מה שנראה בתחילה כמו הטבה חלומית, בדמות דירה עם מרפסת בגודל כפול מזה שהובטח בתוכניות, הפכה עבור שני זוגות שרכשו דירה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" לתסבוכת משפטית מורכבת. כך, במקום להנות מתוספת השטח, מצאו עצמם הרוכשים עם הערת אזהרה בטאבו, קושי בקבלת משכנתא ופגיעה אפשרית בערך הנכס.
ההליך המשפטי, שהסתיים לאחרונה בפשרה בין הצדדים, חשף שורת טענות נגד חברת הבנייה בפרויקט, ובהן איחור במסירת הדירות, ובעיקר חריגת בנייה שנוצרה בעקבות בניית מרפסות גדולות יותר מהתכנון שאושר, שהובילה לרישום הערת אזהרה בטאבו בגין חריגת בנייה.
"כשאדם רוכש נכס במסגרת מחיר למשתכן, הוא מרגיש שהוא קונה תחת חסות המדינה", הסביר עו"ד יעקב פלהיימר, אשר ייצג את הרוכשים, "החברה הקבלנית היא למעשה מעין יד ארוכה של המדינה, היא פועלת לפי כללים והחוזה שלה מחויב".
עוד הסביר פלהיימר, "מעבר לכך, מדובר בחוזה אחיד, כך שלרוכש כמעט אין יכולת לשנות את התנאים. לכן נוצרת תחושה של ביטחון: 'קניתי דרך המדינה, אני יכול להיות רגוע, לשלם ולקבל את המפתח'. אבל בדיוק כאן נמצאת הבעיה: אנשים 'מורדמים' ומורידים את רמת החשדנות והבדיקה שלהם, ורק אחר כך מגלים שגם במסגרת הזו צריך לבדוק לעומק ולא להניח שהכול בטוח".
לדבריו, הבעיה המרכזית והחריגה יותר נגעה דווקא ל"יתרון" שקיבלו הרוכשים. בשל טעות תכנונית של האדריכל, נבנתה בדירות מרפסת גדולה יותר מזו שאושרה בתוכניות המקוריות (במקום 5 מ"ר, נבנתה מרפסת של 10 מ"ר). כתוצאה מכך, העירייה רשמה הערת אזהרה בטאבו בגין חריגת בנייה.
"הערת אזהרה בטאבו היא דבר שמשפיע באופן ישיר על ערך הנכס", אמר פלהיימר. "זה מגביל את היכולת לקבל משכנתא, מקשה על מכירה עתידית, ולא כל רוכש ירצה להיכנס לעסקה של דירה שיש בה חריגת בנייה והליכים מול הרשויות".
כהוכחה חדה וברורה לכך, סיפר פלייהמר, במסגרת ההליך הוגשה גם חוות דעת שמאית, אשר העריכה כי עצם קיומה של הערת האזהרה והשלכותיה מובילים לירידת ערך של כ-5% משווי הדירה.
"במקרה שלנו היו כמה דברים שלא היו נתונים למחלוקת", הוא הוסיף, "ירידת הערך של הדירה בעקבות הערת האזהרה הייתה ברורה, היה דוח שמאי. ולמען האמת לא צריך אפילו דוח שמאי כדי להבין שהערת אזהרה בטאבו פוגעת בערך הנכס".
"אז בעניין הזה היינו חזקים, ידענו שאין לנו שום בעיה. היה את הנושא של האיחור, שגם שם הם הבינו שהם הסתבכו. הם גם עשו דבר שלא ייעשה. היה להם הסכם אל מול מדינת ישראל, והם הפרו את ההסכם. הם קיבלו הערה, הם קיבלו מכתב הערה גם משר השיכון וגם מראש מינהלת מחיר למשתכן. זה דבר חמור", הסביר.
בנוסף חשף פלהיימר, כי כחלק מהסכם הפשרה, הוסכם כי לא יפורסם שמה של חברת הבנייה וכמו כן לא יפורסם שם ומיקום הפרויקט. "הפחד הגדול שלהם היה שברגע שתביעה כזו תתפרסם, יש שני דברים שהם הכי פחדו מהם, אחד - שיתר הדיירים במתחם יראו שתבעו אותם וניצחו, ואז מחר בבוקר הם חוטפים גל שלם של תביעות".
"הדבר השני, שהוא לא פחות חשוב - כשקונים חושבים בכלל לעשות פרויקט של פינוי-בינוי, להזמין קבלן שיבנה על המגרש או כל דבר אחר, הם יחפשו על הקבלן, יבדקו עליו, וברגע שיגלו שהוגשה נגדו תביעה אחת, תביעה שנייה, תביעה שלישית, הם יוותרו ויחפשו מישהו נקי", הסביר פלהיימר.
"את זה הם לא רצו. והבנתי את זה תוך כדי במשא ומתן איתם ועם עורך הדין שלהם, ולכן יכולתי להשיג ללקוחות שלי תוצאה מאוד מאוד משמעותית וטובה, גם בזכות החוזקה של הראיות שהבאנו, וגם בזכות העובדה שידעתי ללחוץ עליהם בעניין הזה", הוא הדגיש.
בנוסף לכך ששמו של הקבלן וזהות הפרויקט לא יפורסמו, נקבע במסגרת ההסכם כי הרוכשים יקבלו פיצוי של 100 אלף שקלים לכל דירה בגין האיחור במסירה ועוגמת הנפש.
בנוסף, הופקד סכום של 310 אלף שקלים בנאמנות לתקופה של שנה וחצי, לצורך ניסיון להסדיר את חריגת הבנייה, לקבל היתר מתאים ולפעול להסרת הערת האזהרה מהטאבו כאשר במידה ולא יוסדר הנושא בתוך פרק זמן זה, יועבר הסכום שהופקד בנאמנות לידי בעלי הדירות.
לדברי פלהיימר, הפרשה היא תזכורת חשובה לרוכשי דירות - גם כשמדובר בפרויקט שמלווה במסגרת ממשלתית, אין תחליף לבדיקה עצמאית. "צריך לזכור שאין מתנות חינם. גם שינוי שנראה לכאורה כמו הטבה, במקרה הזה מרפסת גדולה יותר, עלול להפוך לבעיה משמעותית כאשר הוא נעשה ללא היתר מסודר ובהיעדר התאמה לתוכניות המאושרות".