ישראל של 2035 מתחילה להיבנות הרבה לפני שהמנופים עולים לשטח. היא מתגבשת בתוכניות שנמצאות שנים על שולחנות ועדות התכנון, בהחלטות של יזמים, במפעלי חומרי הבנייה ובמאבק להסיר חסמים שמפרידים בין תוכנית מאושרת לשכונה שאפשר באמת לגור בה. במדינה שאוכלוסייתה ממשיכה לגדול במהירות, המשימה כבר מזמן אינה מסתכמת בהוספת דירות. השאלה היא איך ייראו החיים סביבן.
האם הילדים יוכלו ללכת בבטחה לבית הספר? האם תהיה תחבורה ציבורית נגישה? האם השכונות יכללו שטחים ירוקים, מסחר ושירותים ציבוריים? וכיצד אפשר לבנות מהר יותר, בלי להתפשר על איכות הביצוע ועל הכדאיות הכלכלית?
שלושה אנשי מקצוע שנמצאים בצמתים שונים של ענף הנדל"ן מתארים את האתגרים שכבר מעצבים את העשור הבא: אדיר אלפסי, מהנדס בניין, מנכ"ל ובעלים של שורשים יזמות ובנייה, אלי דהאן מנכ"ל משותף ובעלים חברת בטון עטרות, המביא את זווית תעשיית חומרי הבנייה, ועו"ד ונוטריון גיא יוסף מוסרי, העוסק בתכנון ובנייה, מקרקעין וקידום תוכניות מורכבות.
שלוש נקודות מבט שונות, שמתחברות לשאלה אחת: איך הופכים את תנופת הבנייה לסביבת חיים טובה יותר?
השכונה של העתיד מתחילה הרבה לפני הבניין
"התחדשות עירונית נותנת לנו את האפשרות לקחת את מרכזי הערים ואת האזורים הוותיקים של ישראל ולתכנן אותם מחדש", אומר אדיר אלפסי. לדבריו, התכנון של שכונת העתיד חייב להתחיל מהחיים עצמם. "אנחנו מסתכלים על התנועה של כלי רכב ותחבורה ציבורית, אבל גם על הולכי הרגל. על הילדים שיוצאים מהבית וצריכים להגיע לבית הספר, על אמא עם תינוק בעגלה ועל זוגות צעירים שנוסעים לעבודה או לאוניברסיטה".
מבחינתו, התחדשות עירונית היא הזדמנות לשנות את המרקם העירוני כולו. המשמעות היא יותר שטחים פתוחים, תכנון דרכי גישה ותמהיל מגורים שמתאים לאוכלוסיות שונות. "זה כבר לא רק להרוס בניין ולבנות בניין, להוסיף מרפסת, ממ"ד וחניה. ההסתכלות היא ממש ברמת השכונה, ולא רק ברמת הבניין", מדגיש אלפסי.
אלא שמאחורי התכנון האדריכלי עומדת מערכת שלמה שצריכה לאפשר את הביצוע. אלי דהאן מצביע על העלייה בביקוש לחומרי בנייה ועל הצורך להרחיב יכולות ייצור ושרשראות אספקה בהתאם לקצב הצמיחה. המחסור בחומרי גלם, התלות ביבוא והצורך בעובדים מיומנים הם אתגרים שעלולים להשפיע על היכולת לעמוד ביעדי הבנייה, גם כשהתוכניות עצמן מוכנות.
המורכבות גדולה במיוחד בתוכניות ענק. עו"ד ונוטריון גיא יוסף מוסרי מביא כדוגמה את תוכנית ח' 500 בדרום־מערב חולון, הכוללת לדבריו כ־18 אלף יחידות דיור ושטחי תעסוקה ומסחר נרחבים. "האתגר מספר אחת בתוכניות הענק האלה הוא ריכוז הבעלים, איתור הבעלים ועריכת תוכניות מפורטות עם טבלאות הקצאה, שיאפשרו לקדם את התוכנית וגם ליישם אותה".
לדבריו, חלק מהקרקעות רשומות על שם בעלים שנפטרו, היגרו או שרישומיהם ישנים וחסרים. הסדרת הזכויות אינה עניין טכני בלבד. בלעדיה, גם תוכנית שאושרה עלולה להיתקע.
בין התוכנית על הנייר למציאות בשטח
הפער בין החזון למציאות מתחיל לעיתים בשאלה בסיסית: האם אפשר בכלל להוציא את הפרויקט לפועל?
עו"ד מוסרי מסביר כי אישור תוכנית אינו סוף התהליך. לצד הסדרת הבעלות והקצאת הזכויות, נדרש מימון לפיתוח כבישים, תשתיות ושירותים עירוניים. "גם אם יאושרו תוכניות ענק, יהיה קשה מאוד ליישם אותן בגלל קשיים תקציביים", הוא מזהיר. לכן, לדבריו, יש חשיבות להסכמי גג ולמנגנוני מימון שיאפשרו לרשויות המקומיות לקלוט אלפי תושבים חדשים.
גם בדיקות מקדימות עשויות לחסוך שנים של עיכובים. "נורא יפה לתכנן שכונה על הנייר, אבל לפתע אתה יכול לפגוש חשש לזיהום קרקע או אתרי עתיקות", אומר עו"ד מוסרי. בדיקות מוקדמות, לדבריו, יכולות למנוע מצב שבו בעיות שמתגלות לאחר האישור עוצרות את הבנייה.
