מלחמת הדיור: התנגדויות לעשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ

בוידאו: השטח בו אמורה להיבנות תכנית מצפה נפתוח

כשנתיים חלפו מאז אישרה מליאת הכנסת ביולי 2014 את הצעת החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים. חוק זה, אותו יזם וקידם שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, אפשר את הקמתו של מוסד תכנוני חדש בישראל שמטרתו המרכזית היא אישור מהיר של תכניות בנייה למגורים בהיקף של 750 דירות ומעלה. אך כשנתיים לאחר הקמתה, נתקלות תכניות הבנייה המקודמות על ידי הוועדה בהתנגדויות נרחבות מכל קצוות הארץ – הן על ידי קבוצות תושבים מקומיים והן על ידי ארגוני סביבה – בהיקף של עשרות אלפי יחידות דיור.

לקריאה נוספת:

מחזירים את ההדר לשכונה: הכירו את הדר הכרמל
קירוי נתיבי איילון: איזה שכונות ירוויחו מהמהפכה הנדלנית?
שוק בהמתנה: צניחה של 18% ברכישת דירות באפריל-מאי

כך למשל, תכנית הקמתה של שכונת הענק החדשה בבאר שבע, שתכלול כ-4,100 דירות בצפון מערב העיר, שהופקדה לאחרונה להתנגדויות על ידי הוועדה. השכונה החדשה, שתיקרא "רובע מנחם", מתיימרת לא רק להגדיל את היצע הדיור בעיר הדרומית אלא גם למשוך אליה אוכלוסייה חזקה יותר, שעד כה העדיפה את המגורים ביישובים מיתר ועומר, באמצעות בנייה נמוכה, מרביתה צמודת קרקע, שתיבנה ב"אווירה כפרית" על שטח של כ-4,300 דונם בין שדרות רגר והכניסה הצפונית לעיר.

השכונה החדשה, סמוכה לשכונות העתידיות כלניות וסיגליות הנמצאות בהליכי פיתוח ושיווק וכלולה אף היא בהסכם הגג שנחתם בין העירייה, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.

אלא שהתוכנית שאמורה להציל לדעת קבינט הדיור את באר שבע מפני התחרות עם מיתר ועומר, נתקלת בהתנגדות מקיר לקיר – הן בשל ההחלטה להעדיף צמודי קרקע והן בשל העובדה כי בכל השטח הזה כמעט ולא יוקמו דירות להשכרה. מתוך למעלה מ-4,000 יחידות דיור, רק כ-160 דירות להשכרה יוקצו בתוכנית זו.

דווקא מי שקורא להגדיל את היקפי הבנייה הם פעילי ארגוני הסביבה, ובהם החברה להגנת הטבע, לצד סטודנטים וגורמים באקדמיה וארגונים מקצועיים הסבורים כי התכנון הפרברי מהווה בזבוז של משאב הקרקע ואינו כולל התייחסות למערכת הסעת המונים – שני גורמים שצפויים לעודד פרבור ושימוש יתר בכלי רכב פרטיים.

"תכנית רובע מנחם בבאר שבע היא תכנית בעייתית – ולצערי היתה כבר תכנית מאושרת של כ-13 אלף יחידות דיור שתכננו להקים על השטח הזה – אך המדינה במו ידיה החליטה לקצץ בה ובמקום להקים בנייה עירונית שתתאים לכולם – להקים כ-4,100 דירות בלבד שישרתו מה שהם מכנים 'אוכלוסיות חזקות'. ההגדרה 'אוכלוסיה חזקה' על פי גודל הבית היא הגדרה בעייתית מאוד, שמשאירה את הסטודנטים והמשפחות היצרניות מחוץ למעגל. באר שבע היא עיר וצריכה להתנהל כמו עיר והתחרות שלה עם יישובים סמוכים צריכה להגיע מתוך יצירת מטרופולין משמעותי – ולא מתוך ניסיון להתנהג כמו יישוב וילות", מסביר בשיחה עם וואלה NEWS אסף זנזורי, רכז משמר התכנון בחברה להגנת הטבע. "הווילות זה לא מה שישאיר את הסטודנטים בעיר, אלא דיור להשכרה, אבל דווקא בהיבט הזה – המדינה ויתרה".

תכניות נוספות בהיקפים של אלפי יחידות דיור צפויות להגיע להתנגדויות נרחבות על אותו רקע ממש גם בקריית אתא – שם מקדמת המדינה בשני מתחמים גדולים שתי תכניות בנייה גדולות. תכנית קריית אתא צפון כוללת כ-13 אלף דירות ותוכנית קריית אתא דרום כוללת כ-3,000 יחידות דיור נוספות – אלא שגם כאן מוחים המתנגדים על כך שהמדינה ויתרה לחלוטין על דיור להשכרה (0% מכלל יחידות הדיור בקריית אתא ייבנו לטובת השכרה ארוכת טווח) - ומקדמת צמודי קרקע במקום דיור בבנייה רוויה.

