כך תנהלו נכון את תהליך רכישת הדירה

(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, על העלויות הנלוות לרכישת דירה)

רכישת הדירה החדשה שלכם, מתחילה בתכנון התקציב העומד לרשותכם. כך תוכלו לקבל החלטות מושכלות לגבי האם לקנות דירה, איזו דירה לקנות והיכן?

רכישת הדירה היא אחת מהעסקאות הגדולות שנעשה בחיינו וכך, גם עלות הטעויות שנעשה עלולה להיות גבוהה. לפניכם מספר טיפים מועילים ופרקטיים כיצד לתכנן נכון את תקציב הרכישה ולצמצם את הסיכונים הפיננסיים הכרוכים בביצועה.

לקריאה נוספת:
מקסיקו סיטי מתחדשת במגדל מגורים גבוה וממותג
בג"ץ דחה את עתירת התושבים נגד בניית אלפי דירות בפתח תקווה
הסוף לכאוס: התוכנית החדשה של עיריית רמת גן לפרויקטי תמ"א 38

הגדירו סדרי עדיפויות והחליטו איזה חלק מההון שלכם יופנה לטובת רכישת הדירה, ובמה לא כדאי להשתמש, כמו למשל משיכת כספים המיועדים לגיל הפנסיה וחסכונות ללימודים לילדים.

חשוב מאוד שההגדרה תהיה ברורה ומוחלטת ואל "תתפתו" לרכוש דירה שעלותה מעל לתקציב המתוכנן. הוצאות בלתי צפויות למשפחתכם יכולות לקרות גם לאחר רכישת הדירה ושימוש לא מושכל בהון העצמי עלול לגרום לסחרחורת פיננסית.

נכון להיום, על פי תקנות בנק ישראל, לעסקאות שונות ניתן לקבל אחוזי מימון שונים. לרוב, לדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון, לדירה שנייה ויותר עד 50% מימון ולמשפרי דיור עד 70% מימון. אחוזי המימון מותנים כמובן בבדיקות פיננסית ואחרות וקבלת אישור פרטני מהבנק. לכן, לאחר שהגדרתם את ההון העצמי, בדקו האם ניתן לבצע את הרכישה הרצויה בהתחשב באחוזי המימון.

לרוב, סכום ההחזר החודשי של המשכנתא צריך להיות עד 35% מההכנסות. שימו לב שהבנקים מגדירים את המונח "הכנסות" בצורה שונה מהסכום המופיע בתלוש המשכורת לשכירים או באישור על ההכנסות מרואה החשבון לעצמאיים. יש לוודא כי סכום ההחזר אותו אתם מתכננים עומד בהגדרות ובקריטריונים של הבנק.

לרוב, אין לרוכש את היכולת לבצע משא ומתן יעיל ואפקטיבי על תנאי המשכנתא - זאת לאור פערי הידע האדירים בינו לבין הבנקים השונים. ייעוץ משכנתא מקצועי אובייקטיבי וביצוע מכרז בין מספר בנקים יצמצם פערי ידע אלה ותנאי המשכנתא, לרבות הריביות וההצמדות, יהיו מהטובים ביותר אותם תוכלו להשיג.

כל הפחתת ריבית או הצמדה תפחית את הסכום הכולל אותו תחזירו במהלך השנים - ומדובר על סכומים משמעותיים. בנוסף שינויים כאלה יפחיתו גם את גובה ההחזר החודשי.

בחלק מהבנקים ניתן להצטרף למסלולים המאפשרים דחייה בביצוע החזרי המשכנתא באירועים שונים בחיים, למשל בזמן חופשת לידה. מומלץ לבדוק זאת ועל מנת לשמור לכם את האופציה, יש לבקש להוסיף את הנספח המתאים בעת החתימה על המשכנתא. שימו לב כי לרוב ניצול הסעיף יאריך את תקופת ההלוואה בחודשים שבהם היא לא שולמה.

