הנה באה הרכבת: מה יקרה למחירי הדירות בתוואי רכבת העמק?

אם הכלי ילך כמתוכנן, בחודש נובמבר הקרוב צפויה להתחיל לפעול קו רכבת העמק המחודש, שיימתח מחיפה מזרחה ויחבר בדרך את תחנות לב המפרץ, עם תחנות ביקנעם, במגדל העמק, בעפולה ובבית שאן. פרויקט התשתית הגדול, שהוקם בהשקעה של כ-4 מיליארד שקלים, צפוי לחדש את פעילותה של הרכבת שהופסקה בשנת 1951 – אך גם לחבר לראשונה למסילת הרכבת ארבע ערים חדשות שעד כה התחבורה אליהן היתה מסורבלת למדי.

לקריאה נוספת:

הוועדה המקומית פרדס חנה ביטלה היתר בנייה - לא תאמינו למה
קירוי נתיבי איילון: איזה שכונות ירוויחו מהמהפכה הנדלנית?
בין תל-אביב לגבעתיים: הכירו את שכונת נחלת יצחק

קיצור זמני הנסיעות הצפוי בעקבות רכבת העמק משמעותי מאוד, בהשוואה לאלטרנטיבות הקיימות כיום באמצעות אוטובוס או רכב פרטי. למשל, על פי הנתונים, נסיעה מעפולה ללב המפרץ בשעות העומס צפויה לעמוד על כ-25 דקות בלבד ברכבת, לעומת כ-50 דקות באוטובוס וכ-45 דקות ברכב פרטי. ההגעה ממגדל העמק ללב המפרץ צפויה באופן דומה להתקצר מנסיעה של כ-50 דקות באוטובוס או רכב פרטי לכ-20 דקות בלבד ברכבת.

אם בוחנים את השינוי שצפוי לחול על העיר בית שאן למשל, הרי ששם מדובר בשינוי דרמטי: כ-45 דקות נסיעה ברכבת לתחנת לב המפרץ לעומת נסיעה ממושכת של כשעה ועשרים דקות באוטובוס. החיבור לרכבת העמק צפוי להשפיע דרמטית גם על יקנעם, שהנסיעה ממנה ללב המפרץ בשעות העומס תעמוד על רבע שעה בלבד – לעומת כ-45 דקות באוטובוס כיום.

"ההיסטוריה מלמדת, שכל פתיחת תחנת רכבת חדשה מובילה לעליה במחירי הדיור בישובים בהם היא נבנית, כבר במהלך השנה הראשונה", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין – ומעריכה כי מחירי הדירות בערים בהן תיפתחנה תחנות רכבת לראשונה יעלו בממוצע בשיעור של בין 5%-7% . "קיצור זמני נסיעה וטווח מרחק ממרכז הארץ יעלו לבטח את איכות החיים, והאפשרויות שיש למתגוררים באותו יישוב עקב שיפור משמעותי בתשתיות התחבורתיות וזה כמובן יוביל לעליית מחירי הדירות", היא אומרת.

בדיקה מיוחדת של אתר מדלן בנוגע לעליית מחירי הדיור בערים שבהם נפתחה תחנת רכבת, בהשוואה לעלייה הממוצעת במחירי הדיור בארץ באותה תקופה, העלתה כי למשל כשנה לאחר פתיחת קו הרכבת לנתיבות ולשדרות נרשמה בערים אלו עלייה במחירי הדירות בשיעור של כ-3%-5% מעל הממוצע הארצי.

למשל, אם בין דצמבר 2013 – אז נחנכה תחנת הרכבת באשקלון ובשדרות – לבין דצמבר 2014 עלו מחירי הדיור בממוצע בישראל בכ-6.4% הרי שבערים אלו עלו המחירים בשיעור חד יותר: על פי נתוני מדלן, בשנה שחלפה מאז נחנכה תחנת הרכבת באשקלון, עלו המחירים בעיר בממוצע בכ-7.4% ואילו בשדרות עלו המחירים בתקופה זו בשיעור של 11.5%. אם בוחנים את השפעת תחנת הרכבת שנחנכה בנתיבות בפברואר 2015, ניכר כי בתקופה זו, בשעה שהמחירים בישראל עלו בעוד 9% - המחירים בשדרות עלו ביותר מ-11%.

העיר עפולה, שבמשך שנים רבות היתה שרויה בקיפאון נדל"ני, מתעוררת בשנים האחרונות בין השאר בשל הקמתו של רובע יזרעאל – רובע ששטחו כ-1,000 דונם שצפוי לחבר בין שני חלקי העיר ההיסטוריים ולהוסיף לעפולה כ-4,600 יחידות דיור. על פי ההערכות, הבנייה המאסיבית החדשה לצד סלילת תוואי רכבת העמק, הגבירו משמעותית את הביקושים לעיר – שמחירי הדיור בה זינקו בכ-45% משנת 2011. כך למשל, אם בשנת 2011 מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עמד על 588,000 שקלים, כיום מחירה של דירה דומה עומד על 852,000 שקלים. על פי ההערכות, חיבורה של עפולה לרכבת יעלה את המחירים ב-5% נוספים מעבר לעלייה הארצית הממוצעת.

ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן התייחס לנתונים והעריך כי קיצור זמני הנסיעה צפוי להשפיע דרמטית בין השאר על העיר עפולה – עיר שבה מקודמת היום בנייה בהיקפים נרחבים ברובע יזרעאל, וכן בניית דירות מוזלות בתוכנית "מחיר למשתכן". לדבריו, החיבור לרכבת יהפוך את העיר לאלטרנטיבה רלוונטית יותר למגורים במטרופולין חיפה – עבור תושבי אזור הקריות למשל המבקשים לשפר דיור.

ויטלי דובוב-דותן, חוקר שכונות באתר מדלן מדגיש כי "תחנת עפולה נבנית בשטח הצמוד לעפולה הדרומית (המרכז הוותיק) באזור שאינו מאוכלס יחסית, מה שיאלץ את תושבי העיר להגיע אל חניון התחנה באמצעות רכבם הפרטי". דובוב-דותן מבהיר עם זאת כי לאחר השלמת בניית השכונות החדשות, שעתידות לחבר בין החלק הדרומי לחלק הצפוני של העיר, צפויה התחנה להיות ממוקמת במרכז העיר, במרחק הליכה מהן.

שלומי כהן, סמנכ"ל שיווק "אלמוגים החזקות" המשווקת פרויקט ברובע יזרעאל טוען כי הצפי הקרוב לחיבורה של רכבת העמק מעלה את הביקושים לאזור. "עם התקדמותו של הפרויקט אנו בהחלט עדים לעלייה בביקושים ולעליית מחירים בעיר עפולה. אנו מזהים גם קהל חדש יחסית של זוגות ומשפחות מרחבי הארץ, שמצאו בעפולה מקום אטרקטיבי".

תחנת הרכבת שצפויה להיבנות להיפתח בבית שאן צפויה למקם אותה לראשונה על מפת הנדל"ן, לאחר ששנים רבות סבלה העיר מניתוק גיאוגרפי שהחליש אותה. מבחינת מחירים, בית שאן נחשבת לעיר שבה המחירים עדיין נמוכים מאוד – על אף זינוק של כ-70% משנת 2011 ועד היום. כך למשל, אם בשנת 2011 מחירה של דירת 4 חדרים עמדה על 318,000 שקלים, כיום מחירה של דירה עומד על 545,000 שקלים.

בוגין מעריכה כי בשל הנגישות הנמוכה של העיר, צפויה בית שאן להיות המרוויחה העיקרית מחיבורה למסילה ולהערכתה עיר זו תרשום זינוק של כ-7% במחירי הדיור, לצד כניסה של אוכלוסיות חדשות. דובוב-דותן מציין כי "תחנת הרכבת החדשה בבית שאן תמוקם מחוץ לעיר – צמוד לאזור התעשייה והתעסוקה וכביש 71. החיבור של בית שאן לרשת הרכבות ישפר את הנגישות שלה לצפון הארץ, ויסייע לעובדי אזור התעשייה של בית שאן, המתגוררים בעמק יזרעאל, להגיע הישר למקום עבודתם תוך זמן קצר".

ההתעוררות הנדל"נית צפויה להיות מורגשת כאמור גם במגדל העמק – עיר נוספת שבה מרוכזים מאמצים ממשלתיים להקמת דירות מוזלות. לאחרונה נסגר במגדל העמק מכרז להקמת 76 דירות מוזלות בשכונת יפה נוף. השכונה החדשה ממוקמת בדרום מערב העיר, קרובה לצירי התחבורה המרכזיים באזור ועל פי המכרז הממשלתי דירת 80 מ"ר, כולל מחסן חניה ומרפסת תימכר לזכאים בסכום של 472,303 שקל בלבד.

תחנת הרכבת בכפר ברוך שתמוקם מרחק נסיעה של דקות ספורות ממגדל העמק, תשרת גם את העיר אך גם תושבי הקיבוצים והמושבים הסמוכים. מחירה הממוצע של דירה במגדל העמק בשנת 2011 עמד על 449,000 שקלים לעומת 637,000 שקלים כיום, עליה של 42% בחמש שנים ולהערכת בוגין גם במגדל העמק תירשם עליה של 5-7% עת תיפתח התחנה.

תחנת הרכבת בכפר יהושע, שעתידה לשרת את תושבי יוקנעם החל מהחודשים הקרובים, צפויה לשרת גם את כל תושבי האזור – בהם תושבי קריית טבעון ורמת ישי. התחנה ממוקמת מרחק נסיעה של 5 דקות ברכב מיוקנעם, אך צפויה להקל במידה רבה על הפקקים הרבים הפוקדים את תושבי האזור כיום בעורקי התחבורה הסמוכים. בחמש השנים האחרונות רשמו מחירי הדירות ביקנעם עלייה ממוצעת של כ-38%: בשנת 2011 מחירה הממוצע של דירה ביוקנעם עמד על 871,000 שקלים לעומת 1.207 מיליון שקלים כיום. בוגין מעריכה כי פתיחת התחנה תביא לעליה של 5-7% במחירי הדירות בעיר.