דירוג עולמי: מערכת התכנון והבנייה של ישראל לצד פקיסטן וסיירה לאון

הציבור הישראלי לא מתעניין במהלך בעל השם האפרורי "הרפורמה בתכנון ובבנייה". אך המציאות היא שדווקא המהלך הזה, אולי יותר מאינספור "רפורמות" ממשלתיות אחרות, נוגע ישירות בחיי היומיום של כל אזרח. החל בקושי לסגור מרפסת וביורוקרטיה האינסופית במסדרונות העירייה, עבור דרך המעאכרים שרוצים לגזור קופון, וכלה באירועים דרמטיים כמו אסון ורסאי, השחיתות בפרשת הולילנד, ואינספור פרשות שוחד שבהן מעורבים קבלנים וראשי ערים.

לקריאה נוספת:
עיר בעלייה: 1 מכל 10 עולים בוחר לגור בנתניה
אתם בחרתם: השכונות הכי משפחתיות בישראל
דפני ליף משיקה אפליקציה: שוכרי דירות ידווחו על הנכסים ועל בעלי הבתים

בקצה הרשימה של ההתנהלות התכנונית הצולעת - יש גם מחיר: להקים שכונת מגורים בישראל לוקח בממוצע כ-15 שנים, לעומת כחמש שנים בלבד במדינות אירופה וכשלוש שנים בסינגפור, ולסחבת הזו יש עלות – שמגולגלת ישירות למחיר הדירות.

הרשימה החלקית הזו היא הסיבה למיקום העגום של ישראל במדדי התכנון והבנייה העולמיים: מדד מקצועי של פרויקט doing business שפורסם לאחרונה דירג אותנו במקום ה-121 מתוך 189 מדינות בעולם: קצת אחרי סיירה לאון וניג'ר ולא רחוק מפקיסטן. ארצות הברית אגב, ממוקמת במקום ה-41 ובמקום הראשון דורגה הונג קונג.

"על הנייר" הרפורמה בתכנון ובבנייה אמורה ליצור מהפיכה של ממש: לא רק לפנות את שולחן הוועדות המקומיות מערימות של ניירת ולהכניס את ישראל למאה ה-21 מבחינת תהליכי רישוי מקוונים, אלא לראשונה גם לקבוע לתהליך לוחות זמנים ודרישות ברורות. בתהליך הזה מובטחת קבלת היתר בנייה עד 90 ימים (עבור היתרים קטנים יותר מדובר ב-45 ימים או בפטור), וכן שקיפות וודאות גבוהה בתהליך כולו. אלה אמורים להפחית את מעורבותם של נבחרי הציבור בעולם הנדל"ן.

אלא שנכון להיום, כשנתיים לאחר שרכבת הרפורמה יצאה מהתחנה – עם השקעה של כ-120 מיליון שקל מצד משרד האוצר רק בפרק הרישוי של המהלך - נדמה כי היא גם נתקעה שם. כנס של התאחדות בוני הארץ שהתקיים השבוע בנוכחותם של קבלנים, מתכננים, נציגי מינהל התכנון במשרד האוצר ומהנדסי ערים – חשף את התקוות הגדולות שהעוסקים בתחום תולים במהלך – אך גם את חבלי הלידה הקשים והטעויות הרבות שהמדינה עושה בדרך.

מרבית הביקורת הנוקבת נשמעת כיום דווקא מצד יזמים, שבמידה רבה הם גם "הלקוחות" הישירים שאמורים ליהנות מהשינוי. נכון לעכשיו נדמה כי התחושות בענף נעות בין בלבול לדאגה. אחת הבעיות למשל היא העובדה שהרפורמה הקשיחה את תנאי הסף להגשת תוכניות בנייה. לא מדובר רק בביקורת של שחקנים קטנים, אלא גם בקשיים שמציפים מי שנחשבים לשחקנים המובילים בשוק הדיור בישראל.

