פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      איך מזהים שכונות עם פוטנציאל לעליית מחירים?

      איש לא רוצה להשקיע את מיטב כספו ברכישת נכס שהשווי שלו עתיד לרדת. חמישה סימנים שיעזרו לכם לבחור שכונת מגורים שהמחירים בה עתידים לעלות

      תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
      תל אביב (צילום: דרור עינב)

      הדעות חלוקות באשר ליכולתה של תכנית מחיר למשתכן להשפיע על מחירי הדירות, וגם יעילותן של שאר התוכניות שמקדם האוצר במטרה להרגיע את מחירי הנדל"ן עוד לא ברורה. מה שכן ברור הוא שלשכונה שבה מחליטים להתגורר יש השפעה מכרעת על העתיד הכלכלי ועל היכולת לשדרג את רמת החיים של הרוכשים. כמה טיפים שיעזרו לכם בהתלבטות היכן לגור.

      לקריאה נוספת:

      בקרוב בשכונת בבלי: עוד מגדל בן 44 קומות ו-174 יחידות דיור
      איפה נמצא דירת 4 חדרים חדשה ב-1.1 מיליון שקל?
      תשואה זה לא הכל: תתפלאו איפה כדאי להשקיע

      שכונות בהתרחבות: אחד הסימנים הכי משמעותיים שמרמזים על עליית ערך עתידית בשכונה, הן תכניות עתידיות של יזמים להרחבתה. שכונות רבות ומוצלחות מתרחבות כיום גם לשטחים סמוכים. שכונת פלורנטין בתל אביב, למשל, עוברת תהליכי התחדשות שבאים לידי ביטוי בהתרחבות השכונה לרחובות סלמה והרצל, ובתחילת תהליך בנייה מואצת ברחובות אלה. התרחבות השכונה צפויה להביא לעליית מחירים גם באזורים החדשים שלה.

      תוכניות תחבורתיות: אחד הסיפורים המוכרים שמספרים בעלי דירות שערכן עלה הוא על "הכביש החדש שנבנה", "המחלף שנפתח רק אתמול" או "תחנת הרכבת שהביאה את השינוי". למרות שפעמים רבות המידע על עורק התחבורה מפורסם ומוכר לרבים, מעטים נוהגים לנתח באמת את ההשפעה של ההתרחבות הזו בפועל ולחשוב בצורה רוחבית. בחירה בנכס שייהנה משינוי תחבורתי עתידי, לעומת נכס שלא ייהנה משינוי כזה, יכול לבוא לידי ביטוי בהעלאת ערכו במאות אלפי שקלים.
      המסקנה מכך היא שאם בוחנים דירה בשכונה מסוימת, כדאי להביט בעיקר ברמת המאקרו ולא רק המיקרו; לבחון את כל האזור ודרכי התחבורה העתידיות אליו. אחת הדוגמאות לכך היא בניית כביש 6 צפון, שמתקדמת בימים אלה. כביש 6 השפיע בצורה דרמטית על מחירי הדיור של היישובים שנמצאים לאורכו, כך שלא יהיה זה בלתי סביר להניח שסיום בניית הכביש הצפוני תשפיע בצורה מכרעת גם על היישובים הללו. דוגמה אחרת היא תוכניות הפיתוח של רכבת ישראל.

      שינוי ייעוד של קרקעות: תנופת הבנייה בישראל יוצרת צורך הולך וגובר בשטחי מגורים, בעקבות כך נרשם שינוי גדול בייעוד של קרקעות רבות באזור המרכז. השווי הגבוה של קרקעות מגורים הופך גם קרקעות חקלאיות ותעשיות למבוקשות ויקרות ערך במצב שבו הן זוכות לשינוי ייעוד למגורים. שכונות שבהן צפויה עליית ערך הן שכונות הסמוכות וגובלות באזורים שזכו לאישור של שינוי ייעוד - גם אם הבנייה לא מתקדמת בשלב הראשוני. כדוגמה לכך אפשר לציין את מעבר בסיסי צה"ל לנגב, מה שיוצר מהפכות גדולות בערי המרכז ופינוי של מחנות צה"ל כמו סירקין וצריפין.

      פוטנציאל להתחדשות עירונית: שכונות ותיקות בלב אזורי ביקוש, הן שכונות שיעברו התחדשות עירונית. הדרך לזהות עד כמה מימוש הפוטנציאל קרוב וממשי היא להבין מפרסומים בתקשורת המקומית, או משיחות עם מחלקת ההנדסה בעירייה, מהי מידת הנכונות לאשר את ההתחדשות העירונית באזור. ברגע שעירייה מקדמת תהליכי התחדשות עירונית, יזמי נדל"ן יהיו הראשונים לדעת על כך והשוק החופשי יגיע לדיירים באזור.

      התרחבות אזורי תעסוקה סמוכים: לא מעט חברות עוזבות את לב הסיטי של תל אביב, ובמקומן נכנסות חברות אחרות. המגמה הנדל"נית המעניינת שיוצאת מכך היא לבחון את אזורי התעסוקה שבהם בחרו החברות שעזבו את תל אביב. כדוגמה לכך אפשר לציין את מערב העיר ראשון לציון, ואת הנכונות של העיר להקים מרכז תעסוקה חדשני שימשוך אליו גופים ועסקים גדולים. האסטרטגיה של עיריית ראשון לציון למשוך אליה בנקים, כלי תקשורת גדולים, וחברות גדולות, ללא ספק תשפיע על העיר ותביא לעליית מחירי הדיור במערב ראשון לציון, וגם על דרום בת ים.

      הכותבת היא מנכ"לית פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן