ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה לאחרונה כי בחישוב היטל ההשבחה יש לייחס תחילה את זכויות הבנייה שלא נוצלו לתוכניות הישנות החלות על המגרש, ורק לאחר מכן לזכויות מכוח תמ"א 38. בכך דחתה הוועדה את עמדת עיריית תל אביב, שביקשה לבצע את החישוב בסדר הפוך ולהגדיל את החיוב.
ההחלטה ניתנה בשני מקרים הנוגעים למגרשים בצפון תל אביב: ברמת אביב ובנאות אפקה. על המגרשים חלו זכויות בנייה ישנות שלא נוצלו, לצד זכויות מכוח תמ"א 38. בשני המקרים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב את הפרויקטים, שכללו תוספות בנייה הן מכוח התמ"א והן מכוח התוכניות הישנות.
המחלוקת עסקה בשאלה אילו זכויות יש לממש תחילה לצורך חישוב היטל ההשבחה. עיריית תל אביב דרשה לייחס תחילה את הקומות הנוספות לזכויות תמ"א 38, שעל החלק שאינו פטור מהיטל חל חיוב בשיעור של 25% מההשבחה, ורק לאחר מכן לחשב את יתרת הזכויות מכוח התוכניות הישנות. היזמים טענו כי יש לבצע את החישוב בסדר ההפוך.
לדברי עו"ד אלכס כץ ועו"ד ושמאי אלכסיי שפון ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), המתמחה במיסוי מוניציפלי, דחיית דרישת העירייה היא ניצחון ליזמים, אך היא גם מהווה תמרור אזהרה לרשויות המקומיות.
לדבריהם, התחדשות עירונית אינה יכולה להתקיים כשכל היתר בנייה הופך למחלוקת מיסויית, וכל תמריץ שמעניקה המדינה כדי להתמודד עם מצוקת הדיור ולהפחית את יוקר המחיה מנוצל לצורך גביית מס נוספת.
לשאלה אילו זכויות ממומשות תחילה יש משמעות כספית כבדה עבור היזמים. "אם נייחס את זכויות הבנייה הנוספות לתמ"א 38, אז היטל ההשבחה בגינן, בחלק שאינו פטור מהיטל, יחושב לפי ערכי שווי עדכניים והחיוב יגדל. אולם במקרה שזכויות הבנייה ייוחסו לתוכניות הישנות, ההיטל יהיה נמוך, כי הוא יחושב לפי ערכי שווי היסטוריים", הסבירו.
"זו לא רק שאלה טכנית, אלא שאלה ציבורית רחבה בהרבה: האם היטל ההשבחה נועד למסות התעשרות אמיתית, או שהוא עוד מנגנון גבייה שמנותק מתכלית היטל ההשבחה, וכל מטרתו היא להעשיר את קופת הרשויות המקומיות?", הוסיפו.
כמו כן טענו כי ועדת הערר צדקה כשדחתה את עמדת עיריית תל אביב. "ניסיון הוועדה המקומית לייחס זכויות בנייה החייבות בהיטל תחילה לפי תמ"א 38 יצר תוצאה מלאכותית, שלפיה זכויות שנולדו לפני עשרות שנים, ואולי אף מומשו בעבר ושולם בגינן ההיטל, ימוסו מחדש כאילו נוצרו במועד של היתר הבנייה", הסבירו.
עם זאת, הם הדגישו כי התחדשות עירונית מטילה על הרשויות המקומיות עלויות כבדות, ובהן הקמת תשתיות, גני ילדים, מערכי תחבורה, שטחי ציבור ושירותים עירוניים. היטל ההשבחה הוא מקור הכנסה משמעותי למימון הצרכים הללו, אך לדבריהם גם מקור הכנסה חשוב אינו מצדיק פרשנות המייצרת חיוב כפול. "גבייה ציבורית חייבת להישען על ודאות, סיבתיות והוגנות", ציינו.
עוד הוסיפו כי חוסר הוודאות בחישוב היטלי ההשבחה הוא אחת הבעיות המרכזיות בשוק ההתחדשות העירונית בישראל. "לא חסרות תוכניות, לא חסרות סיסמאות ולא חסרות ועדות שמצהירות על חשיבות החיזוק וההתחדשות. מה שחסר הוא ודאות", אמרו.
הם קבעו כי: "יזם שאינו יודע מה יהיה היטל ההשבחה בסוף הדרך מסתכן. בעל דירה שמחכה שנים לפרויקט לא יכול לגלות לפתע שהמספרים השתנו. בנק שמממן פרויקט דורש ביטחון. ובסוף, כמו תמיד, העלות מתגלגלת אל הציבור בצורת מחיר הדירה".
לדבריהם, אם המדינה מעוניינת לקדם התחדשות עירונית, עליה לקבוע כללים פשוטים, אחידים וצפויים לחישוב ההיטל. "זכויות שמומשו בעבר לא ממסים שוב. זכויות מוקנות מחשבים לפי מקורן. אחרת, במקום לחזק מבנים, נחזק רק את אי־הוודאות. ובשוק הנדל"ן הישראלי, אי־ודאות היא כבר מזמן לא בעיה משפטית בלבד, אלא חסם לאומי", סיכמו.