תושבי הצפון נוהרים לרחוב שיהפוך לדיזנגוף: "הכול בהישג יד - המחירים פה כל הזמן עולים"

דירות חדשות במחיר נמוך יותר, ממ"ד, נוף לים וקרבה למת"ם מושכים לטירת כרמל זוגות צעירים וגמלאים מחיפה. כעת מקודם בעיר פרויקט בן כ-1,100 דירות, כחלק מתנופת בנייה שעשויה להגדיל את אוכלוסייתה פי שלושה. אבל לצד ההבטחה, המחירים מטפסים והתשתיות יידרשו לעמוד בקצב.

טירת כרמל, שצמחה מעיירת עולים קטנה בשולי חיפה, עומדת להפוך בשנים הקרובות לעיר מגדלים. במקום השיכונים הישנים מוקמות ומתוכננות אלפי יחידות דיור, משפחות מחיפה והסביבה עוברות אליה, וקו הרקיע הנמוך צפוי להשתנות עם מגדלים בני עד 30 קומות. העיר, שבה מתגוררים כיום כ-34 אלף תושבים, כבר מחזיקה בתוכניות מאושרות המשקפות, לדברי המינהלת להתחדשות עירונית, פוטנציאל של כ-110 אלף תושבים.

מה שהיה פעם פתרון דיור לעולים ולמשפחות מעוטות יכולת הופך לאחת החלופות המבוקשות בשוק הנדל"ן באזור חיפה. הסיבות שחוזרות אצל התושבים דומות: דירה חדשה עם ממ"ד, קרבה לים ולמת"ם, ארנונה נמוכה יותר ומחיר שעדיין זול מחיפה. אלא שהפער הולך ומצטמצם, ובמקביל מתחדדת השאלה אם מוסדות החינוך, התחבורה, התרבות והשירותים העירוניים יצליחו להדביק את קצב הבנייה.

המהלך האחרון הממחיש את השינוי הוא כניסתה של חברת צמח המרמן מקבוצת עזריאלי לפרויקט הפינוי-בינוי "ויצמן-ז'בוטינסקי" בשכונת הפרחים. החברה רכשה 75% מהפרויקט מחברת נופי רוממה, שבבעלות אייל לוי ועודד וייסבך.

במסגרת התוכנית ייהרסו 11 מבנים ישנים, ובהם 206 דירות, ובמקומם ייבנו שבעה מגדלים בני עד 30 קומות, ובהם כ-1,100 יחידות דיור. התוכנית כוללת גם שטחי מסחר ותעסוקה, מרפאה שכונתית וכ-5,210 מ"ר למבני ציבור, ובהם גני ילדים ומעונות יום. לפי התכנון, חזיתות מסחריות יוקמו בקומות הקרקע לאורך צירי התנועה המרכזיים.

לדברי יגאל אוסיפוב, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית טירת כרמל, יחד עם פרויקט נוסף המתוכנן ממערב צפוי המתחם כולו לכלול קרוב ל-2,000 דירות. "זה פרויקט ממש בטבורה של העיר. יחד עם הפרויקט שיהיה ממערב, ייווצר מתחם אחד גדול", אמר.

אוסיפוב מעריך כי במחצית השנייה של 2027 יחלו להיפתח בעיר אתרי הבנייה הראשונים בפרויקטים להתחדשות עירונית, וכי בתוך חמש עד שבע שנים כבר ניתן יהיה להבחין בשינוי משמעותי. עם זאת, מדובר בהערכה בלבד, שכן פרויקטים מסוג זה תלויים בהליכי תכנון, בהוצאת היתרים, בפינוי הדיירים ובהיערכות לביצוע.

עבור תושבים שעברו מחיפה, היתרונות ברורים. טלי, שעברה להתגורר בטירת כרמל, מספרת כי השיקול הכלכלי היה מרכזי בהחלטתה. "קניתי דירה חדשה עם נוף לים במחיר של דירה ישנה בחיפה. שלא נדבר על הארנונה היקרה בחיפה, שלא מצדיקה את השירות לתושב. אני חמש דקות מחיפה, קרובה לים ולמקום העבודה שלי במת"ם. מה רע?".

לצד שביעות הרצון, היא מצביעה גם על השירותים החסרים בעיר המתפתחת. "החינוך יכול עוד להשתפר, אבל עושים מאמץ. חסר לי פה היכל תרבות, אבל בשביל זה נוסעים חמש דקות לחיפה".

אצל רותי ובעלה, שניהם גמלאים, המלחמה הייתה נקודת המפנה. "מה ששבר אותנו זו המלחמה. רצינו דירה עם ממ"ד. חברים עברו לפה ואנחנו מאוד מרוצים", סיפרה. "יש לי הכול בהישג יד, ובחיפה לא יכולתי למצוא דבר כזה. למרות זאת, המחירים פה כל הזמן עולים והם כבר קרובים למחירים בחיפה".

לירז טואף, מתווך ב"פסגות הכרמל נדל"ן", מספר כי מרבית המצטרפים החדשים הם זוגות צעירים מחיפה ומיישובי הסביבה. לדבריו, קל יותר לקדם בטירת כרמל תוכניות פינוי-בינוי מאשר בחיפה, והדבר עודד יזמים להיכנס לעיר בשנים האחרונות.

