פערים של מיליוני שקלים: העסקאות היקרות והזולות בערים הגדולות

דירה ב-100 אלף שקל בחיפה, ב-600 אלף שקל בת"א ובמיליון שקל בהרצליה. נשמע זול, אבל לא בטוח שהייתם רוצים לגור שם; וגם לא תאמינו איזה פער יש בין הנכסים הזולים ליקרים בערים האלה. בדקנו את ההבדלים במחירי העסקאות למגורים - והתוצאות מפתיעות

מתחם הקרייה תל אביב (ראובן קסטרו)
תל אביב. מובילה בעסקאות היקרות (צילום: ראובן קסטרו)

כולם רוצים לגור באזורי הביקוש, אחרת הם לא היו נקראים כך, אבל הבעיה הגדולה - וזה לא חדש - היא שמחירי הדירות באזורים המבוקשים במרכז הארץ מרקיעים שחקים. למרות זאת, ניתוח מקיף שערכה לשכת שמאי המקרקעין עבור וואלה! נדל"ן, בקרב עסקאות מגורים שדווחו לרשות המסים בשנים 2016-2017, מעלה מסקנה מעניינת: אפשר לקנות דירה בתל אביב בפחות ממיליון שקל - רק שלא בטוח שתרצו לגור בדירה כזאת.

נתחיל מהתחלה: בלשכת השמאים בדקו, כאמור, עסקאות מקרקעין שדווחו למדינה בחודשים ינואר-ספטמבר בשנתיים האחרונות, לא כולל עסקאות שבהן היה מידע חלקי, שבהן הנכס לא היה מיועד למגורים או עסקאות מרובות בעלים שבהן נמכר רק חלק מהנכס. הממצאים הראו שהפער בין הדירות היקרות ביותר לדירות הזולות ביותר עמד על מיליוני שקלים.

"מהניתוח אפשר לראות שכמעט בכל הערים הגדולות בישראל, ישנם פערים אדירים בין העסקאות היקרות לזולות", מסביר את הממצאים יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי. לדבריו, "הדבר נובע ממגוון סיבות, החל מסוג הדירה (פנטהאוז, בית צמוד קרקע), גודל הנכס, שנת הבנייה וכמובן האזור בו הנכס ממוקם".

נקודה נוספת שמדגיש מסילתי לא ממש מפתיעה, אבל לא תמיד חושבים עליה: לא כל נכס זול הוא באמת זול. "לעתים, המחיר הסופי של נכס נמוך - אבל מדובר בנכס מאוד קטן, כך שהמחיר שלו למ"ר בעצם מאוד גבוה; או שבמחיר הזה ניתן לרכוש נכס הרבה יותר גדול ביישוב אחר".

כך, לדוגמא, על פי נתוני רשות המסים בשנתיים האחרונות נמכר בתל אביב נכס בסכום של כחצי מיליון שקל. אלא שלדברי מסילתי, מדובר בנכס קטן המשתרע על פני 40 מ"ר מדרום לרחוב יהודה הימית ביפו. "המחיר למ"ר בעסקה עומד על 14 אלף שקל - כאשר תמורת 13 אלף שקל למ"ר ניתן לרכוש קוטג' רחב ידיים בשטח של 300 מ"ר ברחובות".

לקריאה נוספת:
כך הפך אולפן ההקלטות של בוב דילן במנהטן לביצת זהב נדל"נית
איפה נמכרה דירת 3 חדרים ב-245 אלף שקל?
בקרוב: הלמ"ס תפרסם מדד חדש למחירי הדיור

עסקאות הנדל"ן היקרות והזולות בערים הגדולות בישראל
ניתוח נתוני רשות המסים: לשכת שמאי המקרקעין

תל אביב : 600 אלף שקל לדירה בפלורנטין

אין זה מפתיע שהממצאים מראים כי תל אביב מחזיקה בתואר "העיר שבה נחתמו בשנתיים האחרונות העסקאות היקרות בישראל". על פי הבדיקה, בשנת 2016 המחיר של הנכס היקר ביותר שנמכר עמד על סכום של 42 מיליון שקל.

מדובר בדירת 5 חדרים בשטח של 312 מ"ר ברחוב שלוש בשכונת נווה צדק. הדירה ממוקמת בקומה ה-3 מתוך 5 קומות בפרויקט של האדריכל אילן פיבקו. ב-2017 העסקה היקרה ביותר שנחתמה בעיר עמדה על סך של 26 מיליון שקל בקומה ה-40 שבמגדל מאייר בשדרות רוטשילד.

מנגד, העסקה הזולה ביותר שנחתמה ב-2016 הייתה בשכונת פלורנטין. מדובר בדירת 42 מ"ר שנמכרה תמורת 600 אלף שקל. על פי הממצאים, ב-2017 נמכרה דירה בהיקף דומה ביפו. מדובר בדירת 40 מ"ר שנבנתה ב-1970 ונמכרה תמורת 572 אלף שקל.

