אחת הסיבות המרכזיות להימשכותו של משבר הדיור בישראל היא יכולתה של שכבה מבוססת וצרה יחסית להכתיב מהלכים בתחום הדיור ואינטרסים מנוגדים של המדינה עצמה שמונעים את ירידת המחירים. כך עולה מדוח של מרכז אדוה. מחברי הדוח, שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון, סבורים כי שורה של אינטרסים מבניים מצד מוסדות ותאגידים מדינתיים מונעים ירידה משמעותית במחירי הדיור. במילים אחרות, על אף ההבטחות וההצהרות להורדת מחירי הדיור - למדינה אין כלל אינטרס להוריד את המחירים.
על פי הדוח, הגורמים המדינתיים המעורבים בשוק הדיור משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, בנק ישראל, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות - מהססים מאוד, אם בכלל, לנקוט צעדים של ממש למילוי הבטחותיה של הממשלה להוזיל את מחירי הדיור. במקביל, מהדוח עולה כי על ממשלות ישראל משפיעים גם לחצי גורמים רבי עוצמה מהמגזר הפרטי בהם הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן - שעבורם מהווה פעילותה של השכבה המבוססת בשוק הנדל"ן מקור ישיר לרווחים.
בין שנת 2007 לשנת 2015, הוכפלו מחירי הדירות בישראל בשעה שהשכר הממוצע והשכר החציוני עלו רק באחוזים בודדים. מחברי המסמך מציינים כי המדיניות הממשלתית הנוכחית לא זו בלבד שאינה מיטיבה עם כלל הציבור, היא גם כרוכה בפגיעה במשק הישראלי בכללותו, שכן כספים שעשויים היו להיות מושקעים בפיתוח כלכלי שמייצר מקומות עבודה רבים וראויים - מוסטים להשקעה בשוק הדיור. "לאור מצב זה נראה כי החזון הממשלתי שנוסח לפני עשור אחד בלבד והבטיח "דירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר ובשכונה הולמת" ימשיך ויהיה אות מתה", לשון הדוח.
משרד השיכון נעלם, משרד האוצר חוגג על המיסים
עם הסיבות שמונים מחברי הדוח לאינטרסים של המדינה נמנית העובדה שמשרד הבינוי והשיכון כבר אינו מהווה פקטור בשוק הדיור ולמעשה מבחינה תקציבית מדובר במשרד שהולך ונעלם: תקציב המשרד שעמד בשנת 2000 על 9.84 מיליארד שקל, ירד ב-2015 ל-1.89 מיליארד שקל (במחירי 2015) בלבד. בשנת 2000 עמד תקציב המשרד על 5.1% מתקציב המדינה, אך בשנת 2015 על 0.5% בלבד.
מחברי הדוח סבורים כי "משרד האוצר "נהנה" מבועת הנדל"ן, ולראיה: בשנת 2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסכום כולל של כ-7.7 מיליארד שקל, 66% יותר מאשר ב-2004. בנוסף, נהנית קופת המדינה גם מהכנסות ממע"מ על דירות חדשות; לפי בנק ישראל, מדובר ב-7.6 מיליארד שקל ב-2015". גורם נוסף שעליו מצביעים מחברי הדוח הוא בנק ישראל, שמדיניות הריבית שלו היא אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור, ושלטענתם חושש מהוזלה משמעותית. "מדיניות הבנק מונהגת על ידי ההנחה שירידת מחירים חדה עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לכדי צמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע במשק".
הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן פורחים בבועה
גם הבנקים הגדולים נהנים מהבועה. בין 2005 ל-2015 גדל כמעט פי 3 הרווח הנקי של הבנקים ממשכנתאות ומאשראי לענף הבינוי והנדל"ן. ב-2015 עמד הרווח הנקי של חמשת הבנקים ממתן משכנתאות על 926 מיליון שקל והרווח ממתן אשראי לחברות בנייה ונדל"ן עמד על כ-2.2 מיליארד שקל.
בשנת 2007 העניקו הבנקים כ-2 מיליארד שקל במשכנתאות מדי חודש; עד 2015 עלה סכום זה ביותר מפי 2.5 והגיע לכ-5.4 מיליארד שקל. אם לא די בכך הרי שענף הבינוי והנדל"ן המשיך להיות הענף הדומיננטי בכל הנוגע לאשראי למגזר העסקי. ב-2015, חלקו של האשראי לבינוי ונדל"ן בתוך סך האשראי למגזר העסקי עמד על 29.3%, השיעור הגבוה ביותר מבין כלל ענפי המגזר העסקי.
חברות הנדל"ן צמחו יחד עם הענף: הרווח הגולמי הממוצע על ייזום פרויקטים למגורים של חברות הנדל"ן הגדולות בישראל עלה מ-16% בשנת 2007 לכ-19% בשנת 2015, ואף זינק לכ-25%-24% בשנים 2012-2011. ב-2015 עמד הרווח הגולמי של עשר חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות על כ-1.1 מיליארד שקל, לעומת רווח גולמי של כ-600 מיליון שקל בשנת 2007.
במרכז אדוה מביאים כמה נתונים מעניינים בנוגע לבעלות על שתי דירות או יותר. נתון אחד עוסק בחמישון העליון (עשירונים 9 ו-10) שם שיעור הבעלות של שתי דירות או יותר, שעמד בשנת 2008 על 8.9% עלה עד שנת 2013 ל 22.4% . בקרב החמישון הרביעי (עשירונים 7 ו-8), שיעור זה הכפיל את עצמו מכ-4.5% לכ-9.6%.
על פי הדוח, שנת 2014 היתה דירה ממוצעת בבעלות העשירון העליון יקרה בכ-76% מערכה של דירה ממוצעת של יתר האוכלוסייה (ערך דירה ממוצעת של העשירון העליון עמד על כ-2.54 מיליון שקל ואילו ערך דירה ממוצעת של העשירונים 9-1 עמד על כ-1.44 מיליון שקל).
נתון נוסף מצביע על כך שבשנים 2013-2002 נרכשו כ-280,000 דירות שמנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מגדיר כ"דירות להשקעה". משפחות הנמנות עם העשירון העליון רכשו דירות בשווי כולל של כ-40% מהשווי הכולל של הדירות להשקעה; בתוך זה, המאון העליון לבדו רכש דירות בשווי כולל של כמעט 10% מסך שווי הדירות להשקעה בתקופה זו. בעשור שבין השנים 2013-2003 ירד שיעור המגורים בבעלות על דירות בקרב העשירונים האמצעיים 4, ו-7 ב-7.5% וב-6.1%, בהתאמה.
בפילוח בקרב בני 29-20 נשואים עולה כי שיעור המגורים בבעלות ירד מכ-56% ב-1997 לכ-43% ב-2012. בקרב בני 39-30 שיעור הבעלות ירד כ-74% בשנת 1997 לכ-63% בשנת 2012. זאת בשעה ששיעור המגורים בבעלות בקרב בני 59-50 נשואים דווקא עלה - מכ-86% בשנת 1997 לכ-88% בשנת 2012. בקרב בני 60+ שיעור הבעלות עלה עוד יותר מכ-79% לכ-87%.
דוח מרכז אדוה מתייחס גם לבעיות הדיור של האזרחי הערבים ומציין כי המצוקה במגזר הערבי חמורה במיוחד וכי יישובים אלה אינם נכללים בתוכניות דיור כלל-ארציות.