פסק הדין שמסעיר את ההתחדשות העירונית: האם דירה גדולה שווה יותר?

בשבועות האחרונים ענף ההתחדשות העירונית סוער סביב פסק דינו של שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס. חלק מהגורמים בענף מיהרו לתאר אותו כמהפכה של ממש, אחרים הזהירו מפני פגיעה בעקרון התמורה האחידה, ויש גם מי שחוששים מגל חדש של מחלוקות בין בעלי דירות ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי.

בלב הסערה עומדת שאלה שמעסיקה לא מעט בעלי דירות: אם הדירה שלי גדולה יותר מזו של השכן, האם מעכשיו מגיעה לי גם תמורה גדולה יותר בפרויקט? עו"ד אברהם בבג'נוב, ממשרד אברהם בבג'נוב ושות', מלווה זה כ־20 שנה בעלי דירות, נציגויות ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, וסבור שהתשובה מורכבת בהרבה. לדבריו, פסק הדין אמנם משמעותי, אך הדרך שבה הוא פורש בציבור ובענף עלולה ליצור בלבול מיותר.

"התשובה הקצרה היא: לא בהכרח", אומר עו"ד בבג'נוב ביחס לשאלה שמטרידה בעלי דירות רבים. לדבריו, פסק הדין לא קבע כלל גורף שלפיו בכל פרויקט פינוי בינוי בעל דירה גדולה זכאי אוטומטית לדירה גדולה יותר או לתוספת גדולה יותר. הוא גם לא ביטל את עקרון התמורה האחידה, שמלווה במשך שנים רבות פרויקטים של התחדשות עירונית.

הנקודה החשובה, מסביר בבג'נוב, היא ההבחנה בין גודל הדירה בפועל לבין הזכויות הקנייניות הרשומות על שמה (חלקים ברכוש המשותף). "בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, השאלה אינה רק כמה מטרים יש לדירה, אלא גם אילו זכויות קנייניות כל בעל דירה מביא לעסקה", הוא מסביר.

במילים פשוטות, דירה יכולה להיות גדולה יותר, אבל זה לא בהכרח אומר שלבעליה יש חלק גדול יותר ברכוש המשותף או בזכויות הבנייה. לעומת זאת, יש מקרים שבהם דירה נבנתה מלכתחילה כגדולה יותר, ובהתאם לכך גם חלקה ברכוש המשותף גדול יותר. זה כבר עשוי להשפיע על שאלת התמורה במקרים מסוימים.

"גודל הדירה הוא נתון חשוב, אך לא חזות הכול", מדגיש עו"ד בבג'נוב. "לפעמים הוא משקף זכויות קנייניות גדולות יותר, ולפעמים לא". לכן, לפני שמסיקים מסקנות, צריך לבדוק את הרישום, את התקנון, את צו הבית המשותף, את נסח הטאבו ואת האופן שבו הבניין נבנה במקור.

במשך שנים התבסס עולם הפינוי בינוי על רעיון פשוט יחסית: בעלי הדירות מוסרים ליזם את זכויותיהם, ובתמורה מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל בתוספת שטח אחידה, מרפסת, חניה ולעיתים גם מחסן. המודל הזה יצר ודאות, צמצם חיכוכים ואפשר לקדם פרויקטים.

אלא שבפועל, לא כל בעלי הדירות מגיעים לעסקה מאותה נקודת פתיחה. בבניינים מסוימים יש דירות שנבנו מראש בגדלים שונים, ובהתאם גם נרשמו להן חלקים שונים ברכוש המשותף. בבניינים אחרים, כל הדירות נבנו במקור באופן דומה, ורק בהמשך חלק מהדיירים הרחיבו את דירותיהם. במקרה כזה, הדירה אולי גדולה יותר בפועל, אבל הזכויות הקנייניות לא בהכרח השתנו יחד איתה.

