"המציאות בשטח, תאמינו או לא, היא כי הזמן הממוצע למסירת דירה בקבוצת רכישה עומד על כ-7 שנים כשלוש שנים יותר בהשוואה לרכישת דירה מקבלן ובמקרים קיצוניים כמו למשל מגדלי הצעירים בתל אביב הדירות יימסרו כ-11 שנים לאחר ההתארגנות, או, כפי שקרה בפרשת ענבל אור, לא יימסרו לעולם", כך סבור עו"ד איתן ארז, מי שמונה למפרק בפרשת קבוצת אור סיטי נדל"ן, לשעבר קבוצת החברות בשליטת ענבל אור.
ארז תכנן להשתתף במושב בנושא קבוצות רכישה ונדל"ן בראשות השופט חאלד כבוב מבית המשפט המחוזי בת"א, שאמור היה להתקיים במסגרת כנס שנת המשפט של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. הכנס, שאורגן על י די דיקן הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה (והמשנה לרקטור) פרופ' גד ברזילי ובניהולו של ד"ר דני בן אוליאל, בשיתוף לשכת עורכי הדין, בוטל עקב השריפות המשתוללות באזור. עו"ד איתן ארז מאשים את קבוצות הרכישה כאחד הגורמים העיקריים לעליית מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון והתכוון לחשוף לראשונה את השיטות השונות שבהן נוקטים לדבריו מארגני קבוצות רכישה רבים, במטרה להגדיל את רווחיהם על חשבון חברי הקבוצה.
עו"ד ארז מציין כי בניגוד למינוח המקובל "קבוצות רכישה", בישראל שוק זה מורכב בפועל מקבוצות בנייה: "קבוצות הרכישה הפועלות בישראל הן בכלל לא קבוצות רכישה אלא קבוצות בנייה: קבוצת רכישה במובנה הקלאסי משמעה קבוצת אנשים שמתאגדת יחד לרכוש מגרש ללא דמי תיווך או סיחור, הקבוצה מתקשרת בצורה עצמאית עם קבלן מבצע ומשלמת במישרין את עלויות הבנייה על מנת להוזיל עלויות. קבוצות הרכישה הקיימות בפועל בישראל הן למעשה קבוצות בנייה - בקבוצת בנייה יזם מאתר קרקע, לא רוכש אותה ומקבל אופציה בלבד על הקרקע מכוח הסכם אופציה מול בעל הקרקע אשר מבטיח לבעלים להביא קונים תוך תקופת זמן קצובה. כלומר בעל הקרקע מבקש כ-40 מיליון שקלים עבור הקרקע כשניתן לבנות עליה 40 דירות כלומר שווי זכות הקרקע לדירה הוא מיליון שקלים", אומר ארז.
"בשלב הבא מכינים במהירות דו"ח אפס באמצעות שמאי מקרקעין. על מנת להרוויח מהתיווך מבקש היזם מקונים זהים (ערך קומת הדירה והנוף) 1.4 מיליון שקל או יותר עבור הזכות לדירה. מכאן - הקונה למעשה תלוי בכישורי המו"מ של המארגן ועל פיהם נקבע הסכום שישלם, כאשר ישנו מידור מוחלט בין הקונים .משכך, בסופו של יום נשאר היזם עם רווח עצום של 16 מיליון שקל והאופציה המועדפת עליו היא בדרך כלל להותיר את הכסף בידו כדמי ארגון", אומר ארז.
ארז מתייחס לתמחור העלויות בפרויקטי קבוצות רכישה ולעובדה כי הסכום הסופי עבור תשלום הדירה לרוב גבוה מהסכום שאותו העריכו מארגני הקבוצה במקור. "דו"ח האפס שאורגן במהרה על מנת לארגן את המכירות כמעט ותמיד מצייר תמונה ורודה יותר מהעלויות בפועל. משכך נוצר מצב בו קונה מאמין שרכש קרקע ב-1.4 מיליון ועלויות הבנייה המשוערות הן מיליון שקלים נוספים כלומר כ-2.4 מיליון סך הכל לדירה. אך בפועל, הבנייה מתארכת שנים רבות ועלויות הבנייה צומחות ל-1.5 מיליון ולמעלה מכך ללא חישוב עלויות שכר דירה, ריבית על משכנתא או הפרשי הצמדה בליווי בנקאי. יוצא אפוא כי מי שחשב שרכש דירה ב-2.4 מיליון שקל משלם על הדירה בפועל 3.4 מיליון שקל".
