בחודשים האחרונים התפרסמו לא מעט כותרות וכתבות על העלייה במספר הרוכשים שמבטלים עסקאות לרכישת דירה. כעת במשרד האוצר החליטו לנסות להבין מי עומד מאחורי המספרים, ובחנו בין היתר את מאפייניהם של רוכשים שדיווחו כי ביטלו את העסקה בשל "סיבות כלכליות" - ומה שהם גילו מפתיע למדי.
גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר ומי שאמונה על תחום הנדל"ן באגף, התייחסה לכך בפוסט שפרסמה, ובו הציגה ניתוח של כמעט 500 ביטולי עסקאות שנחתמו באזור הדרום בשנים 2023-2025. הבדיקה כללה מבטלים שציינו כי הסיבה לביטול הייתה כלכלית ושיש להם הכנסות מדווחות מעבודה או מעסק.
הממצא הבולט הוא הפער הגדול בין המבטלים. כ-40% מהם משתכרים עד כ-12 אלף שקל ברוטו למשק בית בחודש, נתון שמתיישב באופן אינטואיטיבי עם ביטול עסקה מסיבות כלכליות. אלא שבקצה השני נמצאת קבוצה מפתיעה הרבה יותר: כחמישית מהמבטלים הם בעלי שכר חודשי ממוצע של כ-60 אלף שקל ברוטו למשק בית - לא בדיוק קבוצת אוכלוסיה שמתקשה לעמוד בתשלומי משכנתא.
ואם תגידו שגם הדירות שרכשו והמשכנתאות שאליהן התחייבו היו יקרות משמעותית, לא בהכרח. לפי בן נאים, המחיר הממוצע של הדירה שרכישתה בוטלה עמד על כ-1.7 מיליון שקל בלבד.
"השכר בשמיים, המחיר לא ממש. אז איך יש בעיה כלכלית להשלים את העסקה?", כתבה בן נאים. לדבריה, לפחות בחלק מהמקרים ייתכן שלא מדובר בקושי לעמוד בתשלומים, אלא בקושי להצדיק את הכדאיות הכלכלית של העסקה, בעיקר כאשר עלות הביטול נמוכה או אינה קיימת.
העובדה שגם הקבוצה שמרוויחה עשרות אלפי שקלים בחודש, וגם זו שמרוויחה פחות ממס ההכנסה הממוצע שמשלמת הקבוצה הראשונה, מגיעות בסופו של דבר לאותה תוצאה ומבטלות את העסקה, מובילה מבחינת בן נאים לחשוד מרכזי אחד: מבצעי המימון של הקבלנים, שאפשרו לרוכשים להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך יחסית ולדחות חלק גדול מהתשלום להמשך.
"החשוד המיידי הינו מבצעי המימון של הקבלנים. אבל מאחר וחובת הדיווח לרשות המסים על הטבות אלו החלה רק בסוף 24', ומרבית הביטולים עד עתה הם מהשנים 24-23, אין עדיין "ראיית זהב" כנגד חשוד זה - לפחות עד אשר נוכל להפעיל כלי בינה מלאכותית על חוזי המכר עצמם".
"כך או כך" היא מסכמת, "טוב עשה בנק ישראל כאשר הטיל מגבלות על הטבות המימון, במרץ 25. לפעמים, כאשר הסיכון גבוה, אפשר להסתפק בראיות נסיבתיות".