שוק הנדל"ן למגורים המשיך בחודש מרץ 2026 להתנהל ברמת פעילות נמוכה יחסית, גם אם בהשוואה לחודש הקודם נרשם שיפור מתון. לפי סקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש מרץ נרכשו 7,395 דירות - חדשות ויד שנייה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בירידה של כשמונה אחוזים, לעומת מרץ אשתקד, אך בעלייה של כשלושה אחוזים לעומת פברואר. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-6,778 דירות - ירידה של כשישה אחוזים לעומת מרץ 2025, לצד עלייה של כחמישה אחוזים לעומת החודש הקודם.
באוצר מציינים כי הירידה השנתית במספר העסקאות הייתה מתונה יחסית, במיוחד על רקע מבצע "שאגת הארי" שנמשך לאורך כל חודש מרץ. עם זאת, בהשוואה היסטורית עדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה: מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מרץ היה מהנמוכים שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר רק בשנות האינתיפאדה השנייה, במרץ 2020 עם פרוץ הקורונה, ובמרץ 2023 נרשמו רמות נמוכות יותר.
העלייה בתל אביב, הנפילה בנתניה - והחיפוש אחר ממ"ד
מכירות הקבלנים הסתכמו במרץ ב-2,789 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - ירידה של 11% לעומת מרץ אשתקד. בהשוואה לפברואר, שבו נרשמה רמת מכירות נמוכה במיוחד, נרשם גידול של 11%. בשוק החופשי בלבד מכרו הקבלנים 2,172 דירות, ירידה של שמונה אחוזים לעומת מרץ 2025 אך עלייה חדה של 20% לעומת החודש הקודם.
אלא שהעלייה החודשית אינה מספרת את כל הסיפור. באוצר מדגישים כי חלק משמעותי ממנה נבע ממימוש אופציות לרכישת דירות באחד הפרויקטים הגדולים בתל אביב. כתוצאה מכך, אזור תל אביב בלט בחריגותו: מכירות הקבלנים בו זינקו ב-68% לעומת מרץ אשתקד וב-111% לעומת פברואר. מנגד, באזורים אחרים נרשמו ירידות חדות במכירות הקבלנים, ובהם נתניה עם ירידה של 38%, באר שבע עם ירידה של 33%, והמרכז עם ירידה של 23%.
אחד הנתונים הבולטים בסקירה נוגע לדירות שנרכשו "על הנייר". בחודש מרץ עמד שיעור הדירות החדשות שנרכשו בשלב מוקדם, עם מסירה הצפויה בעוד 24 חודשים לפחות, על 61% מסך המכירות בשוק החופשי - עלייה של 2.5 נקודות אחוז לעומת פברואר. בתל אביב שיעור הדירות שנרכשו על הנייר הגיע ל-81%, בין היתר בשל אותו מימוש אופציות בפרויקט גדול בעיר.
לעומת זאת, באזור נתניה נרשמה תמונה הפוכה: שיעור הדירות שנמכרו על הנייר ירד ל-32% בלבד, לעומת 73% בחודש הקודם ובמרץ אשתקד. במקביל, נרשם שם גידול משמעותי בשיעור הדירות החדשות שנמכרו עם מסירה בתוך חצי שנה. באוצר מעריכים כי ייתכן שהדבר משקף העדפה גוברת של רוכשים לדירות זמינות יותר - ובעיקר לדירות עם ממ"ד - על רקע המצב הביטחוני.
שיא מאז 2024: 65% מעסקאות יד שנייה היו בדירות עם ממ"ד
העדפה זו בולטת עוד יותר בשוק היד השנייה. בחודש מרץ נמכרו 4,606 דירות יד שנייה, ירידה של שישה אחוזים לעומת מרץ אשתקד וללא שינוי מהותי לעומת פברואר. גם כאן מדובר ברמת פעילות נמוכה יחסית היסטורית. אך בתוך השוק החלש הזה נרשם שינוי חשוב: שיעור דירות היד השנייה שנמכרו עם ממ"ד הגיע ל-65% מסך העסקאות - הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת 2024. לשם השוואה, לפי נתוני התאחדות הקבלנים שמובאים בסקירה, שיעור הדירות עם ממ"ד בכלל מלאי הדירות במשק עומד כיום על כ-45% בלבד.
אזור נתניה בלט במיוחד גם בנתון הזה: 78% מעסקאות יד השנייה באזור כללו דירות עם ממ"ד, השיעור הגבוה ביותר באזור זה מאז תחילת 2024 לפחות. גם באזור חיפה נרשם גידול בשכיחות דירות עם ממ"ד בעסקאות יד שנייה, ושיעורן הגיע ל-52%, אף שבאזור זה שיעור הדירות עם ממ"ד בכלל המלאי נמוך משמעותית מהממוצע הארצי ועומד על כשליש בלבד.
במקביל, באוצר בחנו גם את הטבות המימון שמציעים הקבלנים לרוכשי הדירות. בחמשת האזורים שנבדקו - המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע - עמד שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון על 25% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי, בעסקאות עם מסירה של שנה ומעלה. מדובר בירידה חדה של 25 נקודות אחוז לעומת מרץ 2025, סמוך לכניסת מגבלות בנק ישראל על הטבות מסוג זה. לעומת החודש הקודם נרשמה ירידה של שלוש נקודות אחוז.
עם זאת, באוצר מציינים כי קיימות עדויות לכך שקבלנים החלו להציע הטבות כספיות מסוגים אחרים - למשל סבסוד ריבית משכנתא או הנחה משמעותית במחיר תמורת פריסת תשלומים קצרה יותר. ייתכן שחלק מההטבות הללו אינן מדווחות לרשות המסים באופן מלא, ולכן אינן נכללות בניתוח.
