פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      קיפאון ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים בירושלים ועפולה

      ממתינים למחיר למשתכן? עלייה של 15% בפלח השוק של רוכשי דירה ראשונה בעיקר עקב עסקות נדל"ן שבוצעו בעיר חריש. בחלק מהאזורים ניכר קיפאון ברכישות מצד זוגות צעירים . שיא היסטורי של עשור נרשם בטבריה עם מכירת 200 יחידות דיור

      קיפאון ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים בירושלים ועפולה

      (בוידאו: הגרלת מחיר למשתכן ראשונה בעפולה)

      הביקושים עדיין גבוהים, הזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן – ונתח המשקיעים ממשיך להתכווץ: נתונים שמפרסם הבוקר משרד האוצר מצביעים על כך שברבעון הרביעי של 2015 נרכשו 28 אלף דירות, גידול של 17% בהשוואה לרבעון הקודם וללא שינוי בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2014. מי שהובילה את הגידול בעסקות היתה העיר טבריה עם גידול של 94%. הנתונים של טבריה, שבמרכזן 200 דירות שנמכרו רק ברבעון זה, נחשבים לשיא היסטורי של קרוב לעשור – תודות לרכישות משקיעים ומשפרי דיור.

      לקריאה נוספת:

      לא גרים בדירה? הארנונה שתשלמו בירושלים תוכפל
      "כחלון הבין שהוא לא 'השר להורדת מחירי הדיור' – וזה טוב"
      מנכ"ל קבוצת יובלים: "ראשי ערים לא אוהבים להוסיף תושבים"

      נתוני הדיור, שפורסמו במסגרת סקירת ענף הנדל"ן למגורים במשרד האוצר, מעלים כי בפלח השוק של רוכשי דירה ראשונה נרשם אמנם גידול כללי של 15% ברבעון זה – בעיקר תודות לנתוני רכישות גבוהים בעיר חריש, אך בחלק מהאזורים ניכר "קיפאון" של רכישות מצד זוגות צעירים הממתינים למכרזי "מחיר למשתכן", ומשקלם הכולל של הזוגות הצעירים בסך העסקות דווקא ירד.

      ניתוח הרכישות ביישובים בהם נסגרו במהלך הרבעון האחרון של 2015 מכרזים במסגרת "מחיר למשתכן" מצביע על המתנה של הזוגות הצעירים לפרויקטים אלה. באוצר מציינים כי על רקע העובדה שבמהלך הרבעון הרביעי של 2015 כבר נסגרו מספר מכרזים במסגרת "מחיר למשתכן", נבחנה באיזו מידה ניכרת המתנה של הזוגות הצעירים לפרויקטים אלו באותם ישובים ונמצא כי בירושלים ובעפולה נרשם קיפאון ברכישות הזוגות הצעירים.

      בירושלים נמצא כי רמות המחירים בעסקות שבוצעו על ידי הזוגות הצעירים בעיר היו גבוהות משמעותית (בפער שבין 50%-40%) בהשוואה לרמת המחירים במסגרת המכרז שנסגר בעיר (בשכונת פסגת זאב). "הסבירות שעבור אותם רוכשים הפרויקטים של "מחיר למשתכן" בעיר מהווים אלטרנטיבה היא פחותה", נכתב.

      הרכבת הקלה ברחוב יפו בירושלים (ShutterStock)
      רחוב יפו בירושלים (צילום: shutterstock)

      למעשה מתוך רשימת היישובים שבהם יצאו או מתוכננים לצאת מכרזי מחיר למשתכן רק בשני ישובים - דימונה וקריית מוצקין - נמצא גידול ברכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה. עם זאת, מסקירת האוצר עולה כי גם במקומות אלה, רק רבע מהרכישות היו דירות חדשות, כאשר רמות המחירים בדירות יד שנייה שנרכשו היו נמוכות משמעותית אף מהמחיר המוזל של הדירות שנסגרו במכרזי מחיר למשתכן.