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר ויו"ר ועדת תכנון ובנייה בהתאחדות בוני הארץ, למשל, לא חסך במילים בכנס השבוע: "המהלך הזה חשוב – אבל יש חבלי קליטה קשים ברוב הרשויות. אנחנו לא רואים שיפור בקליטת התוכניות – אלא בדיוק להיפך. הצבת תנאי הסף לקליטת התוכניות מאריכה את הזמן ומחייבת אותנו לעמוד בכל מיני תנאים עוד לפני הדיון בוועדה המקומית. לכאורה, אלה לא אמורים להאריך את משך קבלת היתר הבנייה - אבל בפועל יש פה בעיה. יש פה תקלה. מחזירים אותנו אחורה הרבה פעמים והתהליך מתארך".

פרידמן לא לבד. חיים פייגלין, יו"ר חברת צמח המרמן ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ כינה את התהליך "דרך ייסורים" והבהיר כי השחקנים בשוק מביטים על התהליך בדאגה רבה. "להוציא תיק מידע ברשות המקומית הפך להיות בעיה. הכוונה של התהליך היא אמנם חיובית, שהרי מטרת הרפורמה היא להגיע למצב שבו לא ידרשו מאיתנו שום דבר שלא כתוב בתיק המידע. בפועל, התוצאה היא שכרגע יש 'פקק תנועה'. הרשויות המקומיות מבינות שמרגע שהן יוציאו את תיק המידע הן יהיו מחויבות אליו ולא יוכלו להציג דרישות נוספות – ולכן הכל מתעכב", אמר.

הרפורמה בתכנון ובנייה, מהלך שאת גרסתו הסופית העביר שר הפנים לשעבר, גדעון סער, החלה להיות מיושמת כבר באוגוסט 2014 כשנכנס לתוקפו הפטור מהצורך לקבל היתר בנייה עבור שורה של מתקנים. מטרת המהלך היתה פשוטה: להוריד עומס מיותר מהוועדות המקומיות ולאפשר לאזרחים להקים פרגולות, גדרות, או תוספות קלות – ללא ביורוקרטיה.

מהלך זה, שבזכותו נקראה הרפורמה כולה "רפורמת הפרגולות" (או המרפסות, תלוי את מי שואלים) הוא גם צעד בדרך למטרת-העל: להפוך את הוועדות המקומיות לבעלות סמכויות נרחבות ולאפשר להן להשתחרר מאחיזתן הכובלת של הוועדות המחוזיות. המתימטיקה פשוטה: נכון להיום פועלות בישראל 126 ועדות מקומיות – אך בכל תוכנית בינונית עד גדולה שמתוכננת בשטחן הן נאלצות לקבל אישור של אחת מ-6 הוועדות המחוזיות שפועלות בארץ. פקק התנועה הביורוקרטי שנוצר כתוצאה מכך – הפך את הליך האישור של תוכניות מגורים, למשל, למייגע שאורכו פי-שלושה מהמקובל במערב.

אם שואלים את עו"ד איל מאמו, שותף בכיר במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' - אין מנוס מדרך הייסורים הנוכחית. "אי אפשר לעצור את המהלך הזה", אמר השבוע. "הרפורמה הזו התחילה והיא חייבת להתבצע. המצב שאני מכיר הוא של חוסר אחידות מוחלט בין הרשויות ושל מידע שרחוק מלהיות מספק – והרפורמה נחוצה". מאמו, עורך דין ותיק בתחום התכנון והבנייה גם שימש בעברו כיו"ר ועדת ערר ומכיר היטב את מוסדות התכנון. הוא אמנם מאמין ברפורמה ובמטרותיה, אך גם הוא לא חסך בביקורת על אחת הבעיות המרכזיות: שכר העובדים.

"הוועדות המקומיות צריכות לגייס אנשים ולבצע שינוי – אבל גיוס כוח אדם מבוצע בקושי רב. מדברים פה על שכר של 5,000 שקל ואנשים בורחים. אם לא יהיה כוח אדם שיוכל לארגן את המידע בשלב טרום הבקשות – לא נוכל להתקדם עם המהלך הזה", התריע.

