העיר המפתיעה שבה מחירי השכירות למשרדים זינקו השנה

לא רק בנייני מגורים - גם שוק הנדל"ן המסחרי מבעבע ורשם בשבועות האחרונים לא מעט עסקאות של שכירת משרדים במגדלי תעסוקה חדשים. מחקר חדש קובע כי אחת הערים המבוקשות ביותר בשוק המשרדים היא פתח תקווה, לאחר שבמחצית הראשונה של 2017 רשמה את העלייה החדה ביותר בדמי השכירות.

המחקר נערך על ידי חברת אינטר ישראל, זרוע הפעילות המקומית של פירמת יועצי הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield, בקרב תשעה אזורי תעסוקה שונים ברחבי הארץ, לא כולל תל אביב שמצריכה מחקר נפרד. על פי הממצאים, במחצית הראשונה של השנה עמד גובה שכר הדירה למשרדים באזור התעסוקה בפתח תקווה על 74 שקל למ"ר, לעומת סכום של 69 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2016. מדובר בעלייה של 7% - כאמור הגבוהה ביותר ביחס לערים שנבדקו.

עורכי המחקר מסבירים כי "העלייה בדמי השכירות בפתח תקווה נובעת בעיקר מהתרחבות פעילותן של חברות ההיי-טק המקומיות לצד בנייה חדשה. מבין חברות אלה בלטו CyberArk, אשר שכרה 12 אלף מ"ר בפארק עופר החדש; Oracle אשר שכרה כ-5,000 מ"ר בבניין המרטון החדש; ואינטל, אשר בונה מתחם של כ-40 אלף מ"ר.

בנוסף לפרויקטים אלו, צפויים להתווסף לעיר גם מגדל המשרדים של קבוצת ששון חוגי "חוגי ONE", הכולל 22 קומות בשטח בן 60 אלף מ"ר; ופרויקט "גלובל טאוורס" מקבוצת מגדלי ישראל, הכולל שני מגדלים בני 32 ו-36 קומות, בשטח כולל של 105 אלף מ"ר.

לקריאה נוספת בוואלה! נדל"ן:
שכירות הוגנת: האותיות הקטנות מאחורי החוק שלא יוריד לכם את שכר הדירה
תובעים מיליון שקל מחברה של יצחק תשובה: הדירה "התכווצה" וספוגה במים
האגודה לזכויות האזרח: שיווק פרויקט של גינדי ברחובות עם "חבר" אינו חוקי

פתח תקווה נמצאת במקום השני ברשימה, עוד לפניה "מככבת" הרצליה, שמחירי השכירות באזור התעשייה שלה חזרו לעלות במחצית הראשונה של 2017 בשיעור של 2%, לרמה של 97 שקל למ"ר - המחיר הגבוה ביותר ברשימת הערים שנבדקו. זאת לעומת מחיר של 95 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2016, נתון שרשם ירידה של כ-5% במחירי השכירות, וזאת אחרי שנתיים של עלייה מצטברת של 31%.

לדברי עורכי המחקר, אחת הסיבות להתייצבות המחירים בעיר נעוצים בדיווח על מהלך תכנוני של עיריית הרצליה להפוך את אזור התעשייה מאזור תעסוקה לאזור של עירוב שימושים. "העירייה עומדת להוציא היתר בנייה ראשון לדירות מגורים באזור התעשייה מעל מבנה משרדים קיים. מהלך זה יהפוך את האזור לשוקק חיים בכל שעות היום ויאפשר מגורים בקרבת מקום העבודה וניידות ללא רכב", אומרים עורכי המחקר.

בסך הכול מצא המחקר שבמחצית הראשונה של השנה חלה עלייה כללית של 2% במחירי השכירות, לרמה של 67 שקל למ"ר. רמה זו נרשמה גם ברעננה, שנמצאת במקום השלישי ברשימת הערים שנבדקו. אף שזהו מחיר גבוה ביחס לשאר הערים, מדובר בירידה של 2%, לאחר שבמחצית השנייה של 2016 עמד שכר הדירה על 68 שקל למ"ר. לדברי עורכי המחקר, הסיבה נעוצה בכך שרעננה סובלת מבעיית עודף היצע של בניינים עם שיעורי תפוסה נמוכים.