לדברי עו"ד בבג'נוב, כאן בדיוק נמצאת ההבחנה שפסק הדין ניסה לחדד, אך גם המקום שבו נוצרה הפרשנות הרחבה מדי. "קל לבלבל בין דירה גדולה יותר לבין זכויות גדולות יותר, אף שלעתים רבות אלה שני דברים שונים", הוא אומר.

באותו מקרה שנדון בבית המשפט, נקבע כי כאשר קיימים פערים משמעותיים ורלוונטיים בזכויות הקנייניות, תוספת אחידה לכל בעלי הדירות עלולה ליצור שוויון פורמלי בלבד, ולא שוויון מהותי. כלומר, לא מספיק לשאול כמה מטרים כל אחד מקבל, אלא צריך להבין מה כל אחד מכניס לעסקה.

עם זאת, גם שם בית המשפט לא פסל את העסקה כולה. הוא בחר בפתרון מידתי יותר: אישור העסקה לצד חיוב בתשלום דמי איזון לבעלת הדירה שנמצאה מקופחת ביחס לזכויותיה.

למרות ההסבר הזה, עו"ד בבג'נוב לא חוסך ביקורת מפסק הדין עצמו. לדבריו, "פסק הדין שגוי", בין היתר משום שלשיטתו הוא לא נתן משקל מספק לכלים שכבר קיימים בענף לצמצום פערים בין בעלי דירות, למשל ניקוד שמאי גבוה יותר שמאפשר לבעל דירה גדולה לבחור מוקדם יותר דירה ששווייה גבוה יותר, גם כאשר תוספת השטח זהה.

הוא מוסיף כי אם כבר מבחינים בין בעלי דירות, לא ברור מדוע לעשות זאת דווקא לפי חלקים ברכוש המשותף ולא לפי מאפיינים אחרים, כמו מצב פיזי של הדירה, כיווני אוויר או פרמטרים שמאיים נוספים. לדבריו, ההבחנות הללו כבר מקבלות ביטוי במנגנונים המקצועיים הקיימים.

ועדיין, בעיניו הדיון החשוב יותר אינו אם פסק הדין נכון או שגוי, אלא כיצד מבינים אותו בשוק. "ככל שהזמן עובר, נדמה שהסערה שנוצרה סביב פסק הדין גדולה בהרבה מהקביעה עצמה", הוא אומר. "במקרה כזה, רעידת האדמה האמיתית אינה פסק הדין, אלא הפרשנות שניתנה לו".

המסקנה מבחינת דיירים, יזמים ועורכי דין היא פשוטה: לא למהר להכריז על מהפכה, ולא לבנות דרישות על סמך כותרות. לפני שמחליטים אם בעל דירה זכאי לתמורה שונה, צריך לבדוק לעומק את המסמכים הקנייניים של הבניין, את הזכויות שכל דירה מביאה לעסקה והאם קיימים מנגנונים בהסכם שמטפלים בכך.

לפני שבעל דירה ממהר לדרוש תמורה עודפת, או לפני שיזם דוחה דרישה כזו על הסף, צריך לעצור ולבדוק את התמונה המלאה: מה רשום בצו הבית המשותף, מה קובע התקנון, האם הדירה נבנתה מראש כגדולה יותר או הורחבה לאורך השנים, ומה חלקה האמיתי ברכוש המשותף. רק אחרי שמבינים את הנתונים האלה אפשר לדעת אם מדובר בפער קנייני אמיתי, או רק בתחושה טבעית של בעל דירה שמרגיש שמגיע לו יותר.

"מאחורי השאלה 'כמה מטרים אני מקבל' מסתתרת שאלה עמוקה יותר", מסכם עו"ד אברהם בבג'נוב, "איזה חלק בזכויות הקנייניות אני מוסר, ומהי התמורה ההוגנת עבורו". לדבריו, חשוב לזכור כי קיימים גם פסקי דין שקבעו אחרת, ולכן גם אם פסק הדין הזה מציף שאלה חשובה שצריך לשאול בפרויקטים של פינוי בינוי, לא בהכרח שהמנגנון שנקבע בו הוא המנגנון הנכון או היחיד.