פרויקטי תמ"א 38, הן במסלול של חיזוק המבנה והן במסלול של הריסה ובנייה, הופכים בשנים האחרונות לאמצעי נפוץ לרכישת דירות עבור מי שמבקשים לשפר דיור, אך להישאר באותה שכונת מגורים. במרבית שכונות המגורים הוותיקות בישראל לא מתבצעת בנייה חדשה בהיקפים משמעותיים ופרויקט התמ"א הפכו לאלטרנטיבה מרכזית עבור מי שמבקשים לרכוש דירה חדשה מבלי לשנות כתובת.
בדיקה מיוחדת של אתר מדלן שבוצעה עבור וואלה!News בחנה מהן העלויות שלהן תידרשו במידה ותבחרו לשפר דיור מדירת 3 חדרים ישנה לדירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 באותה שכונה, בהשוואה לסכום שאותו תצטרכו להוסיף עבור דירת 4 חדרים יד שנייה באותה שכונה.
שכונת אחוזה בחיפה למשל, הממוקמת במרכז רובע המגורים רמות הכרמל בעיר, נהנית מציר תחבורה מרכזי בעיר בדמות שדרות מוריה ובהמשך רחוב חורב ושדרות אבא חושי, ונחשבת לשכונה חיפאית ותיקה. בדיקת מדלן עבור שכונה זו העלתה כי משפרי הדיור יידרשו להוסיף מעל מיליון שקלים כדי לעבור מדירת ה-3 חדרים הישנה לדירת 4 חדרים בבניין חדש של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה: כך למשל, מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים ישנה בשכונה עומד כיום על 1.33 מיליון שקלים ואילו דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט תמ"א 38 (במסלול הריסה ובנייה) תעלה כ-2.4 מיליון שקלים, לעומת מחיר ממוצע של 1.46 מיליון שקלים עבור דירת 4 חדרים יד שנייה. הפער בין דירת 4 חדרים ישנה לבין דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א אם כן, עומד בשכונה זו על כמיליון שקלים.
על פי נתוני מדלן, בשנים האחרונות הוגשו בשכונת אחוזה 60 בקשות להיתרים עבור פרויקטי תמ"א 38, אשר במסגרתם צפויות להתווסף לשכונה כ-350 דירות חדשות.
רווה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר מדלן, מציין כי "ברוב הערים שנבחנו, הסכום הנדרש לשדרוג דירת 3 חדרים ישנה, לדירת 4 חדרים חדשה בבניין שחוזק במסגרת תמ"א נאמד בכ-300 אלף שקל בממוצע. לעומת זאת, בערים בהן קיימת אופציה לדירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, לרוב הפער גבוה יותר ועם שונות גבוהה יותר".
לדבריו, "מעניין לראות שבשכונות עם פעילות תמ"א 38 משמעותית, דוגמת הרצליה מרכז ורמת יצחק ברמת גן, התוספת הנדרשת לשדרוג לדירה חדשה לרוב תהיה נמוכה יותר. הסיבה העיקרית לכך היא שבאותן שכונות מחירי דירות היד שנייה כבר מגלמים במידה רבה את הפוטנציאל הגלום במימוש אפשרי של תמ"א 38. בהרצליה למשל, הסכום שאותו יצטרכו להוסיף משפרי דיור מדירת 3 חדרים ישנה לדירת 4 חדרים חדשה בפרויקט תמ"א 38 עומד על כ-570 אלף שקלים".
על פי סקירת מדלן, בהרצליה מרכז עומד מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים על כ-1.6 מיליון שקלים לעומת דירת 4 חדרים שמחירה הממוצע באזור זה עומד על 1.93 מיליון שקלים כלומר פער של כ-300 אלף שקלים. על פי הסקירה, מחירה של דירת 4 חדרים חדשה באזור זה, בפרויקט תמ"א 38 עומד על 2.2 מיליון שקלים כלומר פער של כ-600 אלף שקלים מדירת ה-3 חדרים.
עוד שכונה מעניינת שנכללה בסקירה של אתר מדלן היא שכונת רמת יצחק ברמת גן, שבה אותרו פערים נמוכים מאוד בין האלטרנטיבות: כך למשל, מהנתונים עולה כי דירת 3 חדרים ישנה בשכונה זו תימכר במחיר ממוצע של כ-1.48 מיליון שקלים וכי במידה ותרצו לשדרג מדירה כזו לדירת 4 חדרים יד שנייה בשכונה תצטרכו להוסיף כ-400 אלף שקלים, שכן מחירה של דירת 4 חדרים בשוק היד שנייה בשכונת רמת יצחק ברמת גן עומד כיום על כ-1.87 מיליון שקלים. לעומת זאת, אם תבחרו לשדרג לדירת 4 חדרים חדשה בפרויקט תמ"א 38 תתבקשו לשלם 1.96 מיליון שקלים פער זניח יחסית של כ-100 אלף שקלים בין האלטרנטיבה בשוק היד שנייה.
בסקירה נבחנו גם הפערים בין דירות 3 חדרים ישנות בשכונות נבחרות, שבהן ישנם מוקדי פעילות משמעותיים של פרויקטי התחדשות עירונית, לבין דירות 4 חדרים חדשות בפרויקטי תמ"א 38 במסלול של חיזוק. במתחם נגבה ברמת גן למשל, הפערים עבור שדרוג כזה עומד על כ-240 אלף שקלים, לעומת סכום של כ-280 אלף שקלים שאותו תצטרכו להוסיף במידה ותבקשו לשדרג את דירתכם במסלול כזה בשכונת מגדיאל ברמת השרון. בשכונת רמז בראשון לציון למשל, הפער בין הדירות עומד על כ-300 אלף שקלים, ואילו בקריית שרת בחולון הפערים דומים ועומדים על כ-320 אלף שקלים בין דירת 3 חדרים ישנה לבין דירת 4 חדרים במסלול תמ"א 38 במסלול חיזוק. פערים דומים נמצאו גם ברובע ו' באשדוד, שם תידרשו להוסיף כ-310 אלף שקלים עבור שדרוג לפרויקט תמ"א 38 במסלול של חיזוק ולהישאר באותה השכונה.