פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      עניים ועניים פחות: האם התעשרנו מעליית מחירי הנדל"ן?

      למה 82% מהאוכלוסייה מופסדים מעליית מחירי הדירות, גם אם היא מקנה לבעלי הבתים תחושת עושר ושגשוג

      זוג מקבל מפתח ממתווך (ShutterStock)
      (תצלום: ShutterStock)

      לפני שנים רבות חי לו בעיירה רחוקה בגולה זוג מבוגר ודי עני. לאסונם של בני הזוג גר איתם גם כלב גדול ומבוגר. למה אסונם? כי הכלב דרש לאכול בשר מדי יום וסירב להצטמצם בדרישותיו כמו בעליו. בצר להם, ביקשה הזקנה מהזקן כי ייקח את הכלב לשוק המרכזי וימכור אותו, ובכך יקל במעט על תזרים המזומנים שלהם. הזקן שחשב כי הוא מומחה גדול למשא ומתן – אמר לזקנה: "אקח גם אקח, ותראי שאמכור אותו לכל המרבה במחיר ולפחות במיליון שקל!" כששב לביתו ביום המחרת התקשה הזקן להסתיר את שמחתו וסיפר בהתרגשות איך מכר את הכלב במיליון שקל, כמובטח, וקיבל בתמורה שני חתולים במחיר "מציאה" של חצי מיליון שקל.

      לקריאה נוספת:
      כך נראה המבנה הראשון שמייצר את כל האנרגיה שהוא צורך
      אם אין ים – תגורו ליד אגם: כמה עולה דירה שמשקיפה לנוף ימי מלא
      אשת השנה בנדל"ן: ענבל אור

      נזכרתי בסיפור הזה לפני זמן מה כשנפגשתי עם בני זוג שהחזיקו בדירה יחידה וסיפרו לי בגאווה בלתי מוסתרת כיצד קנו דירה ב-700 אלף שקל לפני שנים לא רבות, והיום היא כבר שווה 1.5 מיליון שקל. בעודם עפים על עצמם ועל הכישורים הפיננסיים שלהם, סנטתי בהם קלות על תמימותם הקלה. מתנשא? אולי, אבל בפועל בעלי דירה אחת ויחידה, כלומר 83% מהאוכלוסייה הישראלית, לא הרוויחו כלום מעליית מחירי הנדל"ן, אלא אפילו הפסידו.

      כמו במשל הזקנים והכלב, אין כל חשיבות לכך שמוכרים כלב במיליון שקל תמורת שני חתולים בחצי מיליון שקל, או לחלופין קונים כלב באלף תמורת שני חתולים בחמש מאות כל אחד. נניח שזוג צעיר קנה לפני עשר שנים, בתחילת דרכו, דירת שלושה חדרים ב-700 אלף שקל, ושמחירה של דירת ארבעה חדרים באותם ימים היה 900 אלף שקל. בזמן שחלף מאז הרכישה עלה מחירה של הדירה הקטנה ל-1.5 מיליון שקל, ולמרבה ה"באסה" גם מחירה של דירת ארבע חדרים הכפיל את עצמו והגיע ל-1.8 מיליון שקל.

      האם הזוג הרוויח מעליית המחיר? ברור שלא. פעם המרווח בין דירת שלושה לארבעה חדרים היה 200 אלף שקל, והיום המרווח הוא 300 אלף שקל. הזוג אמנם כבר לא כל כך צעיר אחרי עשר שנים של חיים משותפים, אבל המרווח בין המדרגות נותר כשהיה, כך שאין משמעות לרווח או להפסד כשמחליפים נכס בנכס. גם אם נניח שאילי הנדל"ן דה-לה שמעטא הללו כבר מכרו את דירתם במיליון וחצי, ונתהה איזו אופציית השקעה קיימת להם, נגלה שכל שהם יכולים לעשות הוא לקנות דירה דומה לזו שהיתה להם או טיפה יותר גדולה, במחיר הרבה יותר גבוה – עוד לפני שנביא בחשבון את עלויות העסקה שהאמירו גם כן, למשל מס רכישה, דמי תיווך, תשלום לעורך דין וכדומה.

      יצא לי כבר גם לשמוע זוגות שסיפרו על שכונות מסוימות שבהן עלו מחיריהן של דירות שלושה חדרים ב-80% ושל ארבעה חדרים רק ב-70%, כך שהפער לא עלה אלא אפילו הצטמצם. מעבר לבעיות המדידה הכרוכות בהשוואה הזו, המידע הזה בכללותו שולי. כל עוד אנחנו מחזיקים בדירה אחת בלבד, כלל לא משנה אם מחירי הדירות עולים או יורדים – אנו ממירים דירה אחת בשנייה ומשלמים על ההפרש.

      רווחים או הפסדים יווצרו באמת בשתי מצבים בעיקר: כשקונים דירה נוספת, ואז כבר יש משמעות לעלייה או לירידה במחירו של הנכס הנוסף, או במקרה שבו מוותרים על הדירה ועוברים לדיור קבע בבית העלמין, למשל. מאחר שרובנו המוחלט לא חושב לאמץ את האופציה השנייה, ומאחר שהאופציה הראשונה לא ריאלית עבור רובנו - אין לנו כל רווח מעליית המחיר של הדירה שלנו.

      ההלוואה מהבנק כבר הרבה יותר גדולה

      ובכל זאת נותר לנו להסביר למה אנחנו מופסדים מעליית מחירי הדירות, גם אם יש לנו תחושת עושר מזויפת שערך הנדל"ן שלנו עלה.

      השוני בין המדרגות השונות של דירות מגורים – נניח במספר החדרים, במיקום או בשטח הדירה - רק הולך ומתרחב. פעם נמכרו דירות רגילות בתל אביב ב-2 מיליון שקל במקסימום, וכיום המחיר החציוני של הדירה הוא 3 מיליון שקל. הקפיצה מדירה ברמת גן או חולון לתל אביב רק נהפכה לגדולה יותר, כלומר כרוכה בנטילת הלוואה גדולה הרבה יותר מהבנק.

      אם שפר מזלכם וכבר מצאתם דירה יחידה שאתם מרוצים ממנה ואין לכם כל עניין לשפר דיור ולנדוד לדירה מרווחת יותר, כל שנותר לכם הוא להתמקד בסיוע לדור ההמשך. בעוד שפעם סיוע של עשרות או מאות אלפי שקלים בודדים הספיק לצייד גם את הדור הצעיר בסכום מספיק לתשלום הראשוני עבור דירה, היום כבר מדובר על הזרמת הרבה יותר כסף, כדי לאפשר להם להתמשכן בסכומים שלא ירוויחו בחיים, ובלבד שירכשו דירה ראשונית.

      כך שהתשובה לשאלה אם רוב העם הרוויח או הפסיד מעליית מחירי הדירות, הרבה יותר פשוטה מכפי שאפשר לחשוב. רובנו המוחלט הפסיד מעליית ערך הדירות, ואם מחירי הדירות יירדו – הרוב דווקא ירוויחו מכך, אם בצורה של הקטנת ההפרש בין מדרגות הדיור השונות, ואם בצורה של הגדלת האפשרות לסייע לדור הצעיר. כדאי לזכור זאת בפעם הבאה שיאיימו עלינו בפגיעה במסכנים - אותם אזרחים תמימים שקנו דירה להשקעה במיטב כספם ועלולים להפסיד הון מירידת מחירי הנדל"ן - ופשוט לבדוק מה האינטרסים של המאיימים.

      הכותב הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית.
      מיילים: yehudam7@gmail.com