בין אור עקיבא לקיסריה: פיסת הנדל"ן שכולם רוצים לנגוס בה

למרות השיווק המסיבי של שכונת אור ים החדשה, קשה להתעלם מהוויכוח שניטש על המתחם היחיד בישראל שעדיין מאפשר מכרזים בשוק החופשי. בזמן שהמדינה מקדמת שם אלפי דירות מחיר למשתכן, בעירייה טוענים שעדיין לא נפגשו עם האוצר. הצצה ראשונה לשכונה שתכפיל את אור עקיבא

רן צימט

(בווידאו: הצצה ראשונה לשכונה החדשה של צפון השרון)

השיווק המסיבי של שכונת אור ים, השכונה החדשה של אור עקיבא, תפס תאוצה בחודשים האחרונים כאחד ממתחמי הענק שישנו את מפת הביקושים באזור. הפרסום לתוכנית החדשה מבטיח "עיר קטנה" בת כ-3,500 יחידות דיור. הפרסום מדגיש "איכות חיים" - בלי מילה אחת על מחיר למשתכן, ועם תזכורות תמידיות לעובדה כי המתחם נושק לקיסריה ומרוחק כ-40 דקות בלבד מתל אביב.

המתחם החדש צפוי להכפיל את אוכלוסיית אור עקיבא, שבה קיימות כיום כ-5,500 יחידות דיור בלבד, ונראה כי מאחורי הקלעים כל השחקנים בשוק רוצים לנגוס בו. נכון לכתיבת שורות אלו, הדחפורים שמתחילים את עבודות הפיתוח של השכונה כבר עובדים במרץ להקמת התשתיות והמכרזים יצאו לדרך - אלא שברקע מתנהלים עדיין ויכוחים בין משרד האוצר לעיריית אור עקיבא על תמהיל המגורים וכמות הדירות המוזלות שייבנו בה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

לא קשה להבין מדוע: נכון להיום, שכונת הענק העתידית היא אחד המתחמים היחידים בישראל שבהם מתפרסמים מכרזי קרקע במתכונת רגילה (שאיננה במתכונת מחיר למשתכן) - ורק לאחרונה זכו 3 חברות בנייה במכרזים במתחם להקמתן של כ-1,000 דירות שיימכרו בשוק החופשי.

לקריאה נוספת:
פערים של מיליוני שקלים: העסקאות היקרות והזולות בערים הגדולות
מחיר למשתכן: כ-26 אלף זכאים נרשמו להגרלה השנייה
עוד לפני פתיחת הסניף הראשון: סניף נוסף למיינדספייס בלונדון

אור עקיבא (צילום מסך , google street view)
אור עקיבא (צילום: google street view)

הזדמנות משמעותית שכולם רוצים חלק ממנה

תא השטח הזה צר וארוך המשתרע על פני כ-1,060 דונם. הוא ממוקם בין שכונת אורות שבצפון העיר לבין כביש 2 ממערב וכביש 4 במזרח - ולא במקרה הוא נתפש כהזדמנות משמעותית שכולם רוצים חלק ממנה. מן העבר האחד, עיריית אור עקיבא שתולה במקום תקוות היסטוריות לפיתוח העיר וחיזוקה מדרום; ומצד שני, משרד האוצר שרואה במקום הזדמנות חשובה להטיל עוגן לתוכנית הדגל הממשלתית לדיור מוזל. אלא שנכון להיום, הכדור נמצא במגרש של ראש עיריית אור עקיבא, כיוון שהשטח איננו בבעלות המדינה וכל עסקה למכירתו תלויה בהסכמתו.

"השכונה החדשה היא מהלך היסטורי מבחינת אור עקיבא. אנחנו כבר נערכים עם תוספת של כ-32 גני ילדים חדשים ובין 4-6 בתי ספר יסודיים שייבנו בעיר לטובתה. אבל בכל מה שנוגע למחיר למשתכן - אנחנו רק בתחילת המשא ומתן. עוד לא נפגשתי פעם אחת ברצינות עם האוצר, ונכון להיום אני לא מוכן לכמות הדירות שהמדינה מבקשת לבנות כאן. יש כמה דברים חשובים שאנחנו נדרוש לפני שנדבר על מספרים סופיים - והדבר החשוב ביותר הוא הקצאה של 30% מהדירות לבני המקום ויצירת מפרט איכותי יותר בפרויקטים", מבהיר ראש עיריית אור עקיבא, יעקב אדרי, בשיחה עם וואלה! נדל"ן.

אדרי אומר את הדברים לאחר שלאחרונה גובש הסכם בין הקרן לפיתוח קיסריה לבין המדינה (רשות מקרקעי ישראל) על מכירה של אחד המתחמים בשכונה העתידית; אולם, כאמור, סעיף ההסכם המקורי בין העירייה לקרן קיסריה קובע כי כל עסקה למכירתו לצד שלישי תלויה בהסכמת העירייה.