ארז מותח ביקורת חריפה על שיטת העבודה הנהוגה בישראל בפלח השוק של קבוצות הרכישה ומציין כי בחלק מהקבוצות קיימות לא מעט תחבולות שבהן נוקטים המארגנים, הן סביב ההסכמים בפרויקטים והן סביב סוגיות נוספות של הפקדת הכספים או ניוד הזכויות בפרויקטים במטרה להגדיל את רווחיהם. "צריך להבין שמארגן קבוצת רכישה (בנייה) אינו נדרש לכישורים בסיסיים כגון רישיון תיווך במקרקעין או רקע כלשהו בבנייה. בפרויקט מגדלי הצעירים בת"א למשל, מן הפרויקטים הסבוכים הנדסית בן 420 דירות שלמען בנייתן יש לחפור כמאה מטרים בקרקע, להזיז קו מתח גבוה ולהשפיל מי תהום - המארגן אינו מהנדס. אם כך, אין פלא שזמני הבנייה מתארכים ל-11 שנים מיום ארגון הקבוצה".
בין התחבולות, כלשונו, שומנה ארז "ישנם מקרים בהם למשל, המארגן משאיר בידיו את הזכויות על קומות הפנטהאוז ומבקש מהשמאי להעריכן בדו"ח האפס בסכום נמוך באופן מלאכותי. תרגיל נוסף הוא ניוד זכויות בניה מהדירות של הרוב הדומם לפנטהאוזים של המארגנים ותרגיל שלישי הינו הצמדת שטחים ציבוריים - בעיקר בקומת הקרקע לדירת גן שהמארגן שומר לעצמו. כך גם לעניין מניפולציות בהסכמים בהם נאמר שהקונה לא יתבע עבור הקטנת הדירה ב-5% משטחה. בפועל מקבלים דירה קטנה יותר והפסד כספי רציני. טריק נוסף: לאורך חיי הפרויקט מקפידים המארגנים להפריד בין הרוכשים ולהקשות לאורך חיי הפרויקט על ארגונה של אסיפה כללית באמצעות המידור ולעיתים מתקשרים בהסכם בנייה עם קבלן מבצע על סכום לא מציאותי - שכל בר דעת יודע שיגדל", מפרט ארז.
ארז מציין כי נכון להיום קיימת בעיה נוספת בעניין שמירת הכספים בחשבונות נאמנות. "בפרשת ענבל אור היו מקרים רבים בהם רוכשי זכויות שילמו עשרות מיליוני שקלים בפרויקט אחד ומרבית הכסף נעלם כי לא נשמר בחשבון נאמנות ייעודי. כאן חייבים להטיל סנקציה פלילית משמעותית. האם זה המצב הראוי בעיני המחוקק? נדמה שפרשת ענבל אור מהווה את פרשת קו המים בנושא כאשר עדיין לא נחקק חוק מתאים, ועדיין - אני סבור שמעתה והלאה ישרדו רק המארגנים הגדולים והאמינים ביותר בשוק, והם קיימים". ארז סבור כי על אף משבר הדיור, וחלקן של קבוצות הרכישה במשבר לדעתו, הרי שלהערכתו המחירים בשוק יירדו בסופו של דבר אך כי ישנו צורך ברגולציה מוסדרת בנושא. "בכלכלה כמו בכלכלה, אין דבר שעולה לנצח ולכן אני מעריך שמחירי הדירות צפויים לרדת. אכן הבעיות בתחום קבוצות הבנייה הן עצומות והגיע הזמן שהכנסת תתערב בנושא מידי".