לדברי טואף, מחיר דירת ארבעה חדרים חדשה בעיר נע כיום בין 1.75 מיליון ל-2 מיליון שקלים, בהתאם לקומה ולרמת השדרוג. דירת חמישה חדרים חדשה, מרווחת ובעלת נוף לים, עשויה להימכר בכ-2.3 מיליון שקלים. דירה דומה בחיפה, לדבריו, תעלה כ-2.7 עד 2.9 מיליון שקלים, בהתאם לשכונה, לקומה ולנוף.

"עבור זוג עם שניים או שלושה ילדים, דירת חמישה חדרים חדשה ומרווחת עם נוף לים ב-2.3 מיליון שקל היא עדיין אטרקטיבית", אומר טואף. עם זאת, להערכתו, מחירי הדירות החדשות בטירת כרמל כבר הגיעו קרוב לשיאם. "יש ביקוש, אבל לדעתי המחירים בפרויקטים החדשים הגיעו לפיק".

גם הדירות הישנות מושכות משקיעים, בעיקר בשל הציפייה להתחדשות עירונית. לפי טואף, מחירן נע בין כ-900 אלף ל-1.3 מיליון שקלים, בהתאם לגודל הדירה, למצבה ולשלב שבו נמצא הפרויקט המתוכנן. שכר הדירה עבור דירה ישנה נע, לדבריו, בין 2,800 ל-3,300 שקלים בחודש, ואילו דירה חדשה עשויה להיות מושכרת בכ-5,000 שקלים.

אוסיפוב מכנה את טירת כרמל "האלטרנטיבה השפויה לחיפה", בזכות הקרבה לכביש 4, למת"ם, לתחנת הרכבת חוף הכרמל ולים. לדבריו, קו המטרונית שנמצא בהקמה וצפוי לעבור בעיר יחזק עוד יותר את החיבור לחיפה וליתר חלקי המטרופולין.

אלא שהחלופה הזולה הולכת ומתייקרת. "אנחנו כבר רואים באופק את המחירים של חיפה", מודה אוסיפוב. לדבריו, בעיר קיים מחסור גדול בדירות של עד שלושה חדרים, המתאימות לצעירים, ליחידים, למשפחות קטנות ולגמלאים המבקשים לעזוב דירות גדולות.

בהתאם לכך, בפרויקט ויצמן-ז'בוטינסקי מתוכנן תמהיל הכולל 20% דירות בשטח של עד 80 מ"ר ו-5% "דירות מיקרו" בשטח של עד 55 מ"ר. בעירייה בוחנים גם אפשרות לקדם דיור להשכרה ארוכת טווח.

לדברי אוסיפוב, טירת כרמל גדלה בכ-71% בתוך כעשור, וכל תושב שלישי בה הוא מתחת לגיל 18. התוכנית הכוללנית של העיר התייחסה ליעד של כ-86 אלף תושבים, אך לדבריו, התוכניות המאושרות כיום משקפות פוטנציאל תכנוני של כ-110 אלף תושבים. מדובר במספר תכנוני "על הנייר", ולא בתחזית שלפיה העיר אכן תגיע להיקף הזה במועד מוגדר.

הגידול המהיר מעלה שאלה מרכזית: האם התשתיות, מוסדות החינוך, התחבורה ושירותי התרבות יעמדו בקצב הבנייה. "זה האתגר של ההתחדשות העירונית", אומר אוסיפוב. "צריך לייצר שכונות שיהיו בהן מרכזים חברתיים וקהילתיים, בתי ספר, מרחבים למשחק, שלוחות של מתנ"סים ותנועות נוער. ההתחדשות העירונית היא במידה רבה גם עניין חברתי".

אתגר נוסף נוגע לתושבים הוותיקים שיעברו מדירות ישנות למגדלים. בעוד שחלקם משלמים כיום עשרות שקלים בודדים בחודש לוועד הבית, במגדלים הכוללים מעליות, מערכות מורכבות וחברות ניהול, עלויות התחזוקה עשויות להגיע, לדברי אוסיפוב, לכ-500 עד 700 שקלים בחודש.

במינהלת דורשים מהיזמים להעמיד קרן שתסייע במימון הוצאות התחזוקה של הדיירים הוותיקים במשך עשר שנים, במקום חמש שנים כמקובל בהנחיות. "זה שינוי מטורף עבור האנשים האלה", אומר אוסיפוב. "אני לא רוצה שהתושבים יהיו בני ערובה. אני רוצה שיבנו ושכולם ייהנו מזה, העיר, היזם וקודם כול התושבים".

גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן, מסרה כי הכניסה לפרויקט היא חלק מאסטרטגיית החברה להתמקד במתחמי התחדשות עירונית משמעותיים, המקודמים תכנונית לקראת יציאה לבנייה. לדבריה, "כחברה שבונה את הארץ כבר עשרות שנים, אנו רואים חשיבות מיוחדת בהמשך פיתוח הצפון ובהשקעה בפרויקטים שמחזקים את הפריפריה, יוצרים קהילות חדשות ותורמים לצמיחתו של האזור כולו".

אם התוכניות יתממשו, טירת כרמל של השנים הקרובות תהיה גבוהה יותר, צפופה יותר וגם יקרה יותר. המבחן שלה לא יהיה רק במספר הדירות והמגדלים שתצליח להקים, אלא ביכולתה לספק חינוך, תרבות, תחבורה ושירותים לאוכלוסייה הגדלה, לשמור על האופי הקהילתי ולוודא שהתושבים הוותיקים יוכלו להרשות לעצמם להישאר בה.