המיסוי המשמעותי בעת הרכישה הוא "מס הרכישה". מס זה נגזר באחוזים משווי הרכישה ומשתנה בהתאם לשווי הדירה והאם זוהי דירתכם היחידה או לא כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס הרכישה. יש לבדוק מראש האם יחול עליכם "מס רכישה" ומה יהיה גובהו.

אם אתם משפרי דיור ואתם מוכרים את דירתכם הנוכחית בטרם רכישת הדירה החדשה, בדקו היטב האם יחולו על המכירה "מס שבח" ו"היטל השבחה" - וזאת על מנת שלא תתכננו סכום מסוים שיישאר לכם מהמכירה ותתחייבו עליו לביצוע הקנייה ולהפתעתכם תגלו שבפועל יישאר מהמכירה סכום נמוך מהסכום שבו מכרתם את הדירה בפועל.

עלות רכישת הנכס לא מסתכמת בסכום שסוכם עם המוכר. יש לבדוק מראש את עלות שכר טירחת עורך הדין, דמי פתיחת תיק להלוואה, עלויות ביצוע השמאות, עבודות שיפוצים והתאמה, דמי תיווך, ריהוט ותכולה חדשים ועוד. מומלץ תמיד להשאיר סכום נוסף להוצאות בלתי צפויות.

לאחר סיום תכנון התקציב ומציאת דירה פוטנציאלית, בטרם חתימה על חוזה הרכישה, מומלץ מאוד לבצע פעולות נוספות על מנת לצמצם את הסיכונים הפיננסיים ברכישה.

מומלץ מאוד לבצע בדיקת שמאי המוכר על ידי הבנקים למשכנתאות עוד בטרם ביצוע הרכישה ולא להסתמך רק על הבדיקה הסטנדרטית הנדרשת על ידי הבנק כחלק מהתנאים לקבלת המשכנתא. לעיתים, סכום הקנייה שיסוכם עם המוכר יהיה שונה משווי הדירה שייקבע על ידי השמאי ויוגש לבנק. שווי הדירה שממנו יגזור הבנק את אחוזי המימון למשכנתא יקבע לרוב על פי דוח השמאי ולא על פי המסוכם עם המוכר. אם השמאי יעריך את הדירה בסכום נמוך מסכום הרכישה, עלול להיווצר חוסר בתקציב - ויש להיערך לכך מראש.

בטרם ביצוע התחייבות לרכישה, יש להגיש לבנק בקשה לאישור עקרוני למשכנתא, וזאת על מנת לצמצם למינימום האפשרי את הסיכון שבעת הצורך הבנק לא יאשר את ההלוואה.

הבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים בגובה ההלוואה, כחלק מהתנאים לקבלת המשכנתא. אנו ממליצים לבחון את יכולת קבלת הכיסוי הביטוחי בטרם ביצוע ההתחייבות לרכישה, שכן במידה ומסיבות רפואיות או אחרות לא תוכלו לקבל כיסוי ביטוחי, לעיתים הבנק לא יאשר את ההלוואה או ידרוש בטוחות או תנאים אחרים. אפשרות נוספת היא קבלת כיסוי ביטוחי, עם תוספת לפרמיה החודשית ואז יש לבחון האם התוספת משפיעה על הכדאיות הכלכלית של העסקה.

יש לבצע בדיקות תכנוניות ומשפטיות לדירה עוד בטרם ביצוע ההתחייבות לרכישה. לעיתים קיימים מצבים בהם לאור בעיות תכנוניות או משפטיות הקיימות בדירה, לא יאשר הבנק את מתן המשכנתא.

אחד מסעיפי חוזה הרכישה יתייחס לתנאי התשלום, תאריכים וסכומים. יש לוודא כי ההתחייבות לתשלום תהיה תואמת למצב בפועל, כמו לדוגמה תאריך נזילות של קרן השתלמות או מועדי קבלת כספי המשכנתא מהבנק.

הכותב הוא הבעלים של "דירה בחוכמה", הנותנת ייעוץ וליווי מקצועי לרוכשי דירות