שנים ארוכות דיברו בישראל על התחדשות עירונית במונחים של איכות חיים: מעלית, חניה, מרפסת, לובי חדש ועליית ערך הנכס. כל אלה עדיין חשובים, אבל המציאות הביטחונית של השנים האחרונות שינתה את נקודת המבט. עבור מאות אלפי דיירים בבניינים ישנים, בעיקר כאלה שנבנו לפני עשרות שנים, השאלה כבר אינה רק איך תיראה הדירה החדשה, אלא האם יש להם מרחב מוגן להגיע אליו בזמן אמת.
המלחמה, האיומים הביטחוניים, רעידות האדמה האפשריות והפערים בין בניינים חדשים לישנים הפכו את ההתחדשות העירונית מאפיק נדל"ני למהלך בעל משמעות ציבורית וביטחונית. ממ"ד כבר אינו "תוספת" לדירה, אלא תנאי בסיסי לביטחון אישי ומשפחתי. ועדיין, למרות הצורך הברור, הדרך מהבניין הישן אל הדירה החדשה עוברת דרך תכנון, הסכמות דיירים, רגולציה, ועדות, היתרים, מימון ואתגרים כלכליים שמאריכים את התהליך במשך שנים.
כדי להבין למה הפער הזה עדיין כל כך גדול, צריך להסתכל על ההתחדשות העירונית משלוש זוויות שונות שמתחברות לאותו סיפור: היזמות, שמנסה להפוך בניינים ישנים לפרויקטים שאפשר לבנות בפועל, השטח, שבו חיים הדיירים והחששות שלהם, והמערכת המשפטית והרגולטורית, שיכולה לקדם פרויקטים או לעכב אותם במשך שנים.
שוחחנו עם אילת גונן ברוש, בעלים של קבוצת BROSH, משה שרון, בעלים חברת סיטי פרויקטים, ועו"ד אברהם בבג'נוב ממשרד אברהם בבג'נוב ושות', שלושתם מתארים מציאות דומה: הצורך במיגון ברור מתמיד, אבל המערכת עדיין לא יודעת לזוז בקצב שהמציאות דורשת.
כשהממ"ד הופך מתוספת לנקודת פתיחה
המציאות החדשה לא מחכה לאף אחד. היא פוגשת את הדיירים בחדר המדרגות, את היזמים בטבלאות הכלכליות, ואת עורכי הדין בחוזים, בהסכמות ובבתי המשפט. מה שפעם נתפס כחלק משדרוג נדל"ני הפך לשאלה פשוטה הרבה יותר: האם הבניין הזה יודע להגן על מי שגר בו.
"המציאות הביטחונית שחווינו בשנתיים האחרונות, ובמיוחד המלחמה עם איראן, שינתה באופן יסודי את המשוואה של ההתחדשות העירונית בישראל", אומרת אייילת גונן ברוש, בעלים של חברת ברוש ניר. "אם בעבר השיקולים המרכזיים היו כלכליים, עליית ערך נכס, איכות חיים, מרפסת ומעלית, הרי שהיום הביטחון והמיגון הפכו לשיקול מכריע. ההתחדשות העירונית היא כבר לא רק פרויקט תכנוני, אלא מפעל שמציל חיים. בניין ללא ממ"ד הפך מנכס מיושן לנכס מסוכן".
לדבריה, השינוי מורגש קודם כל בצד של רוכשי הדירות. "רוכשי דירות כיום דורשים ממ"ד כתנאי סף, זוהי כבר דרישה בסיסית. המלחמה יצרה תחושת דחיפות חדה בקרב קונים פוטנציאליים, והם פשוט לא מוכנים להתפשר על מיגון".
גם בשטח, הפער בין הצורך לבין המציאות היומיומית מורגש היטב. בר שרון, סמנכ"ל שיווק בסיטי פרויקטים, מתאר את בת ים כדוגמה חדה במיוחד. "אני אומר את זה בכאב, הפער עצום, ובת ים היא דוגמה מצוינת לזה. רוב הבניינים בעיר נבנו בשנות ה-50 וה-60, בלי ממ"ד, לא עומדים בתקן לרעידות אדמה, ולפעמים גם בלי מעלית.