בצד הקבלנים נרשמה תמונה מורכבת גם בתזרים המזומנים. התזרים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות עמד במרץ על 7.3 מיליארד שקלים, ירידה ריאלית של 14% לעומת מרץ אשתקד. לעומת זאת, התזרים בפועל, לפני ניכוי תשומות, עמד על 5.4 מיליארד שקל - עלייה ריאלית של תשעה אחוזים לעומת מרץ 2025. באוצר מסבירים כי ייתכן שהפער נובע מתשלומים שהתקבלו על עסקאות שנחתמו בעבר, במיוחד לנוכח העובדה שבשנתיים האחרונות חלק גדול ממכירות הקבלנים נעשה בליווי הטבות מימון, שבהן עיקר התשלום מתבצע סמוך למסירה. לאחר ניכוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים על 115 מיליון שקל בלבד, בדומה לחודש הקודם.
גם המשקיעים חזרו במרץ לפעילות מסוימת. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,309 דירות, עלייה של שמונה אחוזים לעומת מרץ אשתקד ועלייה של 12% לעומת פברואר. חלק מהגידול נבע ממימוש אופציות בפרויקט גדול בתל אביב ומרכישות של מקבצי דיור להשכרה, בעיקר בידי קרנות רי"ט. שיעור המשקיעים מסך העסקאות עמד על 17.7%, לעומת 15.2% במרץ אשתקד.
מנגד, מכירות המשקיעים ירדו בחדות והסתכמו ב-890 דירות בלבד - ירידה של 42% לעומת מרץ 2025. הירידה בלטה במיוחד בתל אביב ובחיפה, אזורים שבהם שיעור הדירות עם ממ"ד נמוך יחסית. באוצר מעריכים כי ייתכן שהיעדר ממ"ד בחלק ניכר מהדירות שמחזיקים משקיעים באזורים אלה תרם לירידה במכירות.
האמריקנים מתרכזים בירושלים; הצרפתים מובילים בנתניה
לראשונה פרסם אגף הכלכלן הראשי גם פילוח של רכישות תושבי החוץ לפי המדינה שבה הונפק הדרכון. ברבעון הראשון של 2026 רכשו תושבי חוץ 490 דירות בישראל, לעומת 433 דירות בתקופה המקבילה אשתקד - עלייה של 13%. כמעט מחצית מהרכישות, 238 דירות, בוצעו בידי בעלי דרכון אמריקאי. עם זאת, חלקם של האמריקאים ירד: ברבעון הראשון של 2025 הם היו אחראים ל-60% מרכישות תושבי החוץ, לעומת 49% ברבעון הראשון השנה.
לעומת זאת, נרשם גידול ברכישות של בעלי דרכון צרפתי ובריטי. הצרפתים רכשו ברבעון הראשון 130 דירות, לעומת 84 בלבד בתקופה המקבילה אשתקד, וחלקם מכלל רכישות תושבי החוץ עלה ל-26.7%. הבריטים הגדילו את רכישותיהם מ-37 דירות ל-57. שלוש המדינות - ארצות הברית, צרפת ובריטניה - ריכזו יחד 87% מכלל רכישות תושבי החוץ ברבעון הראשון.
גם דפוסי הרכישה שונים. בקרב האמריקנים ניכרת ריכוזיות גבוהה בירושלים: יותר ממחצית מהרכישות שלהם ברבעון הראשון, 125 דירות, היו בעיר. המחיר החציוני של הדירות שרכשו אמריקאים בירושלים עמד על 5.1 מיליון שקל, ובדירות חדשות אף על 5.95 מיליון שקל. לעומת זאת, רכישות הצרפתים היו מפוזרות יותר גיאוגרפית. נתניה הובילה עם 35 דירות, ואחריה ירושלים ותל אביב עם 28 דירות כל אחת. באוצר מציינים כי הצרפתים מתמקדים בדירות "עממיות" יותר, עם מחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקל.
בקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמה ירידה מתונה בלבד. בחודש מרץ נרכשו 4,071 דירות בידי רוכשי דירה ראשונה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - ירידה של שני אחוזים לעומת מרץ אשתקד ועלייה של חמישה אחוזים לעומת פברואר. בניכוי הסבסוד הממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-3,454 דירות, עלייה של שני אחוזים לעומת מרץ 2025 ועלייה של תשעה אחוזים לעומת החודש הקודם.
לעומת זאת, משפרי הדיור ממשיכים להתרחק מהשוק. רכישותיהם הסתכמו במרץ ב-2,015 דירות בלבד - ירידה חדה של 23% לעומת מרץ אשתקד, בהמשך לירידה של 12% בפברואר. לעומת החודש הקודם נרשמה ירידה נוספת של שישה אחוזים. הירידה הקיפה כמעט את כל האזורים, ובלטה במיוחד בחיפה ובנתניה.
בסיכום התמונה, שוק הדירות של מרץ 2026 ממשיך לשדר חולשה: העסקאות נמוכות היסטורית, מכירות יד שנייה מתקשות להתאושש, ומשפרי הדיור מצמצמים פעילות. מנגד, יש גם תנועות נקודתיות שמטשטשות את התמונה - מימוש אופציות בתל אביב, רכישות של קרנות רי"ט, ועלייה מסוימת בפעילות המשקיעים. מעל הכול בולטת מגמה אחת ברורה: על רקע המציאות הביטחונית, רוכשי הדירות בישראל נותנים משקל הולך וגובר לזמינות ולמיגון. הדירה עצמה חשובה, אבל במרץ 2026 נראה שהשאלה אם יש בה ממ"ד הפכה לאחד הגורמים המרכזיים בהחלטת הקנייה.