הפחתות הריבית בישראל משנות בהדרגה את מפת ההשקעות של משקי הבית. ככל שהריבית על פיקדונות ואפיקים סולידיים יורדת, משקיעים מתחילים לבחון מחדש היכן יוכלו לקבל תשואה גבוהה יותר. אלא ששוק הדיור הישראלי, שמתאפיין במחירים גבוהים ובתשואות שכירות נמוכות יחסית, אינו מספק בהכרח חלופה נגישה. על הרקע הזה, יותר ישראלים בוחנים השקעות נדל"ן מעבר לים, ולצד יוון וקפריסין המדוברות בשנים האחרונות עולה גם קרנה של טביליסי, בירת גיאורגיה.
"הנתונים מספרים סיפור מעניין" אמר למעריב עו"ד אשר אלבז, שותף ומנכ"ל קבוצת גלובל נדל"ן, הפועל כ-30 שנה בתחום הנדל"ן בישראל ובחו"ל, "מחיר כניסה ממוצע לנכס בטביליסי נע כיום סביב 80,000 דולר, שבריר קטן ממחיר של דירה ממוצעת בישראל, שם מחירי הדיור ממשיכים להיסחר סביב שיאים היסטוריים. באזורי הליבה של העיר נרשמת עלייה שנתית ממוצעת של כ-7%-9% מאז 2015, מגמה שנמשכת כמעט ברציפות על אף תנודות גיאופוליטיות אזוריות. במקביל, הכלכלה הגיאורגית עצמה צומחת בקצב שנתי ממוצע של כ-5% בתוצר, קצב שמציב אותה בין הכלכלות המתפתחות המהירות ביותר באזור".
עוד הוסיף אלבז כי "אנחנו רואים גידול משמעותי בפניות מישראל בחודשים האחרונים". לדבריו, "אלה בעיקר משקיעים שמבינים שהכסף שלהם צריך לעבוד קשה יותר ממה שהוא עובד היום בשוק המקומי. כשמשווים מחיר כניסה, תשואה וסיכון, טביליסי מציעה אפשרות נגישה יותר". ואכן, ישראלים כבר מהווים כ-15% מכלל המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן המקומי בגיאורגיה, נתון שממצב את ישראל כאחת מקבוצות המשקיעים הזרים המשמעותיות ביותר במדינה, לצד משקיעים מרוסיה, אוקראינה ומדינות המפרץ.
ההיכרות של אלבז עם טביליסי לא התחילה, לדבריו, בניתוח של טבלאות תשואה, אלא בביקור מקצועי בעיר לפני כמה שנים. "הגעתי לטביליסי בפעם הראשונה בעיקר מסקרנות מקצועית, ויצאתי משם עם תחושה שאני מסתכל על עיר שנמצאת בדיוק בנקודה שבה היו ערים אחרות באירופה לפני עשרים שנה, לפני שהמחירים זינקו", הוא סיפר. "יש בזה משהו כמעט כמו דז'ה וו למי שעוקב אחרי שווקים מתפתחים מספיק שנים".
לדבריו, העיר נמצאת בתהליך מתמשך של פיתוח, בנייה חדשה והתרחבות הפעילות העסקית והתיירותית. "טביליסי משלבת אדריכלות ישנה עם בנייה חדשה, ויש בה תרבות עירונית שמזכירה בחלקה ערים אירופיות, אבל עדיין ברמות מחירים אחרות", אמר. אלבז הוסיף כי המפגש עם העיר עצמה משפיע לעיתים גם על הקשר של המשקיעים אל הנכס. "יש משקיעים שחוזרים לבקר בטביליסי גם אחרי שהרכישה הסתיימה, בלי סיבה עסקית מיוחדת. זה לא דבר מובן מאליו כשמדברים על שוק השקעות".
"השוק הגיאורגי עדיין נמצא בתהליך התבגרות"
אחד המקרים שזכורים לאלבז הוא של זוג צעיר ממרכז הארץ, שחיפש במשך כשנתיים דירה ראשונה בישראל אך לא הצליח להגיע לעסקה. "הם ישבו מולי ואמרו בפשטות שהם מוותרים על החלום להיות בעלי דירה בארץ בעשור הקרוב, ושאלו אם קיימת חלופה", הוא סיפר. "תוך כמה חודשים הם כבר היו בעלים של נכס בטביליסי, שאותו הם משכירים היום. מבחינתי, זה הסיפור האמיתי שמאחורי המספרים".
לדברי אלבז, בשנים האחרונות השתנה גם הפרופיל של המשקיע הישראלי בשוק הגיאורגי. "בעבר מדובר היה בעיקר במשקיעים מנוסים שמכירים שווקים בינלאומיים", הוא אמר. "היום אנחנו רואים גם משקיעים פרטיים, זוגות צעירים ואפילו אנשים שמשקיעים לראשונה בחייהם מחוץ לישראל, בדיוק כי נקודת הכניסה נמוכה ונגישה יותר".
אלבז ציין כי אחד המאפיינים שמקלים על הכניסה לשוק הוא האפשרות לרכוש דירה באמצעות פריסת תשלומים ישירות מול היזם, ללא צורך בקבלת משכנתה מקומית. גם רישום הבעלות בגיאורגיה נעשה במהירות יחסית. "כאשר מוסיפים למחיר הנמוך את האפשרות לקנות ישירות מהיזם, את פריסת התשלומים ואת מהירות הרישום, מתקבלת עסקה שנראית נגישה גם למי שלא רכש בעבר נכס מעבר לים". עם זאת, הוא מדגיש כי הפשטות הטכנית אינה מחליפה בדיקה מקצועית. "צריך לבדוק את היזם, את מצב הזכויות, את תוכניות הבנייה, את המיקום ואת ההסכם, ולהיעזר בליווי מקצועי לאורך התהליך".
אלבז הסביר כי השוק הגיאורגי עדיין נמצא בתהליך התבגרות. לדבריו, הדבר עשוי לאפשר תשואות גבוהות יותר לעומת שווקים בוגרים, אך גם כרוך ברמת ודאות נמוכה יותר. "התשואות עדיין לא נשחקו כמו בשווקים יקרים ובוגרים, אבל צריך לזכור שזהו שוק מתפתח", הוא אמר. "יש חשיבות גדולה לאיכות הפרויקט, לניהול הנכס וליכולת להשכיר אותו לאורך זמן".
אלבז ציין כי מעבר לפוטנציאל התשואה, גיאורגיה מציעה גם מסגרת מיסוי ייחודית שמושכת לא מעט משקיעים לשקול גם מעבר מגורים, ולו חלקי. עצמאים ופרילנסרים שהם תושבי גיאורגיה נהנים משיעור מס של עד 1% בלבד על הכנסות של עד 50,000 שקלים, ו-3% בלבד מעבר לתקרה זו, בכפוף לעמידה בתנאי תושבות של שש שנים. "מדובר במסגרת מס אטרקטיבית משמעותית ביחס לרוב המדינות המערביות, ובוודאי ביחס לישראל".
ובמבט קדימה, אלבז מעריך כי ההתעניינות בעיר תימשך ככל שהריבית בישראל תוסיף לרדת והפער בין מחירי הנדל"ן בשתי המדינות יישאר גבוה. "אנחנו לא מדברים כאן על טרנד חולף", אמר. "מדובר בשינוי מבני באופן שבו ישראלים חושבים על פיזור השקעות, וטביליסי ממוקמת היטב כדי להמשיך וליהנות מכך", הוסיף.