אנחנו בסיטי פרויקטים עובדים על למעלה מ-50 פרויקטים רק בבת ים, אכלסנו חמישה, וכל יום אני נתקל באותו פרדוקס: דיירים שמבינים שהם חייבים מרחב מוגן, מבינים שהבניין שלהם לא יעמוד ברעידת אדמה, פגיעת טיל, רסיס או אפילו הדף, ועדיין התהליך לוקח שנים".
בעיני שרון, זו כבר לא רק שאלה מקומית של עיר כזו או אחרת, אלא פער מערכתי בין מציאות ביטחונית שמתקדמת מהר לבין תהליכי תכנון שנעים לאט. "המציאות הביטחונית של השנים האחרונות חידדה את זה אפילו יותר: אנשים כבר לא שואלים 'אולי כדאי?', הם שואלים 'מתי?'. והתשובה שלנו בסיטי פרויקטים צריכה להיות הרבה יותר מהירה ממה שהמערכת מאפשרת היום".
עו"ד אברהם בבג'נוב מסכים שהממ"ד עצמו כבר אינו נושא שנוי במחלוקת. "אני לא רואה רשות שלא מאשרת ממ"ד. מבחינת הרשות, יש רצון, יש מחויבות ונכונות, ובנקודה הזו אין בכלל ויכוח. בסוף צריך יזם שמוכן להוציא פרויקט לפועל, וצריך דיירים שמתקשרים עם יזם ומוכנים להתקדם למימוש".
במילים אחרות, הוויכוח כבר לא באמת מתנהל סביב השאלה אם צריך ממ"ד. על זה, כמעט כולם מסכימים. הוויכוח נמצא בשאלה איך הופכים את ההסכמה הזו לפרויקט בנוי, מאושר ומאוכלס, בזמן שמתאים למציאות שבה משפחות צריכות מיגון היום ולא בעוד עשור.
כולם מבינים שצריך ממ"ד, אז למה זה עדיין לוקח כל כך הרבה זמן?
התשובה, כמו ברוב הסיפורים של התחדשות עירונית, אינה נמצאת במקום אחד. היא מתחלקת בין הדיירים, היזמים והרשויות. עו"ד בבג'נוב מתאר זאת כמשולש שבו לכל צלע יש השפעה על קצב ההתקדמות. "קודם כל, הרבה תלוי בדיירים, הרבה תלוי ביזם וגם ברשויות. לכל אחד יש את החלק שלו".
דווקא כאן, מאחורי המונחים היבשים של רוב דרוש, דייר סרבן או היתר בנייה, מסתתר סיפור אנושי מאוד. בבניין ישן לא מתכננים רק בטון וברזל. מתמודדים עם אנשים שגרים באותו מקום עשרות שנים, עם שכנים שלא תמיד מסכימים זה עם זה, ועם משפחות שצריכות לקבל החלטה גדולה על הבית שלהן.
בצד של הדיירים, החסם אינו תמיד התנגדות עקרונית להתחדשות. לפעמים מדובר בפחד, בחוסר אמון, במחלוקות בין שכנים או בחשש משינוי גדול. "בדרך כלל מדובר במחלוקות שנובעות מתמורות, מהשאלה אם היזם טוב או לא טוב, ומהוויכוחים בין הדיירים לבין עצמם", אומר עו"ד בבג'נוב. "לכן ההמלצה שלי בעניין הזה היא להבין שבמשולש הזה, בצלע של הדיירים, הרוב קובע. אם הרוב החליט משהו, המיעוט צריך לקבל את זה. ברגע שהרוב החליט, החסם הזה של מחלוקות הדיירים נפתר".
לדבריו, יש כאן גם אמירה ציבורית רחבה יותר: אי אפשר לאפשר למיעוט קטן לשתק מהלך שרוב בעלי הדירות מבקשים לקדם, בוודאי כאשר מדובר בפרויקט שיש לו משמעות בטיחותית וביטחונית. "חשוב שהדיירים יקבלו החלטות ברוב, ושהמיעוט יקבל בהכנעה את החלטת הרוב", הוא אומר. "כמו בכל מדינה דמוקרטית, גם כאן צריך לאפשר לרוב להתקדם".
