על פי חוק המכר (דירות) לקבלן המוכר דירה יד ראשונה יש אחריות כלפי הרוכש. החוק מעניק מספר הגנות לרוכש, ביניהן חובת של הקבלן לפעול לתיקון ליקויים ואי התאמות בתקופות הזמן המוגדרות בחוק. בהתאם להוראות החוק, על הרוכש לתת הזדמנות נאותה לקבלן לתקן אי התאמה בדירה, ואם הקבלן לא פעל לתקנה, יש לרוכש עילה לתביעה.
כשמדובר ברוכש דירה יד שנייה, שרכש את זכויותיו מהרוכש המקורי ולא ישירות מהקבלן, עולה השאלה האם מעמדו המשפטי של רוכש המשנה זהה למעמדו של הרוכש המקורי?
בית משפט השלום נדרש להכריע לגבי אחריות הקבלן במקרה בו התגלתה אי התאמה בדירת מגורים, וכן בנפקותה של הצהרת רוכש המשנה, לפיה הוא מוותר על זכויות המוקנות לו מכוח החוק.
במקרה המדובר נבנתה דירת מגורים על ידי חברה קבלנית בישוב כפר יונה. עם סיום בנייתה, נרכשה הדירה על ידי רוכש פרטי ולאחר מספר שנים נמכרה לרוכשי משנה. לטענת הרוכשים, נתגלו בדירה מספר ליקויים ואי התאמות, עליהם הלינו מספר פעמים בפני החברה. לטענתם, החברה נהגה באדישות לפניותיהם ונמנעה מלתקנם. לכן טענו הרוכשים כי יש לחייב את החברה בפיצויים כספיים, בין היתר, בגין עוגמת נפש ובשל הצורך בדיור חלופי זמני.
מנגד, טענה החברה כי מדובר ברוכשי משנה, ומשכך אין לה כל התחייבות כלפיהם. בהקשר זה ציינה החברה כי במסגרת הסכם המכר שנכרת בין הרוכשים לבעלים הקודמים, נרכשה הדירה במצבה הנוכחי ("as is"), תוך צירוף רשימה סגורה של ליקויים, שביחס אליהם התחייבו הבעלים הקודמים לפעול לתיקונם אל מול החברה. לשיטתה, הצהרות הרוכשים בהסכם רכישת הדירה, לפיהן הם מוותרים על כל טענה לעניין מום, פגם או אי התאמה בדירה, מביאות לכך, שלכל היותר רשאים הרוכשים לכלול בתביעה את אותם ליקויים שצוינו בהסכם הרכישה שלהם.
עוד טענה החברה, כי כלל לא קיבלה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, מאחר שלא הועבר אליה כל העתק מחוות דעת המומחה מטעם הרוכשים טרם הגשת התביעה, וכי היא עומדת על זכותה לתקנם. בנוסף, טענה החברה כי דין התביעה להידחות מטעמי התיישנות, מאחר שחלפו 7 שנים ממועד מסירת החזקה עד למועד הגשת התביעה, וכן חלפה תקופת האחריות של המוכר לביצוע תיקוני בדק.
אחריות "מוכר" בחוק חלה גם במישור היחסים שבין קבלן לבין "קונה משנה"
בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, וקבע כי אחריותו של "מוכר" כהגדרתו בחוק, חלה גם במישור היחסים שבין קבלן לבין "קונה משנה".
בעניין ויתור הרוכשים בקשר לאי התאמה בדירה, נפסק כי ויתור מעין זה חסר תוקף, וזאת בהתאם להוראות החוק הקובעות כי מדובר בחוק קוגנטי אשר לא ניתן להתנות עליו. כשמתגלה אי התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה או קונה המשנה, לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה. במקרה זה נקבע כי הרוכשים לא אפשרו הזדמנות נאותה לחברה לבצע את התיקונים בדירה, שכן חוות דעת המומחה מטעמם, לא הובאה לידיעת החברה לפני מועד הגשת התביעה. עם זאת, נקבע כי אין מקום לאפשר לחברה לבצע את תיקון הליקויים בעצמה, שכן בין הצדדים שוררים יחסי חשדנות וחוסר אמון מוחלט, ובנסיבות אלו ראוי להשית את עלויות התיקון על החברה.
בעניין טענת החברה להתיישנות, קבע בית המשפט כי יש להבחין בין תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות, לבין תקופת הבדק והאחריות הקבועות בחוק. שכן, תקופות הבדק והאחריות המעוגנות בחוק מטילות על הקבלן אחריות לנזקים שנגרמו בתקופות אלה, ולא קובעות את המועד להגשת התביעה. צוין כי עילת התביעה התגבשה במסגרת תקופות הבדק הקבועות בחוק, ועל כן מניין תקופת ההתיישנות (7 שנים) חל ממועד זה ולא ממועד מסירת החזקה בדירה. עם זאת, דחה בית המשפט את תביעת הרוכשים לפיצוי בגין "דיור חלופי זמני", כיוון שהליקויים שנתגלו מאפשרים מגורים סבירים בדירה, ואינם מצריכים את פינוי הרוכשים מדירתם. בית המפשט פסק על מתן פיצויים בגין עוגמת נפש, מן הטעם כי אותם ליקויים אכן פגעו באיכות חייהם של הרוכשים וביכולתם ליהנות מהנכס שרכשו.
עו"ד אלעד שרעבי שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן (סייעה בעריכת המאמר המשפטנית שירן חיים)