פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמת גן עם נוף לפארק הירקון?

      דירה בשטח של 100 מ"ר מיד שנייה בקומה 22 במגדל בן 31 קומות, שממנה ניתן ממש לראות ולשמוע את ההופעות בפארק מבלי לקנות כרטיס, נמכרה במחיר נמוך מזה שביקש בעל הבית. האם העסקה משתלמת? בדיקת אתר מדלן עבור וואלה! נדל"ן

      אבא הלל 154 רמת גן (צילום מסך , Google Street View)
      שכונת נחלת גנים ברמת גן (צילום מסך: גוגל סטריט וויו)

      לפני כ-5 חודשים נמכרה דירת 4 חדרים במגדל סיטי פארק ברחוב דרך אבא הלל 154 שבשכונת נחלת גנים ברמת גן. הדירה נמכרה ב-2.905 מיליון שקל - סכום המשקף עלות של 29,050 שקלים למ"ר, כאשר המחיר המבוקש עמד על 2.96 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 100 מ"ר בקומה 22 במגדל בן 31 קומות שנבנה בשנת 2009. לדירה מרפסת שמש של 10 מ"ר, 2 חניות ומחסן.

      ניתוח המכירות בשכונה מתחילת 2017, שנערך על ידי אתר מדלן, מראה כי מחיר העסקה גבוה מהמחיר הממוצע בשכונה לדירות 4 חדרים יד שנייה, העומד על 2.127 מיליון שקל. רק כ-25% מבין דירות 4 חדרים יד שנייה נמכרו במחיר גבוה מ-2.7 מיליון, כדוגמת העסקה הנוכחית.

      לקריאה נוספת:
      לוהט בבת ים: רוכש אחד קנה 4 פנטהאוזים צמודים ב-28 מיליון שקל
      תושבי קדימה-צורן מתנגדים לתוכנית המתאר: "כלואים בכבישים"
      נחתם הסכם לפינוי בסיסי צה"ל מת"א וחיפה לטובת מגורים ותיירות

      את הסיבה לפער הזה ניתן לייחס לכמה גורמים. ראשית, מדובר בדירה בקומה גבוהה עם מרפסת של 10 מ"ר ו-2 חניות בבניין חדש יחסית. כך למשל, בחודש מרץ השנה נמכרה דירת 4 חדרים קטנה יותר במגדל סביון שבמרכז העיר תמורת 28,795 שקלים למ"ר - גם היא בקומה גבוהה במגדל בן יותר מ-30 קומות.

      המיקום האטרקטיבי בסמיכות לפארק הירקון יכול גם הוא להסביר את גובה המחיר. לשם השוואה, דירת 4 חדרים עם שטח דומה במגדל שממוקם בדרום נחלת גנים, ומרוחק בכמה רחובות מהפארק, נמכרה בתחילת 2017 במחיר של 2.689 מיליון שקל.

      סביבת הנכס

      לדברי מתן נסטל, יועץ נדל''ן מומחה לגבעתיים ורמת גן שסגר את העסקה, "הנכס נמכר תוך 3 חודשים מתחילת שיווקו למשפחה צעירה מתל אביב, משפרי דיור. הדירה ממוקמת בצפון העיר ובקו ראשון לפארק הירקון. ייחודיות הנכס מגיעה דווקא מתוך הנוף עוצר הנשימה לעבר מדשאות ועצי הפארק הנשקפים ממרפסת השמש. בזמנים בהם מגיעים אמנים ומוזיקאים להופעות בישראל, ניתן לחוות בעוצמה את המופעים כמו מהשורה הראשונה - שזו מעלה ייחודית שיש לדירה".

      אפרת שנהב, חוקרת שכונות באתר מדלן, מוסיפה כי "הדירה נמצאת בשכונת נחלת גנים שבצפון רמת גן, ונהנית ממיקום מצוין - בסמוך לפארק הירקון, לקניון איילון ולאזור התעסוקה של בני ברק, וכן במרחק לא רב ממתחם הבורסה ואזור התעסוקה ברמת החייל. את השכונה מקיפים שני צירי תנועה ראשיים - ז'בוטינסקי ואבא הלל - המאפשרים גישה מהירה לתל אביב, הן בתחבורה ציבורית והן ברכב פרטי. עם זאת, בנייני השכונה הסמוכים לצירים אלה סובלים ממטרדי רעש".

      לדבריה, "התושבים נהנים ממערכת חינוך ברמה גבוהה - בית הספר היסודי בשכונה, המנחיל, זכה לציון 96 במדד מדלן לחינוך, ותיכון אהל-שם הסמוך התגאה בשנת 2015 ב-94% זכאים לבגרות (לעומת ממוצע ארצי של 66%). מערכת הרישום ברמת גן גמישה ומאפשרת להורים לרשום את ילדיהם למספר בתי ספר באזור מגוריהם".

      שנהב מציינת כי "בימים אלה מוקם הקו האדום של הרכבת הקלה לאורך ציר ז'בוטינסקי. למרות חוסר הנעימות הנגרם בשל עבודות ההקמה, עם חנוכת הקו תתאפשר הגעה מהירה ונוחה מהשכונה לתל אביב, כמו גם ליעדים נוספים בגוש דן. כמו כן, בעוד שבשכונה בוצעו פרויקטים ספורים בלבד של התחדשות עירונית, רבים נוספים ממתינים לקבלת היתר - מה שעשוי לחדש, אך גם לצופף, את נחלת גנים".

      מצב הנדל"ן בשכונת נחלת גנים ברמת גן (עיבוד תמונה)

      בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?

      בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב הפודים 26 דירת 2.5 חדרים מקבלן בשטח 56 מ"ר ב-1.59 מיליון שקל. הדירה בקומה 5 מתוך 6 בפרויקט תמ"א 38/1 במסלול חיזוק ותוספות אשר קיבל היתר בנייה לפני כחודש.

      ברחוב רש"י 17 מוצעת למכירה דירת 4 חדרים יד שנייה בשטח 80 מ"ר ב-2.19 מיליון שקל. הדירה בקומה 1 מתוך 6, משופצת, עם מרפסת שמש, ללא חניה ועם ממ"ד.

      ברחוב סוקולוב 15 מוצעת למכירה דירת גג עם 5 חדרים מיד שנייה בשטח 150 מ"ר ב-2.65 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומות 4-5 בבניין בן 20 שנה.

      אשר לעסקאות אחרונות בשכונה, לפי לוח מדלן, בחודש שעבר נמכרה ברחוב העמל 14 דירת 2 חדרים יד שנייה בשטח 57 מ"ר ב-1.38 מיליון שקל. הדירה בקומה 2 מתוך 3 בבניין שנבנה בשנות ה-50 של המאה הקודמת.

      בחודש יוני נמכרה ברחוב המבדיל 12 דירת 4 חדרים יד שנייה בשטח 95 מ"ר ב-2,18 מיליון שקל. הדירה בקומה 9 מתוך 10 בבניין שנבנה בשנות ה-90.

      לפי לוח מדלן, בחודש מאי נמכרה ברחוב העמל 5 דירת פנטהאוז עם 5 חדרים מיד שנייה בשטח 119 מ"ר ב-3.7 מיליון שקל. הדירה בקומה 8 מתוך 9 בבניין שנבנה לפני כ-3 שנים.