פסק דין חדש של בית המשפט העליון עשוי לעכב את הבנייה בשוק הנדל"ן: שלושה שופטים, בראשות השופט יורם דנציגר, קבעו ביום חמישי האחרון כי ועדות מקומיות לא יוכלו מעתה לדרוש מיזמים לחתום על כתב שיפוי כתנאי להוצאת היתר בנייה לפרויקט שלהם. בפסיקה נקבע כי השיפוי ההליך שבו יזם לוקח על עצמו תביעות של גורמים שונים על ירידה בערך הנכס בשל הקמת הפרויקט נחשב להטלת מס בלתי חוקי.
נכון להיום, חוק התכנון והבנייה (סעיף 197) קובע שכאשר ועדה מקומית מאשרת תכנית בנייה, יכולים בעלי הקרקע שמושפעים מהתוכנית לתבוע אותה במקרים שבהם ערך הנכס שלהם נפגע. במשך השנים נהגו ועדות מקומיות לדרוש מיזמים כתב שיפוי כלומר התחייבות לנשיאת התשלום במקרה של תביעות מסוג זה, באופן שהגן על הוועדות המקומיות.
פסק הדין הנוכחי של העליון, שהפך בכך פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי, קובע כעת כי לוועדות המקומיות אין סמכות לחייב יזמים בתשלום (שיפוי) עבור פיצויים בגין תביעות לירידת ערך. משמעות ההחלטה היא כעת ועדות מקומיות יהססו מאוד להעניק היתרי בנייה מחשש שיקבלו תביעות כספיות.
"החובה המוטלת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה על הוועדה המקומית, היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה. מתן רשות לוועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום פיצויים ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק... ומדובר בנטילת כספו של האזרח", נכתב בפסק הדין.
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן מציין כי "פסק הדין קובע כי כתבי שיפוי לפי סעיף 197 הינו אקט לא חוקי ואינו הפעם הראשונה בו בית המשפט העליון נאלץ לקבוע הלכה תקדימית בהקשר לתביעות אלו. לתוצאות פסק הדין חשיבות גדולה - שכן קידומי תכנון לרוב מתבצעים בתמיכת הרשויות רק לאחר שיש ברשותן כתבי שיפוי מהיזמים המהווים מעין בטוחה. נראה כי הכרעתו של בית המשפט מכאן ואילך תהווה זעזוע גדול בשוק, אולם דבר אחד נראה דיי ברור והוא שההשפעה המיידית לא תהא טובה".
שוב ציין כי "לא ברור מה בנוגע לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין, האם יחול גם על כתבי שיפוי שניתנו לפני מתן פסק הדין או שמא רק מכאן ואילך? אני סבור כי עד שהדברים לא יתבהרו רשויות מקומיות תקפאנה תכנון במקום בו הן סבורות שהוא עלול להעמידן בסיכון של תביעות תושבים על ירידת ערך".
פסק דין זה ניתן במסגרת תביעה שהגישה הוועדה המקומית ראשון לציון נגד חברת הבנייה פרשקובסקי ונגד חברת "פרחי ביקל" שבבעלותו של היזם גדעון ביקל. הוועדה המקומית ביקשה לקבל לידיה כתבי שיפוי משתי החברות, לאור אישור תמ"א שחלה על קרקע שמכרה חברת ביקל, יזמית התוכנית - לפרשובסקי שבונה אותה. הוועדה המקומית טענה כי כתבי השיפוי נועדו למקרה שיוגשו נגדה תביעות לפיצוי לפי סעיף 197 עקב אישורה של התוכנית.
הוועדה המקומית טענה כי ניתן לחייב את חברת ביקל כבעלת השטח וכיזמית, להוציא כתב שיפוי. מאידך, ביקל טענה כי היא איננה יזמית התוכנית כלל, אלא רק בעלת הקרקע, ולכן דרישה שכזו לא חלה עליה. פרשקובסקי, באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט ממשרד כהן, וילצ'יק ושות', טענה מצידה כי מאחר שהיא איננה היזמית וכי זכות הבעלות בקרקע הותנתה בתנאי שהתוכנית תאושר - הרי שאין כל בסיס לחיובה בהפקדת כתב שיפוי.
עו"ד אלי וילצ'יק, שייצג כאמור את פרשקובסקי, תמך בעמדתה של פרחי ביקל, ואמר בעקבות פסק הדין של העליון כי "ההחלטה של בית המשפט העליון, שלפיה הדרישה לכתב שיפוי היא בלתי חוקית, הינה הלכה תקדימית שיש לה השלכות תכנוניות מידיות על כמעט כל התוכניות הקיימות במדינת ישראל וכן על כמעט כל ההליכים לפי סעיף 197 שמתנהלים כיום ואף שהתנהלו בעבר.
אין כיום כמעט תוכנית המקודמת על ידי מוסדות התכנון, שלא נדרש מהיזם להפקיד כתב שיפוי כתנאי לקידומה. ועדות מקומיות ועיריות (וגם ועדות מחוזיות) מבקשות להבטיח, כי אם תוגש תביעה לירידת ערך בגלל התוכנית שהגיש היזם, הן לא יצטרכו לשאת בנטל הכספי. תוכניות רבות התעכבו ומתעכבות עקב סירוב של יזמים לחתום על כתבי שיפוי, אך בסופו של יום אין כמעט אף תוכנית שמקודמת ללא כתב שיפוי.
בעקבות פסק הדין, הוועדות יצטרכו להחליט אם וכיצד לקדם תכניות, כאשר הן חשופות לתשלום פיצויים בגינן. לגבי תכניות שכבר נמצאות בהליכי תכנון, לאחר שהופקד כתב שיפוי, לכאורה המצב של הוועדות עוד יותר גרוע: במקרה זה התוכנית כבר רצה ואילו כתב השיפוי שניתן בגינה בטל לכאורה. אם התוכנית עדיין לא אושרה, ייתכן ויש דרך חזרה, אבל בתוכניות שכבר אושרו, הוועדות המקומיות חשופות לתביעות ללא כל הגנה מפניהן בשל היות כתב השיפוי מבוטל".