שוק הנדל"ן הישראלי נמצא כבר תקופה ארוכה במצב בעייתי, אך במקום מדיניות אסטרטגית ברורה, מתקבלת התחושה שכל אחד פועל לבד: היזמים, הקבלנים, הרשויות המקומיות ורק המדינה ממשיכה לספור תוכניות מאושרות.
הדו"ח האחרון של הרשות להתחדשות עירונית ממחיש היטב את הפער בין החזון למציאות. מצד אחד, המדינה מאיצה תכנון בקצב מרשים: ב-2025 אושרו כ-75.9 אלף דירות בתוכניות פינוי-בינוי המהווים עלייה של 32% לעומת השנה הקודמת, ובמונחי תוספת נטו מדובר בכ-55 אלף דירות חדשות. לכאורה, נתוני שיא. אלא שהשטח מספר סיפור אחר לגמרי.
בעוד המדינה מתכננת, היזמים בולמים. מספר הבקשות להיתרי בנייה בהתחדשות עירונית צנח ב-68% בתוך שנה, מ-25.6 אלף דירות ל-10.7 אלף בלבד. זה נתון דרמטי. המשמעות פשוטה: גם כשהמדינה מייצרת מלאי תכנוני, השוק כבר לא ממהר לרוץ אחריו.
למה זה קורה? כי אי־אפשר להמשיך לנהל את ענף הנדל"ן כאילו 2021 עדיין כאן. עודף היצע בחלק מאזורי הביקוש, ירידת כדאיות בפריפריה, ריביות גבוהות, עלויות מימון כבדות, מחסור בכוח אדם והשלכות המלחמה, כל אלה שינו את חוקי המשחק. ההתחדשות העירונית, שפעם נחשבה למסלול כמעט בטוח עבור יזמים במרכז הארץ, כבר אינה נוסחה אוטומטית לרווחיות. ובתוך המציאות הזו, היזמים נשארים כמעט לבד.
לא מדובר רק ביזמים. גם קבלני ביצוע מתמודדים עם מציאות קשה של התייקרויות, עיכובים, חוסר ודאות ומחנק תזרימי. חלקם כבר קרסו, אחרים נאבקים לשרוד. אבל במקום לעצור ולשאול האם מודל הענף עדיין עובד, נדמה שהמערכת ממשיכה להתמקד בעוד תוכניות, עוד יעדים ועוד מצגות.
זה לא אומר שהתכנון אינו חשוב, להפך. אבל שוק נדל"ן לא נבנה על תוכניות בלבד. הוא נבנה על היתכנות כלכלית, על מימון, על כוח אדם, על קבלני ביצוע חזקים ועל ודאות עסקית.
ודווקא עכשיו, כשהשוק תקוע, זה הזמן של המדינה להיכנס פנימה בכל הכוח. לא בעוד הכרזה על האצת תכנון, אלא בבחינה אמיתית של המודל כולו: איך מחזירים כדאיות לפרויקטים? איך מצילים את שרשרת הביצוע? איך מייצרים מודלים שעובדים גם מחוץ לגוש דן? ואיך יוצרים מדיניות נדל"ן לאומית שלא מסתיימת באישור תוכנית על הנייר. כי בלי יד מכוונת, בלי אסטרטגיה רצינית ובלי טיפול עמוק בשורשי המשבר, ישראל עלולה לגלות שהבעיה שלה כבר מזמן אינה מחסור בתכנון אלא מחסור ביכולת להפוך תוכניות לבניינים אמיתיים.
הכותב הוא מייסד הסטארט אפ Cubebox פלטפורמת רכישת דירה באונליין.