"תל אביב היא עיר של ניגודים", אומר רמי שריקי, מנכ"ל משותף בחברת יפו תל אביב על נתוני רשות המסים, "למרות התדמית היוקרתית, ישנם אזורים עם מחירים סבירים, אם כי הם נמצאים רגע לפני פיתוח, כמו שכונת נווה שאנן".

ירושלים: 200 אלף שקל לדירה במזרח העיר

נדלן בניינים ירושלים רחוב קוליץ (ראובן קסטרו)
שכונת מגורים בירושלים (צילום: ראובן קסטרו)

מהנתונים עולה כי בבירה ירושלים, הדירה היקרה ביותר שנמכרה ב-2017 הייתה בשטח של 211 מ"ר בשכונת עמק רפאים. היא נבנתה לפני כשנתיים ונמכרה תמורת 15.3 מיליון שקל. שנה קודם לכן העסקה היקרה ביותר שייכת לנכס באותו רחוב, בשטח של 269 מ"ר, בבניין חדש שנמכר תמורת 17.65 מיליון שקל.

לעומת זאת, מסתבר שבירושלים ניתן למצוא דירות מאוד זולות. כך, למשל, דירת 2 חדרים בשטח של 68 מ"ר, שנבנתה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, נמכרה ב-2017 תמורת 200 אלף שקל בלבד. הנכס נמצא בשכונת ואדי ג'וז שבמזרח העיר. שנה לפני כן נמכר נכס דומה תמורת 310 אלף שקל.

"בירושלים יש פערי מחירים גדולים, בין היתר בשל ביקושים של תושבי חוץ לדירות יוקרה סמוך לעיר העתיקה, ומנגד ניתן למצוא דירות מאוד זולות בשכונות במזרח העיר", מסביר אוהד סבן , סמנכ"ל בחברת דונה. לדבריו, "בתווך ישנן שכונות שבהן ניתן לרכוש דירות במחירים התחלתיים של 1.5-1.75 מיליון שקל, למשל בשכונת מורדות גילה החדשה".

המחיר הלא יאמן בחיפה: דירה ב-100 אלף שקל

מבט לחיפה מחוף קריית חיים, אפריל 2015 (ראובן קסטרו)
העיר חיפה (צילום: ראובן קסטרו)

אחת הערים הפופולריות בשנים האחרונות, בעיקר בקרב משקיעים, היא העיר חיפה משום שהיא מציעה מגוון רחב של דירות בטווח מחירים גדול ונוח יחסית למיקומה על המפה. על פי נתוני רשות המסים, העסקה היקרה ביותר שנחתמה השנה הייתה של נכס בשטח 260 מ"ר ברחוב שדרות הנשיא, שנמכר ב-13.1 מיליון שקל.

ב-2016 העסקה היקרה ביותר נחתמה באותו רחוב עבור נכס בשטח של 194 מ"ר תמורת 8.1 מיליון שקל. הדירה הזולה ביותר ב-2017 נמכרה תמורת 105 אלף שקל בלבד. מדובר בדירת 3 חדרים ברחוב המלכה אסתר.

לדברי חיים פייגלין, יו"ר ארגון קבלני מחוז חיפה, "חיפה היא עיר מיוחדת ושונה מכל ערי החוף בישראל. דווקא הנכסים הנמצאים בקרבת הים זולים יותר מהנכסים הרחוקים כדוגמת הכרמל. הסיבה לכך נעוצה עוד בימי המנדט הבריטי שבנה בקרבת החוף מחנות צבא, מפעלי תעשייה, שטחים לוגיסטיים ומסילת רכבת".

הרצליה: דירה במיליון שקל מול פנטהאוז ב-7.5 מיליון

מנופים סמוך למחלף הסירה בהרצליה, 21 בינואר 2017 (ראובן קסטרו)
העיר הרצליה (ראובן קסטרו)

אחת הערים שמרכזות בשנים האחרונות עניין רב היא הרצליה, בין היתר בזכות מוסדות אטרקטיביים בתחומה כמו המרכז הבינתחומי והבנייה המסיבית בשכונת גליל ים החדשה (שכוללת גם פרויקטים של מחיר למשתכן ודיור להשכרה ארוכת טווח).

על פי הנתונים, העסקה היקרה ביותר בעיר ב-2016 הייתה בהרצליה פיתוח - קוטג' בשטח של 750 מ"ר שנמכר תמורת 26 מיליון שקל. ב-2017 העסקה היקרה נאמדה ב-12 מיליון שקל בלבד, עבור בית צמוד קרקע ברחוב י.ל. ברוך 19 בשכונת הרצליה הירוקה. הדירה הזולה ביותר שנמכרה השנה בעיר עלתה כמיליון שקל.

"הרצליה מגוונת בנכסי הנדל"ן המוצעים בה למכירה, כאשר העסקאות היקרות מתבצעות לרוב בצמודי קרקע בהרצליה פיתוח, בעיקר ברחוב התכלת הממוקם בקו ראשון לים ונחשב לרחוב היקר בישראל", אומר שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב. עם זאת, הוא מוסיף כי "כיום נמכרות גם דירות בפרויקטים חדשים של בנייה רוויה בסכומים גבוהים מבעבר, למשל ברמה של 7.5 מיליון שקל לדירת פנטהאוז. למרות זאת, עדיין אפשר למצוא בשכונות הישנות דירות זולות משמעותית".

