נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהוצגו היום (שני) במסגרת פסגת ההתחדשות העירונית 2026 שמארגנים מרכז הנדל"ן ואתר מדלן בתל אביב על ידי גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, מעידים כי הקבלנים מגבירים את מבצעי המימון בניסיון לעורר את הביקושים, אך הרוכשים אינם ממהרים לחזור בהמוניהם לשוק. על פי הנתונים, בחמשת האזורים הנבחנים על ידי האגף, 45% מהדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי בספטמבר נמכרו עם הטבות מימון. מדובר בשיעור הגבוה ביותר מאז מרץ 2025, חודש שבו הטיל בנק ישראל מגבלות על הטבות אלו. למען ההשוואה, במאי עמד הנתון על 20% בלבד, ומאז חודש יוני נרשמת עלייה עקבית מחודש לחודש.
למרות התרחבות ההטבות, היקף המכירות עצמו כמעט ולא השתנה. בספטמבר מכרו הקבלנים כ-1,800 דירות בשוק החופשי בכל הארץ, נתון הדומה לספטמבר אשתקד. מתחילת השנה נמכרו בסך הכל כ-26 אלף דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ובאגף הכלכלן הראשי לא צופים שינוי משמעותי במכירות בשוק החופשי בהשוואה לשנת 2025. המשמעות הכלכלית היא שהקבלנים נדרשים לשלם היום מחיר יקר יותר כדי למכור את אותו מספר דירות, וכאשר כמעט כל דירה שנייה נמכרת עם הטבת מימון, המחיר הרשום בחוזה העסקה חדל מלהוות את מלוא התמונה. בהתייחס לכך, ציין דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן: "זה כבר לא מבצע, זאת כבר הדרך בה עובד השוק. כשכמעט כל דירה שנייה נמכרת עם הטבת מימון, כבר קשה לקרוא לזה מבצע. זו הופכת להיות הדרך שבה השוק עובד. הנתון הזה ממחיש את הפער בין מחירי הדירות לבין היכולת של הציבור לרכוש אותן בתנאי תשלום רגילים. היזמים משתמשים בהטבות כדי לגשר על הפער ולהניע מכירות, אבל דחיית תשלום לא מגדילה את ההכנסה של הרוכש, ובסוף צריך לשלם את היתרה. לכן, כדי להבין לאן הולך השוק, צריך לבחון גם את הערך הכלכלי של ההטבות ולא להסתפק במחיר שמופיע בחוזה".
במקביל לדינמיקה בשוק החדש, נתוני האוצר מצביעים על כך שנוכחותו של ממ"ד הפכה לתנאי סף מרכזי בשוק היד השנייה. באוגוסט 2026 עמד שיעור העסקאות בדירות יד שנייה הכוללות ממ"ד על 67.1%, הנתון הגבוה ביותר מאז תחילת שנת 2024, זאת לעומת העובדה שבכלל מלאי הדירות בישראל קיימים ממ"דים ב-45% מהדירות בלבד. נתון שיא זה נרשם חודשים ספורים לאחר מבצע "שאגת הארי", מה שמוכיח כי ההעדפה לדירה ממוגנת לא נעלמה עם סיום הלחימה. הפער הבולט ביותר בין ההיצע בשטח לבין דרישות הרוכשים מתגלה בירושלים, שם 74% מהעסקאות באוגוסט בוצעו בדירות עם ממ"ד, בעוד שרק 36% מהדירות באזור מחזיקות במיגון זה. בחיפה נרשם זינוק חד תוך חודש אחד בלבד, כאשר שיעור העסקאות קפץ מכ-47% ל-58.7%. באזור השרון עמד השיעור על 77% מול 46% ממלאי הדירות המקומי, ובאזור המרכז עמדו המכירות על 63.3% לעומת 53% במלאי.
בהקשר זה, מציג טל קופל, מנכ"ל מדלן, תמונת מצב על המהפך בסדרי העדיפויות של רוכשי הדירות בישראל: "גם הנתונים שלנו מצביעים על שינוי דרמטי בסדרי העדיפויות של רוכשי הדירות בישראל: אם בשנת 2023 חניה הייתה חשובה למחפשי הדירות פי שניים מממ"ד, היום המצב התהפך: ממ"ד מסומן בחיפושים כמעט פי שלושה יותר מחניה. מאז המלחמה עם איראן זינק היקף החיפושים אחר דירות עם ממ"ד ביותר מ-75%, והפער במחיר בין דירה ממוגנת לדירה דומה ללא ממ"ד באותה שכונה כבר מגיע ל-31%, לעומת כ-20% בלבד לפני שלוש שנים".
גזרת שוק היוקרה משקפת מגמות מעניינות בנוגע להרכב הרוכשים. ברבעון האחרון של 2025 נמכרו 213 דירות במחיר העולה על 10 מיליון שקל, היקף המזכה את התקופה בקרבה לשיא שנרשם בסוף 2024 אז נמכרו 215 דירות כאלו. נתוני האוצר מלמדים כי תושבי החוץ רכשו במהלך שנת 2025 רק 17% מהדירות בשוק היוקרה הארצי, נתון המצביע על כך שהשוק נשען ברובו הגדול על תושבי ישראל, אם כי התמונה מתהפכת באופן נקודתי בירושלים שבה תושבי החוץ אחראים לכמחצית מעסקאות היוקרה. נוסף על כך, נתוני המלאי שתוצג בן נאים בכנס מעידים כי בסוף הרבעון השני עמדו למכירה 84,283 דירות חדשות. החל משנת 2023 ממשיכות התחלות הבנייה לשוק החופשי לעקוף את קצב המכירות בפער ההולך וגדל, בעוד שבשוק היד השנייה נמשך מצב הדשדוש שאפיין את שלוש השנים האחרונות.