בסוף 2016 התהדר שר האוצר משה כחלון בנתונים שאותם הגדיר כנתוני שיא של שיווק קרקעות בכל הזמנים. במסגרת ההצהרות הגדולות ציינו במשרד האוצר כי במהלך שנת 2016 שווקו 57,723 יחידות דיור - מרביתן עבור תכנית "מחיר למשתכן". אלא שכאמור, המספרים שאותם מיהר משרד האוצר לפרסם כדירות שכבר "שווקו" כלומר כדירות שייבנו על ידי יזמים, היו בחלקם הלא מבוטל מספרים שאינם מעוגנים במציאות.
כך למשל, בימים האחרונים נודע כי מכרז שאותו פרסמה המדינה בסוף דצמבר האחרון להקמתן של כ-800 דירות ברמלה, במתחם שיכלול גם מסחר ומשרדים נותר ללא כל מענה מצד השוק. כך יצא שהמדינה אמנם כללה את אותן דירות בנתוני סוף השנה, אך בפועל, אף יזם לא הגיש הצעה לבניית יחידות הדיור הללו וגם התמריץ לכאורה של הקמת שטחי מסחר, לא שכנע את היזמים שהמהלך כדאי עבורם.
בהודעת רשות מקרקעי ישראל, הגוף האחראי על פרסום המכרזים ועל ניהול קרקעות המדינה, נכתב כי "במכרז לרכישת זכויות חכירה ב-5 מתחמים (סה"כ 792 דירות) לבנייה רוויה, מסחר ומשרדים ברמלה מערב לא נתקבלו הצעות ולכן הוועדה לא דנה במכרז".
מבדיקת וואלה! NEWS עולה כי המכרז ברמלה אינו לבד. מניתוח תוצאות המכרזים לשנת 2016 עולה כי ל-9,506 דירות כלל לא הוגשו הצעות מצד יזמים. המשמעות: הדירות התיאורטיות הללו נספרו בדוחות המדינה כדירות ששווקו ליזמים בשנת 2016 - אך בפועל המכרזים הללו נדחו לפרסום מחודש בשנת 2017 עקב חוסר היענות מצד השוק.
אלפי יחידות הדיור הללו, שנספרו בסיכומי האוצר, אך לא שווקו בפועל בשנה זו כוללות מגוון של מכרזים באזורים שונים בארץ. כך למשל, מכרז ל-124 דירות "מחיר למשתכן" בכרמיאל שפורסם בחודש פברואר 2016 אך לא זכה לאף הצעה מצד יזם, או מספר מכרזים לסך כולל של כ-744 דירות במבואה הדרומית בבאר שבע, שאף הם נותרו ללא אף הצעה מצד השוק.
החברות אינן מלכ"ר
"אני לא מופתעת שאף יזם לא ניגש למכרז ברמלה, למען האמת הייתי מופתעת לו מישהו היה מגיש הצעה. עלויות הבנייה והפיתוח ברמלה אינן מכוסות על ידי מחיר המכירה הנמוך של הדירות שם ויוצא מצב שהמדינה מתפארת בכך שהיא מסבסדת את הקרקע, אבל בפועל מחירי הפיתוח מתייקרים מאוד ומבחינת היזמים במקרים רבים המשמעות היא שאלו פרויקטים הפסדים", מסבירה בשיחה עם וואלה! עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל.
לטענת חדד, "ברמלה למשל, אין אפשרות ליצור תמהיל דירות מגוון ולכן, פרט לדירות הגן ולפנטהאוזים, כל הדירות בשאר הקומות הן פחות או יותר אותו הדבר ואין לנו אפשרות לשחק עם המחירים. במקום כמו רמלה, כשהמחירים הסופיים של הדירות נמוכים זו בעיה". מבדיקת המכרז ברמלה עולה כי עבור אחד המתחמים, שבו ניתן לבנות 186 דירות, מבקשת המדינה עלויות פיתוח של כמעט 32 מיליון שקלים. "המשמעות היא שרק עבור הפיתוח, היזם משלם כ-172 אלף שקלים לכל דירה. אם המדינה רוצה באמת לתמרץ יזמים עליה להפסיק להשתמש בטריקים הללו ולהפסיק להעלות את מחירי הפיתוח. לפני חמש שני באותו אזור מחירי הפיתוח היו זולים בהרבה, אז מאיפה ההתייקרות הזו?"
העובדה כי במכרז זה נכלל גם מסחר למסחר ומשרדים, לא הצליחה אף היא לעניין מספיק את היזמים. "כל מכרז של מחיר למשתכן שמתפרסם נבדק על ידינו, ועד היום לא ניגשנו לאף מכרז. זו החלטה לא פשוטה לקבל החלטה כזו מבחינה אסטרטגית אבל עוד לא שמעתי על חברת נדל"ן שהפכה את שמה מחברה בע"מ למלכ"ר. מצפים מאתנו להפסיד כסף. הקמת מבנה מסחרי אינה בהכרח משתלמת בכל סיטואציה אם לוקחים בחשבון שכדי לבנות את המבנה המסחרי הבנק לוקח מאיתנו עוד הון עצמי ורק לאחר סיום הבנייה ניתן למצוא שוכרים. אם לוקחים בחשבון את כל המרכיבים במכרז מבינים שפשוט אין כדאיות", טוענת חדד.
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, הבונה פרויקטים בשרון החליט למשל לא לגשת למכרזים ברעננה: "אנחנו בונים בכל אזור השרון וכשיצא מכרז מחיר למשתכן ברעננה ניתחנו אותו ובחנו אם כדאי לנו להשתתף במכרז. ראינו כי הרווחיות של הפרויקט נמוכה מאוד ועמדה על כ-6% בלבד, וזאת למרות שמדובר ב-104 יח"ד ברעננה עם מחיר למ"ר גבוה יחסית לשאר האזורים בארץ. בשלב זה עדיין משתלם יותר לבצע עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית במרכז הארץ מאשר לגשת למכרזי מחיר למשתכן".
ממטה הדיור נמסר בתגובה: "מחיר למשתכן נועדה להקל על זוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק. הפרויקט זוכה להצלחה גדולה ועד כה זכו אלפי זוגות צעירים בדירתם הראשונה בערים שונות בישראל. בפרויקט ברמלה נוצר מודל ובו תמהיל מגורים שישתנה ויצא שוב למכרז בקרוב. אנו מזמינים זוגות שעוד לא נרשמו לבדוק את זכאותם ולהצטרף לתוכנית".
מרמ"י נמסר: "באמצעות שמאית רמ"י וכלכלן רמ"י אנחנו עושים בדיקות לכל המכרזים הן להצלחות והן לאלה בהם ההצלחה היתה חלקית או ללא הצלחה כלל. בחלק מהמקרים, במיוחד במקרים בהם היתה הצלחה חלקית, אנחנו משאירים ללא שינוי ומעלים באופן מידי לשיווק נוסף ובודקים שיווק שני. לעיתים, במכרזים דוגמת כרמי גת, המכרז נלקח בשיווק הנוסף. לעיתים, לאור תוצאות הבדיקה אנחנו משנים את תנאי המכרז לרבות על ידי העלאת מחיר המקסימום או שיווק חלק מהיחידות בשיווק רגיל ולא במחיר למשתכן ובחלק אחר מבקשים הגדלת סבסוד. לעיתים, דוגמת המכרז בראשון לציון אנחנו מעבירים לשיווק לדיור להשכרה על ידי דירה להשכיר"