גם בנתניה יש פער משמעותי במחירים. העסקאות היקרות ביותר בשנתיים האחרונות בעיר נתניה בוצעו בשכונת עיר ימים, המבוקשת בעיקר על ידי תושבי חוץ. ב-2016 נמכר נכס בשטח של 324 מ"ר תמורת 13.3 מיליון שקל; וב-2017 הנכס היקר ביותר שנמכר היה דירת 169 מ"ר שעלתה 6.8 מיליון שקל.

מנגד, העסקה הזולה ביותר השנה נחתמה בינואר תמורת 220 אלף שקל בלבד. מדובר בדירת חדר ברחוב עולי הגרדום בבניין שנבנה בסוף שנות השישים. "מצד אחד, ניתן למצוא בנתניה מגדלי יוקרה על קו החוף שכוללים דירות בשווי של כ-20 מיליון שקל, ומצד שני אפילו בבנייה חדשה יש דירות במחיר סטנדרטי בגובה 1.5 מיליון שקל במרכז העיר", אומר ד"ר רענן כהן, מבעלי חברת מגל מ. אביב נתניה.

חשבתם שבפריפריה זול יותר? אז חשבתם

שכונת קריית משה ברחובות, אוקטובר 2016 (ראובן קסטרו)
העיר רחובות (צילום: ראובן קסטרו)

עיר נוספת שמרכזת עניין בתקופה האחרונה היא ראשון לציון. על פי הנתונים, ב-2016 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 180 מ"ר ברחוב רחבעם זאבי תמורת 5.5 מיליון שקל; וב-2017 נמכר בית צמוד קרקע בשטח 257 מ"ר תמורת 5.1 מיליון שקל. מנגד, דירת 3 חדרים בשטח של 95 מ"ר, שנחשבת העסקה הזולה ביותר השנה, נמכרה ב-443 אלף שקל.

"בשנים האחרונות הייתה ירידה מתמשכת בהתחלות בנייה בעיר, והבנייה החדשה כיום מתרכזת בשכונות האירוס ונחלת יהודה", אומר אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון. לדבריו, "לצד ירידה בהתחלות בנייה, אנו עדים למגמה של עלייה בביקוש לדירות יוקרה בעיקר מצד משפרי דיור, שעוברים משכונות ותיקות עם בתים צמודי קרקע לדירות פנטהאוז - והמחירים עולים בהתאם".

גם ברחובות אפשר לראות פער בין העסקה היקרה לזולה, למרות שמדובר בעיר שכבר אינה ממותגת בתור "מרכז הארץ" אלא "השפלה". העסקה היקרה ביותר בעיר מתחילת השנה נאמדה ב-4 מיליון שקל, ובשנה שעברה ב-4.5 מיליון שקל עבור מכירה של בית צמוד קרקע. מנגד, העסקה הזולה ב-2016 הייתה של דירת 3 חדרים בשטח של 77 מ"ר, שנמכרה תמורת 285 אלף שקל בלבד.

אפילו בבית שמש העסקה היקרה ביותר השנה נאמדה ב-5 מיליון שקל - מדובר בדירת גן בשטח של 346 מ"ר. העסקה הזולה ביותר מתחילת השנה נאמדה ב-450 אלף שקל לדירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר. "מסתבר שעליית המחירים לא פסחה גם על בית שמש, מהערים הצומחות מבחינת היקף האוכלוסייה ומספר יחידות הדיור", מציין שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלי חברת נתיב פיתוח נדל"ן הבונה עבור המגזר החרדי והדתי-לאומי.

לדבריו, "בבית שמש יש פערים גדולים במחירי הדירות. מצד אחד, הבתים צמודי הקרקע גדולים ויקרים יחסית; ומצד שני יש גם דירות מאוד זולות וישנות. בתווך נמצאת בנייה חדשה במחירים שאמנם נמוכים מאשר בירושלים, אך בכל זאת נמצאים במגמת עלייה".

הנתון המפתיע יחסית מגיע מהעיר אילת. על פי הנתונים, העסקה היקרה ביותר ב-2017 נאמדה בלא פחות מ-3.42 מיליון שקל עבור בית צמוד קרקע בשכונת שחמון, בשטח של 256 מ"ר. לעומת זאת, העסקה הזולה ביותר נחתמה ביוני השנה ברחוב מלכת שבא, שם נמכרה דירת 35 מ"ר תמורת 350 אלף שקל.

"בשנים האחרונות לא ראינו באילת היקפי בנייה גדולים, למרות שאנחנו רואים שהביקושים לדירות דווקא די עלו", טוען היזם האילתי אבי כראל. לדבריו, "זה מה שיכול להסביר את המחירים הגבוהים ואת העובדה שהעסקה הזולה ביותר שנחתמה בעיר גבוהה מאשר ביישובים כמו נתניה וחיפה".