ניתוח עסקה: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים ברמת גן?

דירה עם מרפסת גג בשכונת הבילויים נמכרה במחיר נמוך מזה שביקש בעל הבית, שמכר אותה כדי לצמצם משכנתא. האם העסקה משתלמת? בדיקת אתר מדלן עבור וואלה! נדל"ן

מתחם הבורסה ברמת גן 8 במאי 2017 (ראובן קסטרו)
עסקה משתלמת? רמת גן (צילום: ראובן קסטרו)

בחודש יוני נמכרה ברחוב איינשטיין בשכונת הבילויים ברמת גן דירת חמישה חדרים בשטח 140 מ"ר, עם מרפסת גג בשטח 40 מ"ר, תמורת 2.825 מיליון שקל. המחיר המבוקש עמד על סכום של 2.89 מיליון שקל. מדובר בדירה משופצת בקומה השנייה בבניין נמוך בן שתי קומות ללא מעלית, שנבנה בשנות ה-60 של המאה הקודמת. בשנות ה-90 עבר הבניין הרחבה מתוקף הזכויות על המגרש והתווספו ממ"דים לדירות.

מחיר העסקה גבוה בשיעור של כ-10% (במונחי עלות למ"ר) ביחס למחיר הממוצע למ"ר של עסקאות אחרונות לרכישת דירות חמישה חדרים שבוצעו בשכונה על פי לוח אתר מדלן. את הסיבה לפער הזה ניתן לייחס לכך שלדירה ממ"ד, מרפסת גג בשטח גדול יחסית, ולמיקומה בבניין בן שני קומות בלבד באזור מבוקש.

לדברי תום הרוש, המתווך שסגר את העסקה, "הדירה משופצת כחדשה, ממוקמת בסביבה שקטה וירוקה, ונמצאת במרחק נסיעה קצר ממוקדי התעסוקה והבילוי המרכזיים בארץ. לאור היתרונות האלה, נסגרה העסקה תוך ימים ספורים כבר על ידי הרוכש השני שהגיע לראות את הדירה".

הרוש מספר כי "לפני שנתיים הדירה נמכרה ב-2.43 מיליון שקל - מה שמגלם עלייה בשיעור של כ-16% במחיר. הרוכשים הם משפחה צעירה משפרי דיור שחיפשו דירה גדולה יותר עם מרפסת, בעוד המוכרים מכרו את הדירה כדי לעבור לבית קטן יותר במחיר נמוך - ובכך לצמצם את עלות המשכנתא".

לקריאה נוספת:
זינוק במספר חברות הנדל"ן העוסקות בהתחדשות העירונית
סופת ההוריקן אירמה מחקה כליל את הריזורטים היקרים ביותר בעולם
האוצר: מספר עסקאות הנדל"ן ביולי - מהנמוכים בעשור האחרון

סביבת הנכס

דנה דוד, מתכננת ערים באתר מדלן, מסבירה כי "שכונת הבילויים נמנית כיום עם השכונות המובילות ברמת גן בהיקף בקשות למימוש תמ"א 38, כאשר עשר בקשות אושרו במסגרת מסלול חיזוק ותוספת ושמונה בקשות נוספות במסלול הריסה ובנייה. חמישה מהפרויקטים כבר אוכלסו, ומעניין לציין כי הבקשות שטרם אושרו צופנות בחובן שינוי כיוון למסלול הריסה ובנייה".

לדברי דוד, "העירייה מצויה בימים אלה בשלבי גיבוש של תוכנית אב חדשה לשכונה, שצפויה לעסוק בעתידה התכנוני ובקביעת מדיניות להתחדשות אזורים - הן באמצעות תמ"א 38 והן במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. תוספת הקומות והדירות לבניינים שעוברים תהליכי התחדשות, צפויה להתבסס על רוחב הרחובות, כדאיות כלכלית ותשתיות אזוריות".

דוד מציינת כי "לפי המלצת מהנדסת העיר, הגובה המקסימלי של המבנים החדשים שיוקמו בשכונה יותאם לרוחב הרחובות לפי המפתח הבא: ברחובות ברוחב שבעה מטרים ומטה או ברחוב ללא מוצא ברוחב של עד שמונה מטרים, נדרשת תוכנית מפורטת לרחוב כולו על מנת לקבל היתר לבנייה נוספת.

"ברחובות ברוחב 7-12 מטרים הגובה המרבי יהיה תשע קומות, וברחובות שרוחבם מעל 12 מטרים הגובה המקסימלי יהיה עשר קומות. כמו כן, מכפיל הדירות לבניינים שיהרסו עומד בשכונת הבילויים לפי ההמלצה על רף עליון של 3.5 - כלומר מקסימום 3.5 דירות חדשות על כל דירה שנהרסת. המכפיל הוא מקדם מספרי על פיו מחושב מספר הדירות הסופי שיתווסף לבניין".

מצב הנדל"ן בשכונת הבילויים ברמת גן

בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?

בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב הבילויים 11 דירת ארבעה חדרים יד שנייה בשטח 100 מ"ר ב-2.05 מיליון שקל. הדירה בקומה הראשונה מתוך שש קומות משופצת עם חניה, מעלית ומחסן.

בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב טבנקין דירת ארבעה חדרים יד שנייה בשטח 115 מ"ר ב-2.47 מיליון שקל. הדירה בקומה השנייה מתוך שמונה קומות עם מעלית והחדרים פונים לגינה ציבורית.

בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב איינשטיין 25 דירת ארבעה חדרים מקבלן בשטח 91 מ"ר ב-2.09 מיליון שקל. הדירה בקומה השישית מתוך תשע קומות עם ממ"ד, מעלית וחניה בבניין שנבנה במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.

אשר לעסקאות שנסגרו לאחרונה בשכונה, לפי לוח מדלן, בחודש מאי נמכרה ברחוב הבילויים 39 דירת ארבעה חדרים חדשה בשטח 100 מ"ר ב-2 מיליון שקל. הדירה בקומה השישית מתוך שש קומות עם מעלית וחניה בבניין, שנבנה במסגרת תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת.

לפי לוח מדלן, בחודש מאי נמכרה ברחוב הירדן 96 דירת שלושה חדרים בשטח 64 מ"ר בכ-1.55 מיליון שקל. הדירה בקומה השביעית מתוך תשע קומות בבניין שנבנה בשנות ה-80 של המאה הקודמת. ובחודש יולי נמכרה ברחוב הבילויים 3 דירת חמישה חדרים בשטח 109 מ"ר בכ-2.48 מיליון שקל. הדירה בקומה השישית מתוך שבע קומות בבניין שנבנה בשנות ה-70.