן ומקרקעין ושותפה ברז-כהן פרשקר