התחדשות עירונית: מה הזכויות של דיירים מוגנים?

יזמים המנסים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית נתקלים לא פעם בדיירים מוגנים המאכלסים את הבניינים המועמדים להריסה, דבר שעלול לעכב את הפרויקט למשך זמן רב. מתי מתיר החוק לפנות דייר מוגן ובאיזה תנאים?

התחדשות עירונית: מה הזכויות של דיירים מוגנים?

(בווידאו: הריסת בניין ברמת גן במסגרת תמ"א 38)

בתקופה האחרונה, הליכי ההתחדשות העירונית בערים מרכזיות, וגם בפריפריה, מואצים ומושכים קבלנים ויזמים רבים שמוצאים עניין רב בקידום פרויקטים אלה במתחמי מגורים ושכונות ישנות וותיקות, היות וקיים בהם פוטנציאל רווח עצום. אך בניינים אלו מאכלסים לא פעם דיירים מוגנים המתגוררים במקום שנים על גבי שנים. בלא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית נאלצים יזמים וקבלנים להתמודד עם סוגיה מורכבת של פינוי ופיצוי לדייר המוגן .

סירוב של דייר מוגן להתפנות או לקבל את מתווה הפיצוי המוצע עשוי להעביר את הסכסוך וסוגיית הפינוי לפתחו של בית המשפט ולגרור עיכובים משמעותיים של מספר שנים בהתחלת פרויקט הבנייה החדש. בעקרון, דייר מוגן לא מוגן מחזקת פינוי, במיוחד אם ניתן להוכיח כי הוצעו לדייר המוגן אלטרנטיבות דיור הולמות, אך הוא סרב לכל ההצעות. למצב זה בו דייר מוגן מסרב להתפנות ומתעקש על דמי פיצוי גבוהים, מתייחס גם חוק הגנת הדייר בעילות הפינוי (סעיף 131). לכן טוב יעשו הצדדים אם ילמדו את הזכויות המגיעות להם על פי חוק וינסו להגיע לעמק השווה.

לקריאה נוספת:
מחיר למשתכן: זכאים בפריפריה ידרשו ל-60 אלף שקל הון עצמי בלבד
איפה נמכרה דירת 3 חדרים ב-440 אלף שקל בלבד?
"בשנה האחרונה נשברו כל השיאים במספר הנפגעים באתרי בנייה"

החל משנות ה-30, במטרה להגן על שוכרי הדירות מפני מחירי השכירות הגבוהים בשל המצב הכלכלי ששרר באותה תקופה במדינה, נקבעו פקודות שהתערבו ביחסי השוכר-משכיר. התערבות זו התמקדה בהארכת תקופת השכירות באותם תנאי שכירות מקוריים ללא הגבלת זמן וכן קיבוע גובה דמי השכירות. כך, בגלגולים שונים, נוצר החוק להגנת הדייר (נוסח משולב), התשל''ב-1972 – שיצר שותפות כפויה בין הצדדים והעביר חלק מהונו של הבעלים לדייר. ברבות השנים, נעשו מספר שינויים בחוק שמטרתם לצמצם את ההגנה המוענקת לדייר המוגן, וזאת בכדי למנוע השפעות שליליות על המשק.

הדרך השכיחה ביותר באמצעותה נוצל חוק זה היא תשלום דמי מפתח בהסכמת בעלי הדירה. דמי מפתח הם כינוי לתשלום חד-פעמי עבור הזכות לשכור את הדירה לתקופה בלתי מוגבלת, כאשר לרוב מדובר בסכום השווה למחצית משוויו של הנכס בשוק. דרך נוספת היא הורשת הזכות ליורשיו של הדייר המוגן.

מהן העילות לפינוי הדייר המוגן?

סעיף 131 לחוק להגנת הדייר מפרט את העילות המעניקות ליזמים אפשרות להביא לפינויו של דייר מוגן. העילה הראשונה היא מקרה בו השוכר לא שילם את דמי השכירות או הפר תנאי בחוזה השכירות הקובע כי הפרתו תגבש זכות לבעל הדירה לפנות את הדייר ממנה.

עילה נוספת היא אם שונתה מטרת השכירות, או שנעשו שינויים בנכס בידי הדייר בניגוד לתנאי מפורש האוסר על כך בחוזה השכירות. עילות פינוי נוספות, הן גרימת נזק מהותי לנכס או שימוש בנכס למטרה לא חוקית, הטרדת השכנים באופן קבוע ותדיר, בעלי הדירה הם המדינה או גוף ציבורי הזקוק לנכס לצורך חיוני, יש צורך להרסו על מנת להשביחו ונטישת הדירה באופן פיזי כך שלדייר אין כל כוונה לשוב אליה.