תכנית זו מצויה עדיין בשלבים ראשוניים של קידום בוותמ"ל, אך בהמשך הדרך יוגשו כנגדה התנגדויות שצפויות לעכבה גם כן. תכניות נוספות שלהן יש מתנגדים הן תכניות הבנייה ברכב לבן וברמות בירושלים – שתי תכניות שכוללות יחדיו כ-6,000 יחידות דיור חדשות. בכל הנוגע לתוכנית הסמוכה לשכונת רמות (תכנית מצפה נפתוח – י"ד) הרי שרק לאחרונה, לאחר שהוגשו כנגד התוכנית כ-10,000 התנגדויות, בין השאר מצד עיריית ירושלים המתנגדת נחרצות לתוכנית, הוחלט להחזירה לוועדה המחוזית. ההתנגדות לבנייה בריאה מיוערת הצמודה לשכונת רמות בירושלים, נובעת בין השאר בשל הגדרתו של המקום כבית גידול לאוכלוסיות רבות של בעלי חיים.

תכנית תל השומר, שגם בה מבקשת המדינה לקדם כ-17 אלף דירות חדשות, נתקלת אף היא בהתנגדויות רבות. "הבעיה המרכזית במתחם תל השומר היא זיהום הקרקע וישנן עוד שאלות רבות בנוגע לתכנון המקום שנותרו פתוחות. למשל, נשאלת השאלה כיצד התכנון המהיר של הוועדה עומד בקנה אחד עם העובדה שהצבא יפנה את השטח במלואו רק בעוד מספר שנים ורק אז ניתן יהיה לבצע סקרי קרקע ולהבין את ממדי הזיהום ולטפל בו? שאלות רבות נוגעות לרכבת הקלה, שככל הנראה תיאלץ להיבנות באזור לאחר התכנון. נכון לעכשיו, ישנם מספר הליכים משפטיים שמתנגדים לתוכנית – הן מצד עיריות של הרשויות המקומיות (עיריית רמת גן, קריית אונו ואור יהודה), הן מצד בעלי קרקעות פרטיים, הן מצד תושבים והן מצד ארגונים בהם אדם טבע ודין", אומר זנזורי.

אולם על אף ההתנגדויות הנרחבות, הרי שהעובדה כי הוותמ"ל הוקמה כגוף עוקף תכנון סטנדרטי, באופן שאמור להאיץ תהליכים, משפיעה במידה רבה גם על הליך ההתנגדויות והאפקטיביות שלו. "הבעיה בוותמ"ל היא שחברי הוועדה לא שומעים את ההתנגדויות אלא ממנים חוקר שיבדוק אותן. מי שדן בסופו של דבר בהמלצות החוקר היא ועדת משנה – והתהליך הזה מרדד מאוד את כל ההתנגדויות והמאבקים, שפעמים רבות מגיעים לבתי משפט. צעד נוסף שהמדינה עושה בו שימוש הוא הסכמי גג, שבמסגרתן היא למעשה מנטרלת במידה רבה התנגדויות של ראשי ערים – שהופכים מחויבים לקידום תכניות גם אם במקרים רבים מדובר בתוכניות בעייתיות. בירושלים למשל, ההתנגדות של עיריית ירושלים לתוכנית במצפה נפתוח סייעה מאוד במאבק, אבל ברוב המקרים ראש העיר מנוטרל".

לצד הביקורת על איכות התכנון, ישנה גם ביקורת על העובדה כי תוכניות בנייה רבות מקודמות במהירות מבלי שסוגיית מהותיות - דוגמת פתרונות תחבורה מקודמים במקביל.

עם זאת, המהירות היחסית שבה מקודמות תוכניות, בולטת בהשוואה לצנרת התכנונית האיטית של הוועדות המקומיות והמחוזיות: כך למשל, זמן הממוצע לאישור תוכנית בנייה באמצעות הוותמ"ל עומד על כשנה וחצי - לעומת פרק זמן של בין חמש שנים ל-12 שנים שבהם לוקח לאשר תוכניות אחרות במסלול הרגיל.

על פי שנתון התכנון של מינהל התכנון במשרד האוצר, מספר יחידות הדיור שאושרו בותמ"ל בשנת 2015 עומד על כ- 25,316. מספר זה מורכב מארבע תוכניות - שתי תוכניות בתל השומר, (כ-12,500 יחידות דיור) תוכנית באור יהודה (כ-2,400 דירות) ותוכנית דיור באשקלון שכוללת כ-11 אלף דירות)..