שרון רואה את אותו קושי מהצד האנושי יותר. "העבודה מול דיירים היא בעצם החלק הכי יפה והכי מורכב בעבודה שלנו. בכל בניין אתה פוגש 20, 30, 40 משפחות, וכל אחת מביאה איתה סיפור, חששות, ולפעמים גם דעה נחרצת על משהו שלא חשבת עליו בכלל בעיצוב הבניין. אנחנו מכירים אישית מאות דיירים בבת ים, ומה שלמדנו זה שאין דבר כזה סתם התנגדות. מאחורי כל היסוס יש בן אדם שגר במקום הזה 50 שנה ומפחד לעזוב. החלק שלנו בסיטי פרויקטים זה לא רק לבנות, זה גם להקשיב, להסביר, ולפעמים פשוט לשתות איתם קפה ולתת להם זמן".
אבל לצד המורכבות האנושית, יש גם את המורכבות המשפטית. בניגוד למה שחלק מהציבור חושב, גם רוב גדול של דיירים לא תמיד מספיק כדי לצאת לדרך מיד. "דיירים סרבנים בהחלט מהווים חסם", מסביר עו"ד בבג'נוב. "בסוף גם דייר אחד יכול לעכב פרויקט, כי עד שאין מאה אחוז חתימות, בין אם חתימות עצמאיות ובין אם בפסק דין, אי אפשר לממש. זה לא נכון מה שרוב השוק חושב, שאם יש 67 אחוז אפשר לממש. צריך לקחת את ההסכם ולהראות לבית המשפט שיש 67 אחוז, ואז לתבוע דייר סרבן. בית המשפט בודק את הטענות של הדייר הסרבן, וההליך המשפטי הזה יכול לקחת זמן".
לדבריו, גם כאן נדרש שינוי בגישה כלפי מי שמעכב פרויקט ללא הצדקה אמיתית. "דייר סרבן שהפסיד צריך לפסוק כנגדו הוצאות משמעותיות, על מנת שדיירים לא יסרבו סתם אלא רק כשיש סיבה אמיתית למחלוקת עם היזם".
בצד של הרשויות, התמונה מורכבת לא פחות. "במרבית הרשויות יש מחסור בכוח אדם, או עובדים שלא תמיד מצליחים לתת מענה בקצב הנדרש", אומר עו"ד בבג'נוב. "כל פנייה וכל תשובה לוקחות המון זמן, יש הרבה בירוקרטיה ואין פידבק מהיר מהרשות על בקשות להיתר ועל קידום היתרים. בקשה להיתר יכולה להיות מוכנה לדיון, אבל ידונו בה אחרי חודשיים או שלושה במקרה הטוב, וחצי שנה במקרה הפחות טוב. על כל תיקון קטן מחזירים אותך אחורה, במקום לדון, לקבל החלטה ולהגיד שהאישור יהיה בכפוף לתיקונים".
"אצלנו במשרד אנחנו גם דואגים ליצור קשר עם הרשויות ומנסים לדחוף את קידום התכנון וההיתר", הוא מוסיף.
בר שרון מציין כי ברמה המקומית יש רשויות שעושות מאמצים, אך הפער הארצי עדיין גדול. "עיריית בת ים, חייב לציין, עשתה צעדים מאוד משמעותיים בשנים האחרונות בקידום התחדשות עירונית. אבל ברמה הארצית, הרגולציה לא הדביקה את הקצב של הצורך. פרויקט שיכול להיות מתוכנן ומוכן בשנה, יושב לפעמים שלוש או ארבע שנים בוועדות. וכשמדובר בבניינים שצריכים ממ"ד היום, לא בעוד חמש או עשר שנים, זה הופך מבעיה בירוקרטית לבעיה ביטחונית".
גונן ברוש מוסיפה כי גם כאשר הרצון קיים, פרויקטים רבים נתקעים בשל הצורך להתאים את התנאים למציאות שהשתנתה. לדבריה, "בפרויקטים שנמצאים כיום בשלבי תכנון ומשא ומתן, אנחנו עדיין לא רואים שינוי דרמטי בגישת הדיירים הוותיקים. הציפיות שלהם לא השתנו באופן משמעותי, ותחושת הדחיפות הביטחונית לא חלחלה עדיין לשולחן המשא ומתן".
כשהביקוש לממ"ד עולה, הכלכליות של הפרויקט משתנה
אחד ההיבטים הפחות מדוברים של המשבר הוא הכלכליות של הפרויקטים. גם כאשר הדיירים רוצים, גם כאשר היזם רוצה וגם כאשר ברור שהבניין זקוק להתחדשות, הפרויקט חייב להיות אפשרי מבחינה כלכלית. בשנתיים האחרונות, אומרים בענף, המציאות הזו השתנתה באופן משמעותי.