אדיר אלפסי מצביע על חסם נוסף: הכדאיות הכלכלית. "יש היום עשרות אלפי יחידות דיור בתוכניות שקודמו וחלקן אושרו, שגם אם התכנון שלהן מצוין, הן לא עומדות בכדאיות כלכלית", הוא אומר. "התכנון חייב ללכת בנשימה אחת עם הכדאיות הכלכלית של היזמים, כדי שיצליחו באמת להוציא את הפרויקטים לפועל".
לדבריו, עליית עלויות הביצוע ותנאי שוק משתנים מחייבים תכנון מפוכח. במקביל, פתרונות תחבורה עשויים להפוך ערים נוספות לאטרקטיביות למגורים. ככל שהרכבת הקלה ומערכות תחבורה עתידיות ישפרו את הנגישות למרכזי תעסוקה, משפחות רבות יוכלו לשקול מגורים מחוץ למוקדי הביקוש היקרים ביותר.
ומה קורה כאשר התכנון מוכן, אבל הביצוע אינו מצליח להדביק את הקצב? בבטון עטרות מדגישים את חשיבותם של קווי ייצור מתקדמים, זמינות חומרי גלם והפחתת התלות בתהליכי עבודה ידניים. תעשיית בנייה יעילה יותר יכולה לתמוך בקיצור זמני הביצוע ולצמצם טעויות, בתנאי שהחדשנות משתלבת בשרשרת האספקה כולה.
ישראל של 2035 תצטרך לבנות אחרת
לדברי אלי דהאן מבטון עטרות, אחת ההתפתחויות החשובות בעשור הקרוב תהיה הרחבת השימוש במוצרים מתועשים ובטכנולוגיות ייצור מתקדמות. קווי ייצור ממוחשבים, רובוטיקה ובקרת איכות מדויקת מאפשרים לצמצם עבודה ידנית ולשפר את יעילות התהליך. בחברה סבורים כי הרחבת השימוש במוצרים כאלה יכולה לחסוך זמן עבודה, לשפר את איכות הבנייה ולהקטין טעויות.
לכך מצטרף גם הפוטנציאל של בינה מלאכותית. בבטון עטרות מצביעים על התקדמות טכנולוגית שיכולה לסייע בייעול תהליכי תכנון, ייצור ובקרה, לצד פיתוח מוצרים חדשים. עבור ענף שמתמודד עם מחסור בכוח אדם ועם עלויות גבוהות, מדובר בהזדמנות לשינוי משמעותי בשיטות העבודה.
אבל חדשנות תעשייתית לבדה לא תספיק אם הליכי הרישוי ימשיכו להתארך. עו"ד מוסרי סבור שהגיעה העת להתאים גם את הרגולציה למאה ה־21. "צריך לטפל ברגולציה של היתרי הבנייה, לקצר את הליכי הרישוי ולאמץ שיטות בנייה מודרניות ויעילות יותר", הוא אומר. בין היתר, הוא מצביע על האפשרות להרחיב שיטות בנייה מתועשות, שבהן רכיבים מוכנים מיוצרים במפעל ומגיעים לאתר להרכבה.
גם אדיר אלפסי רואה בהתייעלות התכנונית תנאי הכרחי. "יש צוואר בקבוק מטורף ברמה התכנונית", הוא אומר. לדבריו, השנים שחולפות עד לאישור תוכניות ולהוצאת היתרים מגדילות את העלויות ופוגעות בוודאות של היזמים ושל בעלי הדירות. "ככל שנקצר את זמן התכנון, נצליח אולי אפילו לעצור את העלייה במחירי הנדל"ן, כי תכנון ארוך מפיל המון תקורות על היזם".
לצד הצורך במהירות, אדיר מבקש להזכיר שהמטרה אינה מספר הדירות בלבד. "אנחנו רוצים להיות שם נרדף לאיכות ולא רק לכמות", הוא אומר על שורשים. מבחינתו, גם פרויקט קטן של הריסה ובנייה וגם מתחם הכולל מגדלים חדשים צריכים להיבחן לפי תרומתם לסביבת המגורים.
העשור הקרוב יבחן את יכולתה של ישראל לחבר בין כל החלקים האלה: תכנון שמביא בחשבון את צורכי התושבים, רגולציה שמאפשרת להתקדם, ותעשיית בנייה שמסוגלת לספק את הביקוש באיכות ובקצב הנדרשים.
הבניינים של 2035 אולי עדיין נמצאים על שולחנות השרטוט, אבל ההחלטות שיקבעו איך ייראו הרחובות, הפארקים, בתי הספר והנסיעה היומית לעבודה מתקבלות כבר עכשיו.
קבוצת שורשים - ייזום נדל"ן, בנייה, התחדשות עירונית באתר BDiCode>>
בטון עטרות - ייצור תערובות צמנטיות ותערובות בטון לעבודות גמר לבנייה ולתשתיות באתר BDiCode>>
יוסף גיא מוסרי & מורן חביב ושות', משרד עורכי דין ונוטריון באתר BDiCode >>