מועד מסירת הדירה שנקבע בחוזה הרכישה, מכתיב לרוכשים ולבני משפחתם היבטים רבים בחייהם: מועד המעבר לשכונה החדשה ולפעמים אף לעיר אחרת, דאגה לרישום הילדים לבתי ספר ולגנים במועד, ואפילו החלפת מקום עבודה. בנסיבות אלה ברור שההחלטה אם לרכוש דירה בפרויקט מסוים, מתקבלת בהסתמך על מועד המסירה שקבע הקבלן. אבל המציאות מלמדת, כי המועד החוזי של מסירת הדירה, נשאר, בדרך כלל, התחייבות 'על הנייר'. בפועל, מסירת הדירה הנכספת, נדחה בכמה שבועות, במקרה הטוב, ובחודשים רבים, במקרה הפחות טוב.
בהוראות החוק מוגדר 'איחור' כתקופה של 60 יום מהמועד המצוין בחוזה רכישת הדירה. בכל מקרה שבו הקבלן לא מסר את הדירה לרשות הקונה בתום תקופה זו, זכאי הרוכש לפיצוי כספי ללא צורך בהוכחת נזק מצדו, עבור כל חודש של איחור או חלק ממנו, ועד למועד מסירת הדירה לרוכש.
המחוקק היה ער לכך שבנסיבות מסוימות לא ניתן לעמוד במועד המצוין החוזה למסירת הדירה. כחלק מכך נקבע הסדר מיוחד שמאפשר לרוכש ולקבלן להסכים שהתנאים שנקבעו בחוזה הרכישה ביחס לפיצויים, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאות של נסיבות אלה לא מוטל עליו.
מכאן כבר קצרה הדרך לדרישת הקבלנים מהרוכשים כי יחתמו על סעיף 'נסיבות של כוח עליון'. ואולם על הרוכשים החתומים על תנייה כזו להבין שבכך הם פוטרים מראש את הקבלן ממסירת הדירה במועד שנקבע בחוזה. המשמעות היא שבעתיד צפוים הרוכשים להיתקל בהתנגדות בבואם לבקש מהקבלן את הפיצוי המגיע להם, במקרה של איחור במסירת הדירה.
מיותר לציין שהקבלנים עושים שימוש בשלל סיבות להצדקת העיכובים שנגרמו במסירת הדירות לרוכשים. החל בעיכוב בבנייה של קבלני המשנה המעורבים בבנייה, דרך שביתות של מוסדות שונים וסחבת הקשורה בקבלת אישורים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכלה במשך הזמן שנדרש לקבלן לבצע שינויים בדירה בהתאם לדרישת הרוכשים. הסעיף האחרון - עיכוב הנובע מדרישת הרוכשים לבצע שינוים בדירה - היא גם הנימוק השכיח ביותר לעיכוב במסירת הדירה.
אחת המחלוקות הנפוצות ביותר בין רוכשי דירה לבין הקבלן במקרים של מסירת דירה באיחור, היא על הנסיבות האמיתיות שהובילו לאיחור. כשהצדדים אינם מגיעים להסכמה והמקרה מגיע לבית המשפט, יידרש הקבלן להוכיח שמדובר בנסיבות שלא בשליטתו וכי הנסיבות שהוא מציין - הן באמת אלה שגרמו למסירת הדירה באיחור.
לאחרונה נדרש בית המשפט להתייחס לנושא, במסגרת תביעה שהוגשה נגד קבלן בצפון הארץ, שמסר דירות לרוכשים שונים באיחור ניכר ביחס למועד המוסכם. הקבלן טען כי העיכובים במסירה נבעו מעיכובים בבנייה של קבלני המשנה, משביתה שפרצה בשירותי הכבאות בעיר, מסחבת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכתוצאה משינויים בדירות שביקשו התובעים.
בית המשפט דחה אחת לאחת את טענות הקבלן. השופט קבע כי הנטל להוכיח כי הנסיבות שבגללן נוצר האיחור במסירה לא היו בשליטת הקבלן, באופן שפוטר אותו מפיצוי, מוטל על הקבלן, ולא על הרוכשים. עוד נקבע כי ההתקשרות עם קבלן משנה, ההתנהלות מולו והאחריות שהוא יבצע את הבנייה בלוח הזמנים שנקבע - בהחלט נמצאות בשליטת הקבלן ולפיכך מחובתו של הקבלן להתקשר עם קבלני משנה באופן שיאפשר לו לפקח על עבודתם ולנקוט באמצעים הנדרשים מייד לכשמסתבר כי הם אינם מבצעים את עבודתם כראוי.
בהתייחס לשביתה בשירותי הכבאות בעיר קבע בית המשפט, כי הקבלן לא הוכיח קשר סיבתי בין קיומה של השביתה לבין האיחור במסירת הדירה. כמו כן הוא דחה את הטענות בדבר עיכובים הקשורים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שכן לדידו קבלן צריך לבדוק מבעוד מועד מהן דרישות הוועדה לצורך הבנייה, ולהוכיח שהוצבו בפניו דרישות חדשות ובלתי צפויות מצד הוועדה המקומית, שעיכבו אותו בקבלת טופס 4, המאפשר את אכלוס הבניין.
לגבי שינויים ותוספות שבוצעו לדרישת הרוכשים קבע בית המשפט כי הוא מבחין בין שני דברים. הראשון - הסכמה מפורשת של הצדדים לדחיית מועד המסירה עקב שינויים שנעשו בדירה לבקשת הרוכשים, כך שהמועד החדש שסוכם בין הצדדים יהיה המועד הקובע. השני - בהיעדר הסכמה בין הרוכשים לקבלן, יהיה מועד המסירה זה שנקבע בהסכם, גם אם קיימת בהסכם הרכישה הוראה כללית המאפשרת את דחיית מסירת הדירה לנוכח שינויים שהתבקשו בדירה.
פסק דין זה מגדיר לרוכשים כי במקרה של התקשרות עם הקבלן, רצוי לצמצמם ככל שניתן את רשימת הנסיבות שהקבלן מציין כנסיבות של כוח עליון, שפוטרות אותו ממסירת הדירה במועד שנקבע בחוזה. כמו כן חשוב לזכור כי בכל פעם שהרוכשים מבקשים שינויים בדירה, יש לסכם עם הקבלן מה יהיה מועד המסירה החדש. קביעה זו תמנע מראש מחלוקת בין הצדדים באשר למשך התקופה שנדרשה לקבלן לביצוע השינויים.
הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין