שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין בשנים האחרונות בעליית מחירים מתמדת. רק השבוע פורסם מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהציג מגמה הפוכה מהחודש שעבר - לפיה המחירים בחודשיים האחרונים עלו ב-0.5%. למרות זאת נראה כי מרבית הציבור בישראל מעוניין להחזיק ברשותו דירה אחת לפחות, ככל הנראה בשל הציפייה הרווחת בציבור כי הדיור ימשיך להתייקר ומהצורך לבעלות על נכס ממשי מתוך הטענה כי אדם המתגורר בשכירות "זורק את כספו לפח".
האמונה שיש להחזיק בנכס ממשי באה לידי ביטוי, בין היתר, בטיעונים נגד תכניות ממשלתיות התומכות בדיור להשכרה ארוכת טווח, מאחר שהן מותירות את מקבל הסיוע בסופו של דבר ללא נכס - לעומת סיוע ברכישת דירה. כדי לבחון אם קיים בסיס ממשי לטענה זו, ערכה פירמת ראיית החשבון BDO זיו האפט מחקר מיוחד שבחן כמה כסף ישלם זוג צעיר עם הון עצמי על דירה בבעלות ועל דירה בשכירות.
במסגרת הבדיקה נבדק זוג צעיר בעל הון עצמי המתלבט אם לרכוש או לשכור דירה; ונבחן מצבו הכלכלי העתידי (בתום תקופת המשכנתא) ב-4 תרחישים אפשריים, על פי תנאי שוק הנדל"ן נכון לחודש ינואר השנה. כך, למשל, הפרמטרים שנבחנו לזוג שהחליט לרכוש דירה עם משכנתא ל-20 שנה הם עלות דירת 4 חדרים ממוצעת (1.65 מיליון שקל); הון עצמי בשיעור של 25% (413 אלף שקל); משכנתא בשיעור של 75% (1.22 מיליון שקל); מסלול משכנתא (צמוד - ריבית קבועה); ריבית משכנתא שנתית משוערת (4.1%); החזר משכנתא חודשי נדרש (7,556 שקל); והוצאות תחזוקה.
הפרמטרים שנבחנו לזוג שהחליט לשכור דירה לתקופה של 20 שנה ואת ההון העצמי להשקיע בתיק השקעות אופייני, הם שווי דירת 3 חדרים בשכירות (1.24 מיליון שקל); שווי דירת 4 חדרים בשכירות (1.65 מיליון שקל); הון עצמי לחיסכון (413 אלף שקל); תשואה ריאלית על תיק השקעות אופייני (3.4%);
גובה שכר דירה חודשי ל-3 חדרים עם הנחת תשואה של 3% (3,100 שקל); וגובה שכר דירה חודשי ל-4 חדרים עם הנחה דומה (4,125 שקל).
כפי שניתן לראות בטבלה, במסגרת הבדיקה בחנו עורכי המחקר את זוג א' (הזוג הרוכש) ואת זוג ב' (הזוג שוכר) ב-4 תרחישים. זוג א' בחר לרכוש דירה ועל כן בתום תקופת המשכנתא יזכה לבעלות על הנכס. יחד עם זאת, ברכישת הדירה ויתר על האפשרות לצבירת תשואה אלטרנטיבית על ההון עצמי במהלך התקופה.
לעומת זאת, זוג ב' מתבסס אך ורק על צבירת תשואה על הונו העצמי, באמצעות השקעה באפיקים אלטרנטיביים. על מנת לנסות ולדמות את תיק השוק, המחקר מניח כי זוג זה משקיע את הונו בתיק השקעות אופייני המיועד לחסכון בינוני-ארוך טווח בעל תשואה שנתית של כ-3.4% (ממוצע שנתי ב-5 השנים האחרונות). לדברי עורכי המחקר, בשל החזר המשכנתא הגבוה יותר מתשלום השכירות, גדל החיסכון של הזוג בכל חודש - כאשר גם סכום זה יושקע ויניב תשואה בהתאם לאפיקי ההשקעה שנבחרו.
"חלופה של מגורים בשכירות אינה נחותה"
"התוצאות המתקבלות מצביעות על כך שבמצב בו ישנה עלייה שנתית (מעבר לגידול במדד המחירים לצרכן) של כ-1% במחירי הדיור (מחירי דירות ומחירי שכירות), ישנה כדאיות כלכלית לרכישת דירה על פני שכירתה", מסביר את הממצאים שאול בן שימול, שותף ב-BDO זיו האפט.
יחד עם זאת, הוא מדגיש כי "ככל שלא חל גידול במחירי הדיור, ומחירי הדירות עולים בהתאם לגידול במדד המחירים לצרכן בלבד - חלופה של דיור בשכירות עדיפה על פני רכישת דירה. בנוסף, ניתן לראות כי ככל שמחיר הדירה מסובסד (הכוונה לפרויקט שכירות ארוכת טווח שמקדמת המדינה, במסגרתו 25% מהדירות מושכרות ב-80% ממחיר השוק - ה.צ) ישנה כדאיות כלכלית לדיור בשכירות - גם בתרחיש הכולל עליית מחירים".
בן שימול מוסיף כי "בנוסף לכדאיות חלופת השכירות על פני רכישת דירה בתרחישים שהוצגו במחקר, מגורים בשכירות מאפשרים לשוכרים גמישות גבוהה יותר בשינוי מקום מגוריהם, בהתאם לצרכים וסדרי עדיפויות המשתנים במהלך השנים, כדוגמת קצב גידול המשפחה".
כך למשל, הוא מדגים, "זוג צעיר עשוי להסתפק בדירת קטנה יותר בתחילת דרכו ולעבור בהדרגה לדירות גדולות יותר, ככל שהמשפחה מתרחבת. לעומת זאת, זוג צעיר שיבחר לרכוש דירה, ככל הנראה יקנה מבעוד מועד דירה גדולה יותר מהנדרש בתחילת הדרך כך שתתאים למשפחה גדולה יותר הצפויה להתהוות בעתיד".
לדבריו, "ניתן לראות כי בתרחיש כזה (תרחיש 4 בטבלה), הפערים בין האפשרויות מצטמצמים משמעותית, עד כדי אדישות בין שתי החלופות, היות ומגורים בדירה קטנה ומוזלת לאורך מספר שנים מאפשרת לזוג השוכר להגדיל את החיסכון החודשי".
אליזבת רוזנבאום, נשיאת חברת Urban Initiatives העוסקת בקידום תכניות לדיור בהישג יד בארה"ב, מחזקת את הדברים. "רוב הישראלים לא מכירים את אופציית השכירות לזמן ארוך, כי הממשלה לא הצליחה לייסד כאן שוק שכירות ארוך-טווח עם יסודות כלכליים יציבים", היא טוענת, "התוצאה היא שההעדפה התרבותית בישראל היא לרכוש דירות - למרות שהמחירים לא מפסיקים לעלות".
בן שימול מסכם: "ניתן לראות מניתוח כלל התרחישים כי חלופה של מגורים בשכירות אינה נחותה ובמקרים רבים אף עדיפה על פני חלופה של רכישת דירה. ניכר כי מגורים בשכירות מהווה אלטרנטיבה ראויה לזוגות צעירים; ושוק שכירות המאפשר מגורים בשכירות ארוכת טווח עשוי להוות חלופה ראויה לרכישת דירה ולהגדלת רווחת הציבור בטווח הארוך".