דיירים מוגנים בפרויקטים בהתחדשות עירונית

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר קובע כי אם בעל הבית מפנה את המושכר על מנת להרסו ולבנות במקומו חדש והוא הודיע לדייר בכתב על נכונותו לסייע בדיור חלופי או פיצוי כספי, אזי קיימת עילת פינוי. לאחרונה התייחס לנושא בית המשפט, בעת דיון בעניינו של אהרון ז'אן שסרב לפנות את ביתו ברחוב יסוד המעלה בתל אביב. במקרה זה קבעה השופטת לימור ביבי מבית המשפט השלום בתל אביב כי יש לפנותו.

אהרון ז'אן הוא דייר מוגן שהתגורר בדירה מזה כ-30 שנה עד מתן פסק הדין במרץ 2016. חודשיים לפני פסק הדין הצליח בעל הדירה לקבל היתר בנייה להריסת הבניין ובנייתו מחדש. פסק הדין לא דן בשאלת פינויו של ז'אן, שכן נדמה לאור צעדיו של בעל הבית וקבלת היתר הבנייה בהתאם לסעיף 131(10) לחוק, הרי שמדובר בפינוי כחוק. השאלה היתה האם זכאי הדייר המוגן המפונה לאלטרנטיבה חלופית למגורים או שמא לפיצוי כספי, כאשר התשובה היתה נתונה לשיקול דעתו של בית-המשפט. שאלה נוספת שעלתה בדיון המשפטי היא מהם דמי הפינוי המגיעים לדייר המפונה, ובכלל זה, מהו השיעור מתוך דמי המפתח שיש לפסוק לטובת הדייר המוגן. לז'אן הוצעו 17 דירות כאלטרנטיבות לחלופה הולמת למגורים אך הוא סרב לכולן בתוקף והתעקש על אפשרות שאינה ריאלית.

האפשרות עליה עמד ז'אן, הינה דירה בבניין החדש העתיד לקום במקום המיועד להריסה וכן, זכויות בעלות בה ולא מעמד של דייר מוגן. מדובר באפשרות שאינה ריאלית במהותה ואופייה מכיוון שדירה בבניין החדש תהא שווה פי שניים מהדירה המיועדת להריסה.

פיצוי לדייר המוגן: מהי שיטת החישוב

במקרים אלו, העדיפות העליונה היא מתן דיור חלופי. לדייר מוענקת הצעה לדירת מגורים אלטרנטיבית, ששוויה איננו תואם את שווי הנכס במלואו, אלא דירה צנועה יותר ששווה נמוף משווי הנכס. דירה זו לא תוחזק בידיו בדמי מפתח אלא תהייה בבעלותו המלאה. כאשר מתן דירה חלופית איננו פתרון אפשרי, הרי שרשאי בית-המשפט לקבוע פיצי כספי. בפסיקת בתי המשפט התפתחה שיטת פיצוי כספי לדייר המוגן הקרויה "שיטת ארבעת השלישים" לפיה, ישלם בעל הנכס לדייר המוגן את שווי דמי המפתח (50%-60% משווי הנכס במלואו) וכן, שליש נוסף מדמי המפתח בעבור הוצאות העברה.

במקרה של ז'אן פסק בית המשפט כי יש לשלם לו פיצוי כספי שיאפשר לו לממן מגורים חלופיים. הפיצוי נקבע בהתאם לגודל הדירה - נקבע כי שווי בעלות הדירה קרוב ל-100 אלף שקל. לכן, יש לשלם את הפיצוי על סמך שווי דמי מפתח מלאים, כלומר בשיעור 60% משווי הבעלות בנכס, וכן עלויות העתקה והעברה של פינוי הנכס. כתוצאה מכך, קבע בית-המשפט פיצוי על סך 64 אלף שקלים בקירוב.

בעלי דירות המעוניינים לקדם הליכים של התחדשות עירונית צריכים להבין שברוב המקרים היזם הוא שיישא בעלויות הפינוי של הדייר המוגן.

הכותבים הם שותפים במשרד אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן

אין משום הכתוב משום ייעוץ משפטי או חוות דעת