עודף רגולציה? להכניס את ייעוץ המשכנתאות לפיקוח

הנחיית המפקחת על הבנקים האוסרת על הבנקים לדרג יועצי משכנתאות ולהכווין לקוחות ליועצים הנראים להם היא חיובית אך לא שלמה. הכנסת השוק לפיקוח והסדרתו תיצור שוק של יועצים שטובת הלקוח תהייה בראש מעייניהם

זוג צעיר לוחץ יד לפקידה (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

לאחרונה פרסמה המפקחת על הבנקים בבנק ישראל הנחיה לבנקים לפיה עליהם לפסול יועצי משכנתאות חיצוניים רק במקרה של הונאה. בנוסף אוסרת עליהם ההנחייה לדרג את היועצים בהתאם לתרומתם לפעילות העסקית של הבנק. ההנחיה גובשה ביחד עם רשות ההגבלים העסקיים, בעקבות בדיקה שביצעה הרשות, ממנה עלה כי הבנקים הצרו בשנים האחרונות באופן שיטתי ומכוון את צעדיהם של יועצי המשכנתאות החיצוניים.

כוונותיהם של בנק ישראל והרשות להגבלים עסקיים בנושא זה חיוביות ונכונות, אולם ההנחיות שפורסמו מתייחסות לבעיה נקודתית, ואינן מתייחסות לכשל הכולל הקיים כיום בשוק יועצי המשכנתאות על כל רבדיו. החשיבות והרגישות הכרוכות בתפקידו של יועץ משכנתא הן ברורות: רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר בחייהם של מרבית אזרחי ישראל. ללקיחת משכנתא לא מתאימה יכולות להיות השלכות מרחיקת לכת – אי עמידה בתשלומים, הוצאה מהבית ובמקרים רבים "רק" תשלומים גבוהים מאוד לבנק. כתוצאה מכך נחשף יועץ המשכנתאות לפרטים הפיננסים הרגישים ביותר של הלקוחות (הכנסות, הוצאות, יכולת לקחת התחייבויות כלכליות, פרטים מזהים ועוד). בניגוד מקומם לרגישות הכרוכה בתפקיד, כיום שוק יועצי המשכנתאות בישראל פרוץ לחלוטין. על יועצי המשכנתאות (כ-1,000 אנשים העוסקים בתחום), לא חלה רגולציה מדינתית כלשהי.

לקריאה נוספת:

"העליות במדד מחירי הדירות - פרומו לביטול מס דירה שלישית"
ג'ואן קולינס מוכרת את הנכס המפואר בלוס אנג'לס
מחיר למשתכן: יותר מ-11 אלף נרשמו להגרלה מאז פתיחתה

לעיתים קרובות "יועצי המשכנתאות" הפועלים בשוק הם אך ורק בוגרי קורסים במכללות פרטיות, שנמשכים בין 10 ל-13 מפגשים בלבד, ועולים כמה אלפי שקלים. אין תנאי סף כלשהם לעיסוק בייעוץ משכנתאות, לא חלים על היועצים כללי אתיקה מחייבים כלשהם והמדינה אפילו לא בודקת אם מדובר באנשים שיש להם רקע פלילי.

במצב שבו אין כללים ואין הסדרה, אין זה מפליא שהבנקים החליטו שהם מוכנים לעבוד רק עם יועצי משכנתאות חיצוניים מסוימים המשתפים עמם פעולה והתחילו לנהל "רשימות שחורות" ביחס ליועצים אחרים, כעולה מבדיקת רשות ההגבלים. בניגוד לעולה מהנחיות בנק ישראל, הרי שהבעיה בשוק יועצי המשכתנאות איננה נוגעת רק ליועצים חיצוניים. "יועצי המשכתנאות" שהבנקים מעסיקים כנותני שירות מטעם הבנק הם חלק גדול מהבעיה – בהיותם עובדי הבנק המשועבדים לאינטרסים המוכתבים להם.

הבנק מקצה ללקוח בערך שעה (בחינם) עם "יועצי המשכנתאות" שעובדים בבנק עצמו. מטבע הדברים האינטרסים של יועצים אלו הם האינטרסים של הבנק ולא האינטרסים של הלקוחות. לעיתים קרובות "יועצים" אלו ימליצו ללקוחות על מוצרי מדף ועל מסלולים שהבנק רוצה "להיפטר" מהם ולאו דווקא על מתווה המשכנתא הטוב ביותר בעבור הלקוח הספציפי.

עד היום ניסיונות להסדרת העיסוק במקצוע לא התקדמו. בניגוד למקצועות אחרים שהוסדרו בחקיקה בשנים האחרונות, כמו למשל ההנדסאים והטכנאים, המקצועות הפרא-רפואיים ועוד – העיסוק בייעוץ המשכנתאות נותר ללא פיקוח והסדרה הולמת בחוק. מה על המדינה לעשות על מנת לפתור את הבעיה? ראשית המדינה צריכה לקבוע תנאי סף לעיסוק במקצוע – תואר ראשון בתחום רלבנטי או לימודי תעודה בהיקף ניכר עליהם תתווסף תקופת סטאז' של מספר חודשים. על המדינה לשקול בחינות לצורך קבלת הסמכה כיועץ משכנתאות. בחינות אלה צריכות לכלול הבנה במימון, בדיני חוזים, בדיני מקרקעין ועוד.

כמו כן, יש לנסח כללי אתיקה ליועצי משכנתאות – כללים אלו יקבעו אילו מגבלות יש להטיל על אופן לקיחת שכר הטרחה, על ניגוד עניינים בין היועץ לבין הבנק וכיוצא בזה. בנוסף, יש לקבוע שכל מי שיקבל רישיון מהמדינה, יוכל לייצג באופן מלא את הלקוחות בפני הבנקים, מבלי שהבנקים יוכלו לנהל רשימות סודיות במחשכים של היועצים ה"אהובים" עליהם.

לסיכום: במדינת ישראל יש בדרך כלל עודף רגולציה – אבל בתחום של ייעוץ המשכנתאות, על כל חשיבותו ורגישותו, לא קיימת רגולציה מינימלית. את המצב הזה יש לתקן, ובמהרה.

הכותבת עומדת בראש משרד עורכי הדין הדס ברוה, המתמחה במשפט מנהלי