אזור השרון "מככב" ברשימת הערים המובילות בשכר דירה למשרדים. במקום הרביעי נמצאת העיר כפר סבא, שמציגה עלייה של 3% מ-64 ל-66 שקל למ"ר. זאת לאחר יציבות בדמי השכירות בשנה וחצי האחרונות, שהיו נמוכים יחסית לערים הסובבות אותה. עורכי המחקר מעריכים שהסיבה לכך מוסברת בפתיחתו המלאה של כביש 531 ובעקבות דמי השכירות הגבוהים של הרצליה פיתוח.

אחרי כפר סבא ניצבת הוד השרון עם יציבות בדמי השכירות ברמה של 65 שקל למ"ר. על פי המחקר, "דמי השכירות ממשיכים לזחול בעקביות כלפי מעלה, ולהדביק את המחיר של כפר סבא. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיר הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה".

אזור נס ציונה-רחובות מציג ירידה מתונה גם בחציון הנוכחי, מ-64 שקל ל-63 שקל למ"ר בשנה שעברה, ועדיין גבוה יותר מאזורים אחרים שנבדקו. פארק תמר וקריית המדע, אזורי התעסוקה המרכזיים בשתי הערים, ממשיכים להיות מוקד משיכה לחברות עתירות ידע. לדברי עורכי המחקר, הקרבה למוסדות מחקר והסמיכות לתחנת הרכבת משמרות את מעמדם כפארקים מובילים לחברות היי-טק ועסקים.

על פי הממצאים, שני היזמים הבולטים במתחם ממשיכים להיות גב ים מקבוצת IDB ואפריקה ישראל. לדברי עורכי המחקר, "גורמים נוספים שמובילים יזמות באזור הם עוגן נדל"ן, שעתידה להקים את מגדל G בפארק עוגן ברחובות; וקבוצת נתנאל, אשר השלימה את בנייתו של מגדל המשרדים בית נתנאל".

עוד מוסיפים כי המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים לאור מאפייניו כמתמחה במדעי החיים, בשילוב הקונספט הנותן את מכלול השירותים, לצד נגישות תחבורתית. מדובר באחד הפארקים הגדולים בישראל, המאחד את פארק המדע ברחובות ופארק ת.מ.ר בנס ציונה.

אזור סובב נתב"ג כולל את אזורי התעסוקה בערים אור יהודה, יהוד, בית דגן ואירפורט סיטי, שהציגו עלייה של 3% במחצית הראשונה של השנה, מ-60 ל-62 שקל למ"ר למשרדים. עורכי המחקר מציינים כי לאחר מספר שנים שבמהלכם "האזור היה רדום" ולא נראתה בנייה משמעותית, החלה התעניינות, בעיקר של משרדי מטה וגופים פיננסיים, לאור האטרקטיביות הכלכלית והנגישות התחבורתית.

כך, למשל, מודגם במחקר כי בתחילת החציון המסוקר עבר המשרד של הרשות לחדשנות (לשעבר המדען הראשי) למתחם איירפורט סיטי, שם שכר המשרד כ-3,000 מ"ר משרדים בעלות של כ-55 שקל למ"ר. כמו כן, שני פרויקטים נבנו לאחרונה באור יהודה: טרמינל פארק של חברת ויתניה – מתחם משרדים, מסחר והיי טק באזור התעשייה, המשתרע על שטח של 44,500 מ"ר; וטרמינל סנטר של חברת אלה השקעות ופיתוח - בניין משרדים בשטח של 20 אלף מ"ר בכניסה המזרחית לעיר.

אחרונות ברשימה הן הערים נתניה וראש העין. נתניה הציגה במחצית הראשונה של 2017 עלייה מינורית של 2% בגובה שכר הדירה, מסכום של 56 ל-57 שקל למ"ר. זאת לאחר תקופה ארוכה של "דשדוש", כפי שמגדירים זאת עורכי המחקר, שמציינים כי לפני שנה עמדו דמי השכירות על 53 שקל למ"ר.

בראש העין ניתן לראות יציבות בדמי השכירות - כ-50 שקל למ"ר בחציון הנוכחי לעומת הקודם. לדברי עורכי המחקר, "האזור עדיין קופא על שמריו, ואינו לוקח חלק בפיתוח המואץ של ערי השרון מבחינת מתחמי משרדים חדשים. לעומת זאת, בתחום המגורים רואים גידול ניכר בבנייני דירות".

נתון בולט לעין הוא הפער המהותי והמתמשך, בשיעור של כ-22%, בדמי השכירות לעומת אזורי תעשייה קרובים כמו כפר סבא, הוד השרון או יהוד. עורכי המחקר צופים כי בנייתו של כביש 531 תחזק את ערי השרון ותבוא על חשבון אזור התעסוקה של ראש העין.