הדמיית שכונת אור ים באור יהודה (יח"צ , VIEWPOINT)
כך צפויה להיראות שכונת אור ים באור עקיבא (הדמיה: VIEWPOINT)

מאור עקיבא אל מגרשי הגולף בקיסריה - באופניים

אם מסתכלים על התוכניות, נראה כי הושקעה מחשבה רבה בתכנון תנועת התושבים בשכונה החדשה. אחד האלמנטים הבולטים בה הוא העובדה שכ-40% משטחה (400 דונם) הוקצו לטובת שטחים ירוקים, שיכללו במסגרת פארק ליניארי שיחצה את השכונה לכל אורכה, כולל אזורים אקולוגיים וגינות קהילתיות. דגש נוסף של התכנון כולל גם התייחסות משמעותית לשבילי אופניים, שיובילו את תנועת הרוכבים לא רק בתוך השכונה אלא גם מחוצה לה לכיוון קיסריה ותחנת הרכבת.

על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר), הצפיפות בשכונה מתוכננת להיות פחות מ-12 יחידות דיור לדונם נטו, כך שמרבית הבינוי העתידי בה יתאפיין בבנייה מרקמית, עם רוב מוחלט של בנייני מגורים בעלי חניות עיליות, ללא מרתפים או חניונים תת קרקעיים.

החיבור המתוכנן של אור ים לקיסריה יאפשר, תיאורטית לפחות, להגיע מבתי המגורים של השכונה אל מגרשי הגולף ואתר העתיקות של העיר ההיסטורית ואל חוף הים של קיסריה באמצעות מערכת שבילי הליכה ואופניים. כמו כן, על פי התוכניות, מחלק מהבניינים ומהקומות הגבוהות בפרויקטי המגורים ניתן יהיה לראות את הים ואת מגרש הגולף של קיסריה המשתרע על כ-1,000 דונם של מדשאות ממערב.

האלמנטים הללו, כך מבהירים בחברה לפיתוח קיסריה (הזרוע המבצעת של קרן רוטשילד האחראית על פיתוח התשתיות במקום), חשובים למיתוגה העתידי של השכונה. אור ים היא אמנם חלק משטחה המוניציפלי של אור עקיבא, אך קשה לפספס שהיא אינה משווקת ככזו - אלא יותר כמתחם איכותי שנושק לשכנה העשירה.

הדמיה אור ים (יח"צ , Viewpoint)
כשליש מיחידות הדיור העתידיות כבר יצאו לדרך במכרזים שאינם במסגרת מחיר למשתכן (הדמיה: VIEWPOINT)

פיתוח שכונה באור עקיבא - בסטנדרט קיסריה

"פיתוח השטח עצמו בשכונה והשטחים הציבוריים צפוי להתבצע על ידי החברה לפיתוח קיסריה, בסטנדרט קיסריה, כפי שמוכר וידוע בשכונה 12 בקיסריה, ויכלול יישומי עיר חכמה. המשמעות היא שכבר בתחילת בניית בנייני המגורים, יחל הפיתוח הסביבתי, התשתיות ומבני הציבור, כך שכאשר הבניין יקבל אישור אכלוס - לדיירים יהיו כבר את כל התנאים הסביבתיים והם לא יגורו באתר בנייה", מציינים בחברה.

בינתיים, עד שיוחלט כמה דירות מוזלות ייבנו במקום, כשליש מיחידות הדיור העתידיות כבר יצאו לדרך במכרזים רגילים (שאינם במתכונת מחיר למשתכן). במכרזים זכו החברות שיכון ובינוי, אלקטרה ויורו ישראל. על פי המכרזים, חברת שיכון ובינוי זכתה במספר הגבוה ביותר של יחידות דיור וצפויה להקים כ-600 יחידות דיור במקום, חברת אלקטרה זכתה בקרקע ל-286 יחידות דיור ואילו חברת יורו ישראל זכתה בקרקע ל-91 צמודי קרקע.

דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של שיכון ובינוי, העריכה כי מחירי הדירות הרגילות שיימכרו בפרויקטים של החברה יעמדו סביב ה-1.4 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים. ירון שורק, מנכ"ל אלקטרה מגורים, התייחס לזכייה ואמר כי "אלקטרה מגורים, שתבנה ותשווק בשנים הקרובות כ-300 יחידות דיור בשכונה, תציע תמהיל דירות ומחירים אטרקטיביים, הן עבור משפרי ומצמצמי דיור והן עבור זוגות צעירים. אנו נפעל כדי לצאת לדרך במהרה עם עבודות הביצוע גם כחברת הביצוע בפרויקט, כאשר יתרון זה יסייע לנו לאפשר לרוכשי הדירות ליהנות ממגורים איכותיים בסביבה ירוקה ומפותחת באזור ביקוש ובמחירים שפויים".

הדמיית שכונת אור ים באור יהודה (יח"צ , VIEWPOINT)
פארק ענק יחצה את השכונה לכל אורכה (הדמיה: VIEWPOINT)