קרן הגשמה בבעלות אבי כץ קיבלה לראשונה אור ירוק מהרשות לניירות ערך לגייס משקיעי נדל"ן פרטיים לפרויקט נדל"ן בלונדון באמצעות תשקיף. הפרויקט הינו פרויקט יזמי לבניית 60 יחידות דיור ושטחים מסחריים בלונדון בהיקף של 170 מיליון שקל, מתוכם 40 מיליון שקל הון עצמי כולל, כשהגשמה תגייס מהציבור בישראל, באמצעות תשקיף, 32 מיליון שקל מסכום זה.
משמעות ההחלטה של הרשות לניירות ערך הינה שזו למעשה הפעם הראשונה בישראל שמתפרסם תשקיף ציבורי, המאפשר למשקיעים פרטיים להשקיע יחד בפרויקט נדל"ני ספציפי, בהיתר של רשות לניירות ערך ובאופן שמאפשר למשקיעים לבחון לראשונה את כל היבטי הפרויקט הספציפי שבו הם מתעתדים להשקיע. על-פי התשקיף, מוצע למשקיעים לרכוש החזקות ישירות בפרויקט באמצעות תאגיד ביניים, כאשר היקף ההשקעה המינימלי למשקיע עומד על כ-20 אלף ליש"ט (פחות מ-100 אלף שקל). מהלך זה יאפשר לבטל למעשה עבור הפרויקט הנוכחי את המגבלה על מכסת 35 משקיעים בלבד לכל פרויקט.
התשקיף שפורסם (במערכת המגנ"א של הרשות) מיועד, כאמור, לגיוס השלמת הון לצורך הקמת בניין מגורים בן 60 דירות וכ-3 יחידות מסחר בשכונת קילבורן שבלונדון. יזם הפרויקט הוא פול גודפר מחברת Zen Development הפועל כיום בשיתוף פעולה עם קרן ההשקעות הישראלית ב-3 פרויקטים נוספים בלונדון.
על פי הפרטים שפורסמו, הליווי הבנקאי לפרויקט יינתן על ידי OAK NORTH BANK ואילו ההון העצמי יגויס ממשקיעי הגשמה וממשקיעי קוגרס, חברה אחות של הגשמה הפועלת בלונדון בפיקוח ה- FCA ומגייסת הון להשקעה ממשקיעים מקומיים. בסך הכל החברה מדווחת כי יגויסו ממשקיעי הגשמה באמצעות תשקיף כ-32 מיליון שקל ועל ידי קוגרס כ-8 מיליון שקל, זאת בנוסף להון עצמי של היזם בהיקף של 4 מיליון שקל. הפרויקט צפוי להימשך כ-27 חודשים. ההכנסות ממנו מוערכות בכ-210 מיליון שקל, כך שצפוי רווח של כ-43 מיליון שקל לפני מס.
"בשורה של ממש"
עוד עולה מהתשקיף כי התשואה הצפויה למשקיעי הגשמה מהפרויקט מוערכת בכ-19% נטו לשנה, לפני מס. התשואה השנתית המוערכת היא במונחי ליש"ט, לאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות עסקה לשותף הכללי, המסתכמים בכ-7% מסכום ההשקעה, באופן חד פעמי, והכוללים 3% עלויות גיוס וכ-4% דמי ניהול לכל תקופת הפרויקט, ולפני מס. הדו"חות הכספיים של הפרויקט יפורסמו במגנ"א, וכך יוכלו המשקיעים לעקוב אחר השקעתם לאורך כל התקופה. יודגש כי ההחזקות בפרויקט אינן סחירות דרך הבורסה בשלב זה.
התשקיף מפרט בין השאר גם את ההגנות והבטוחות למשקיעים בפרויקט. בין השאר מצוין כי תהיה החזקה באמצעות נאמן ישירות בנכס; ימונה מפקח חיצוני על החזקות המשקיעים וכן יוחל מנגנון לפיקוח על הוצאות עודפות.
עו"ד חנן שמש, יו"ר הגשמה בירך על החלטת הרשות ואמר כי "מדובר בבשורה של ממש, שבה רשות ניירות ערך הובילה להסדרת הרגולציה בעולם ההשקעות בנדל"ן בישראל על ידי משקיעים פרטיים. מהלך זה מאפשר להגשמה לממש את חזונה ומאפשר לכל אדם להשקיע כל סכום, בכל מקום, בהשקעות איכותיות המנוהלות ומפוקחות באופן מקצועי וברמה הגבוהה ביותר, על פי תשקיף, בהיתר רשות ניירות ערך".
לדבריו, "בעולם המשתנה היום באופן תדיר, נדרשת גמישות ויכולת לגייס סכומים גדולים יותר כדי לשמור על תשואות פוטנציאליות גבוהות; בכוונת הגשמה לגייס בדרך זו הון עצמי בהיקף של 50 מיליון שקל ויותר ומן הסתם להיכנס לפרויקטים גדולים יותר. במקביל, תוסיף הגשמה להשקיע גם בפרויקטים בהיקף גיוס הון עצמי נמוך יותר של 10-15 מיליון שקל, שיבוצעו במסגרת מסלולי ההשקעה האחרים הקיימים בהגשמה, ללא תשקיף ועם המגבלות הקבועות בדין. אנו צופים כי בהמשך השנה נפרסם השקעות נוספות בתשקיף".
אבי כץ , נשיא ומייסד הגשמה: "מהלך זה התאפשר בזכות עבודה קשה, מסורה ומקצועית מצד בכירי רשות ניירות ערך והעומד בראשה, פרופ' שמואל האוזר, ובהובלת משרד הרצוג פוקס נאמן מצד הגשמה. ללא המחויבות של הרשות לניירות ערך לשמירה על ציבור המשקיעים הקטנים, לא היה ניתן להשלים מהלך תקדימי זה".
עו"ד אילנית לנדסמן-יוגב ממשרד הרצוג פוקס נאמן: "זהו מתווה ייחודי וראשוני, המאפשר גיוס מהציבור באמצעות תשקיף נפרד לכל פרויקט. מתווה זה מהווה פתרון לקשיים הרבים שהוחלו מכוח הדין הקיים על גיוס מהציבור בישראל להשקעות בנדל"ן, ופותח דלת לציבור הרחב להשקעה בנדל"ן בשווקים המפותחים".
את המגעים עם הרשות ניהלו מטעם הגשמה עו"ד אודי סול ועו"ד אילנית לנדסמן-יוגב ממשרד הרצוג-פוקס-נאמן. התשקיף מבוקר על ידי פירמת BDO זיו האפט, אשר תבקר גם את הדו"חות הכספיים של הפרויקט שיפורסמו.
קרו הגשמה, שהוקמה ב-2009, מחזיקה כיום על פי דיווחיה כ-26 אלף משקיעים רשומים, אשר ביצעו באמצעותה למעלה מ-250 השקעות בהיקף כולל של 10.5 מיליארד שקל.