בשנת 2015 נמכרו בישראל כ-115 דירות יוקרה במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה. במקביל, נמכרו אשתקד רק כ-16 וילות צמודות קרקע במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה, נתונים המעידים כי המהפך הושלם, ודירות יוקרה הן המוצר המבוקש ביותר בקרב עשירי ישראל, על חשבון הבתים הפרטיים.
לקריאה נוספת:
עיר בעלייה: 1 מכל 10 עולים בוחר לגור בנתניה
בתים עם בריכה עד מיליון שקל
אתם בחרתם: השכונות הכי משפחתיות בישראל
כך עולה ממחקר של ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ומנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, לקראת פורום נתניה לנדל"ן שייערך מחר (ב', 16 במאי) במכללת נתניה. דגני מזכירה שעד לא מכבר נהוג היה לסווג דירה שעולה יותר מ-2 מיליון שקל כ"דירת יוקרה". כיום, היא מזכירה, דירות אלו מהוות יותר מ-17% מסך העסקאות לדירות (לעומת נתח של פרומיל בלבד לדירות של 10 מיליון ומעלה).
היכן מרוכזות דירות המגה-יוקרה, הנמכרות ב-10 מיליון שקל לפחות? לפי הנתונים, 82% מדירות היוקרה נמכרו בתל אביב, 12% בירושלים, וגם הרצליה ונתניה כבר לוקחות חלק בעוגת היוקרה. הדירות היותר יקרות, מעל 30 מיליון שקל (5% מעסקאות המגה-יוקרה) נמצאות רק בתל אביב. בירושלים כ-27% מדירות היוקרה נמכרו בטווח של 20-30 מיליון שקל. בהרצליה ובנתניה גם דירות יוקרתיות ביותר נאלצות להסתפק במחיר נמוך מ-20 מיליון שקל.
תל אביב כמובן מובילה גם במחירים: כ-76 אלף שקל למ"ר בממוצע, בהשוואה למחיר של 70-74 אלף שקל למ"ר בהרצליה או בירושלים ו-53 אלף שקל למ"ר "בלבד" בנתניה.
בגיאוקרטוגרפיה מפלחים את הרוכשים של אותן דירות ל-3 קהלי יעד עיקריים: תושבי חוץ (יהודים מהתפוצות), האלפיון העליון הוותיק ומתעשרים חדשים - בעיקר צעירים שעשו סיבוב מוצלח בהיי-טק.
שליש ממנהטן
דגני גם בדקה את שוק המגה-יוקרה של ישראל מול זה שבמנהטן, ניו יורק (שוק שמגלה סימני התקררות - ראו מסגרת). הנתונים מתבססים על 35 דירות שנמכרו לאחרונה במנהטן במחיר של 20 מיליון דולר ומעלה (כמחצית מהן בין 20-25 מיליון דולר, 30% במחיר של 25-30 מיליון דולר ו-20% בין 30 ל-45 מיליון דולר).
על פי הנתונים, שמבוססים בין השאר על חברת הנדל"ן ONEManhattan, תל אביב עדיין רחוקה מאוד משוק היוקרה של ניו יורק. המחיר הממוצע למ"ר בשוק היוקרה בניו יורק עומד על 56 אלף דולר למ"ר, קרוב לפי 3 מתל אביב. לאחרונה נמכרה דירה בשטח 520 מ"ר בסמיכות לסנטרל פארק ב-45 מיליון דולר - מחיר של 86 אלף דולר למ"ר.
דגני: "תל אביב נמצאת בראשית תהליך הפיכה למנהטן של ישראל. ייבנו הרבה יותר מגדלים, יהיו הרבה יותר היצעי 'מגה-יוקרה' לעשירים, ל'מצליחנים' ול'ידוענים' ומועדון דירות היוקרה יתרחב בהדרגה גם ליותר ישובים, כפי שהוא כבר מתחיל להתרחב, לאחר שבעשור הקודם רק ב-4-5 יישובים בוצעו עסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל לדירה ואילו היום מדובר על לפחות 10 יישובים כאלו".
מנהטן: יותר היצע, פחות אוליגרכים
בזמן שהביקושים והמחירים למ"ר בתל אביב מתקנאים ברמות שמציגה מנהטן, שוק היוקרה במנהטן מגלה דווקא סימנים ברורים של האטה.
אחת המשקולות האחרונות שמכבידות על שוק המגה-יוקרה היתה הודעת משרד האוצר האמריקאי בינואר, ולפיה כל עסקת נדל"ן גדולה במזומן שנעשית ע"י חברה תועבר לבחינת הרשות להלבנת הון, החלטה שמרחיקה מהשוק לא מעט רוכשים, רבים מהם זרים (אוליגרכים, אילי הון ערבים ועוד), שרכשו בעבר נכסים בעשרות מליונים כדי להלבין כספים לא כשרים.
על פי הנתונים, דירת יוקרה במנהטן נמכרת בתוך 90 יום בממוצע, 9 ימים יותר מהממוצע לפני שנה ופרק הזמן הכי ממושך מאז ינואר 2013. בראיון שהעניקה ל"ניו יורק טיימס", ציינה פמלה ליבמן, מנכ"לית חברת הנדל"ן קורקורן, כי ב-2015 חלה ירידה של 12% במספר העסקאות שנסגרו במנהטן, לפחות מ-3,000 עסקאות. המחירים בשוק היוקרה (העשירון הגבוה של העסקאות) נפלו ברבעון אחרון של 2015 ב-15% לממוצע של 6.85 מיליון דולר לדירה, לעומת 8 מיליון דולר בתקופה המקבילה.
גם בשוק השכירות מזהים חולשה. מחירי השכירות עלו ב-18% בשש השנים האחרונות, לעומת עלייה של 40% בשכירות בדירות "רגילות". לדברי ג'י צביבל, מנכ"ל חברת הרבור גרופ, "ברבעון האחרון של שנת 2015 החלה התמתנות בשוק המגורים במנהטן, בדגש על הפלח היוקרתי. נראה כי זה נובע בראש ובראשונה מההיצע שהולך וגדל. כמות המנופים במנהטן ב-2015 היתה כפולה מהכמות ב-2014, ורובם מיועדים לפרויקטי מגורים".
צביבל מזכיר שגם התחזקות הדולר תרמה לירידה בביקוש ובמחירים. לדבריו, ההתקררות מורגשת כאמור גם בשוק השכירות ובפברואר שכר הדירה הממוצע במנהטן היה 3,850 דולר, לעומת 3,873 דולר בינואר - ירידה של 0.6% בחודש אחד. "ככל הנראה, שכר הדירה הגבוה דוחף אנשים לחפש דירות במקומות אחרים".