אבנר אקרמן, מהנדס העיר נתניה ויו"ר איגוד מהנדסי ערים, הסכים עימו ואמר כי "חלק גדול מהרשויות לא מסוגלות להעמיד כוח אדם והסיבה היא השכר – 5,000 או 6,000 שקל. זה לעג לרש. גם שכר מהנדסי הערים בעניין הזה לא מספק, כי בשוק הפרטי מרוויחים פי-שלושה. תהיה לנו בעיה קשה של גיוס אנשים – ויחד עם ההסתדרות נערכים לשפר את הנושא. תתחילו לשלם שכר הוגן למתכננים שלכם", אמר.

אדריכלית חוה ארליך, מהנדסת העיר פתח תקווה, חשפה מצב דומה: "יש לנו 2 מידעניות שקורסות כרגע מעבודה ואנחנו מתקשים לגייס. פעם שנייה שאנחנו מפרסמים מכרז ואנשים פשוט קמים והולכים, כי גם אם הם רוצים – החתימה על ההסכמים מול האוצר מטריפה אותנו".

מי שכנראה נערך מהבחינה הזו מעט טוב יותר היא עיריית תל אביב. איריס לוין, מנהלת אגף רישוי בעירייה, שנכחה אף היא בכנס, ציינה כי בשלוש השנים האחרונות בלבד גייסה העירייה לשורותיה לא פחות מ-40 אדריכלים. המספר הזה לבדו ממחיש את הפער בין הרשויות העשירות והחזקות – לבין הרשויות העניות יותר, שבחלקן פתחו העובדים בעיצומים שנמשכים לסירוגין כבר חודשים.

"אנחנו נערכים למהלך הזה כבר שלוש שנים וזיהינו שהמידע במערכת הוא פשוט בלתי אפשרי. על כל מגרש בתל אביב יש 30 תוכניות שונות. להבין את זה - בשבילי זה סינית", אמרה לוין. "אז עשינו תהליך עצום לשיפור המידע, הקמנו את מכון הרישוי העירוני - אבל המהפכה הגדולה היא כוח האדם. זה המפתח לכל התהליך. בכל שנה יש 3,000 בקשות להיתרי בנייה בתל אביב, אז אני לא יכולה לסמוך פה על האכפתיות של האנשים - אלא חייבת מערכת מסודרת".

מה שעובד בתל אביב, כאמור, לא עובד עדיין במרבית הרשויות המקומיות הקטנות, אך בתוך סבך הבעיות, מקפידים במינהל התכנון להשמיע קול ברור ולהבהיר כי הם ערים לבעיות ופועלים לתיקון. סגנית מנהלת מינהל התכנון, שירה ברנד, שנכחה אף היא בכנס, ניסתה להדוף את החששות ואמרה: "תנו לנו צ'אנס שזה יעבוד. בואו ניפגש בעוד שנה ונראה אם אנחנו בכיוון הנכון או שהשתגענו ואולי נוכל להחזיר את המצב לקדמותו. המטרה היא לקדם את ישראל למקום טוב ברשימה, כמו ארצות הברית – ואין ספק שיהיו תקלות ויהיו חריקות בדרך – אבל אנחנו בדרך", אמרה.

ברנד ציינה כי נכון להיום מינהל התכנון במשרד האוצר מעורב בכל ועדה מקומית בארץ, מספק הדרכות ומעקב אחר יישום הרפורמה – וכי השלב הבא יכלול גם העלאות שכר לעובדים. "זה תהליך חדש שכולם לומדים להכיר וחלק גם מנצלים את ההזדמנות לפעמים כדי להעלות שכר. זו הסיבה שיש הרבה שביתות ועיצומים בחודשים האחרונים. אבל אנחנו, אגב, חושבים שזה מוצדק. לעובדים הללו מגיע יותר שכר ואנחנו רוצים שהם יבואו לעבודה מרוצים".