      מי שכאמור הוביל את טבלת עסקות "הדירה הראשונה" הם אזורי הפריפריה. בולט במיוחד הישוב חריש בו נרשם גידול של פי-שלושה במספר הדירות שנרכשו ברבעון הרביעי על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. עם זאת, במשרד האוצר מטילים ספק כי אכן מדובר ברוכשי דירה ראשונה קלאסיים – ומעריכים כי לפחות בחלק מהמקרים מדובר ברכישת דירה לצורכי השקעה. "ניתוח מאפייני רוכשים אלה מעלה ספקות ביחס לאפשרות שאכן מדובר ברכישות לצורכי מגורים. כך למשל נמצא כי שליש מאותם רוכשים מתגורר ביישובים מבוססים במרכז הארץ. כמו-כן נמצאה שונות גבוהה ברמות השכר של אותה אוכלוסייה, זאת כאשר השונות במחירי הדירות שנרכשו על ידם היתה נמוכה מאוד. במובן זה, הגידול ברכישת דירות "ראשונות" מוטה כלפי מעלה", נכתב.

      משקיעים בירושלים (יח"צ)
      משקיעים בירושלים (יח"צ)

      שפל במשקל המשקיעים ברכישת נדל"ן

      בכל הנוגע למשקיעים, ניכר כי פלח השוק הזה ממשיך להתווכץ: משקל המשקיעים ברבעון הרביעי עמד על 20%, ובסיכום המחצית השנייה של השנה על 18.5%, רמת שפל היסטורית. סך הדירות שנרכשו להשקעה במחצית השנייה עמד על פחות מ-10,000, ירידה של 56% בהשוואה למחצית הראשונה ואחת הרמות הנמוכות מאז החל גל רכישות המשקיעים ב-2007.

      בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בהשוואה לרבעון השלישי, הגידול במשקל המשקיעים בולט במיוחד בשלושה אזורים: ת"א, ירושלים וחיפה. "עם זאת יש לציין כי בשלושת האזורים האלו פערי המחיר בין הדירות שרוכשים המשקיעים לבין אלו הנרכשים לצורך מגורים, משמעותיים ואף הגבוהים ביותר בהשוואה ארצית. במובן זה, המשקיעים ורוכשי דירה יחידה באזורים אלו אינם "מתחרים" על אותן הדירות", ציינו באוצר.

      מהסקירה עולה עוד כי המגמה הכללית של רכישת דירות חדשות בשוק רשמה דווקא גידול של 22% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון הקודם – ומי שהובילו את המגמה הם אזורי טבריה וחדרה. מנגד, גידול מתון של 3% בלבד נרשם באזור נתניה (על רקע ירידה של 14% ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה). גידול נרשם, בין השאר, גם ברכישות של משפרי הדיור בשיעור של 13% בהשוואה לרבעון הקודם..

      בכל הנוגע לשוק יד שנייה נמצא כי חל גידול של 14% ברכישת דירות יד שנייה ברבעון הרביעי, לאחר ירידה חדה ברבעון הקודם (ירידה של 33%, שנבעה ברבעון הקודם מהתכווצות פלח המשקיעים בשוק). מהנתונים עולה עוד כי כ-23% ממכירת דירות יד שנייה ברבעון הרביעי נעשו על ידי משקיעים, כאשר 27% ממכירות אלו היו למשקיעים אחרים. עם זאת, שיעור זה עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לרבעון השני. על רקע ממצאים אלו בולטים שני אזורים: באר שבע וחדרה, בהם נותר ללא שינוי משקל רכישות המשקיעים במכירות אלו.

      סך חיובי מס רכישה בגין דירות שנרכשו להשקעה במחצית השנייה של 2015 עמד על כ-1 מיליארד שקל נמוך, גם אם במעט, מסך חיובי המס ברבעון השני לבדו, טרם הכבדת המיסוי.