כאן בדיוק נפגשות שלוש הזוויות: הדיירים רוצים ביטחון, היזמים צריכים ודאות כלכלית, והמערכת המשפטית והתכנונית צריכה לאפשר לפרויקט להתקדם בלי להישחק בדרך. אם אחת הצלעות לא עובדת, גם הצורך הדחוף ביותר בממ"ד לא מספיק כדי להביא מנוף לשטח.
"השינוי המרכזי שאנו עדים לו הוא ההבנה שהכלכליות של פרויקטי התחדשות עירונית השתנתה באופן מהותי, ושכדי לקדם פרויקטים בתנאים הנוכחיים, נדרשת גמישות משמעותית מצד בעלי הקרקע בנושא התמורות", אומרת גונן ברוש. "אנו רואים מגמה הולכת וגוברת של פתיחת הסכמים ישנים מחדש.
פרויקטים שהחלו לפני חמש או שש שנים, ובתחום ההתחדשות העירונית מדובר על תהליכים ארוכים במיוחד, מגיעים כיום לשלב הביצוע במציאות שונה לחלוטין מזו שבה נחתמו ההסכמים המקוריים".
לדבריה, הריבית, האטת המכירות ועלויות הבנייה שינו את כללי המשחק. פרויקטים שהיו כלכליים על הנייר לפני מספר שנים, הפכו בחלק מהמקרים למורכבים בהרבה לביצוע. "כדי שפרויקטים יצאו לפועל וישמרו על רווחיות סבירה, יזמים נדרשים לפתוח מחדש את המשא ומתן עם בעלי הקרקע ולהתאים את התמורות למציאות הכלכלית החדשה", היא אומרת.
עו"ד בבג'נוב מתאר תופעה דומה מצד היזמים. "השוק חזר אחורה במובן הזה שהיקף העסקאות ירד בצורה משמעותית. מחירי הדירות לא ברורים, אנשים חוששים לקנות, הריבית לא יורדת ואנחנו עדיין בסביבת ריבית גבוהה. יש חוסר ודאות, ויזמים חוששים לצאת לפועל כי אין עסקאות. אנחנו ערים לתופעה של עיכוב פרויקטים, ובמקרים שבהם יזם יכול לפתוח הסכם ולשנות תכנון, הוא מנסה להפחית תמורות כי הפרויקט כבר לא כלכלי. כשאנחנו לוקחים בחשבון את מצב המשק, את הריבית, את המלחמה ואת זה שאין עסקאות, לא כל פרויקט נשאר כלכלי".
עבור שרון, הכלכלה אינה נפרדת מהדיירים עצמם. ככל שהפרויקט מתארך, כך גדל הפער בין ההבטחה לבין המציאות. "בין הרצון של הדייר לבין המפתח של הדירה החדשה יש ועדות תכנון, התנגדויות, אישורים, מימון ובירוקרטיה שלפעמים מרגישה כאילו היא נבנתה בעצמה בשנות ה-50", הוא אומר. "הפער הזה הוא לא רק מספרים על נייר. הוא משפיע על אנשים שחיים בכל יום בבניינים ישנים, בלי ממ"ד, בלי ודאות ובלי תשובה ברורה מתי זה ישתנה".
ועדיין, למרות המורכבות הכלכלית, הממ"ד משנה את סדרי העדיפויות. "אז כן, הממ"ד הפך לטריגר מרכזי בצד הביקוש", אומרת גונן ברוש. "הרוכשים דורשים זאת באופן חד משמעי. אבל כדי שזה יתורגם לפרויקטים בשטח, נדרשת הבנה והתאמה גם מצד בעלי הקרקע. אנחנו רואים שהתהליך הזה מתחיל לקרות, אך הוא דורש זמן והסתגלות לתנאי שוק שהשתנו באופן מהותי".
מה צריך לקרות עכשיו כדי שזה יזוז?
השאלה הגדולה היא מה צריך לקרות עכשיו. לא בעוד עשור, לא כשכולם יסכימו, לא אחרי שהוועדות יסיימו את כל הסבבים. עכשיו. מבחינת העוסקים בתחום, הפתרון חייב להיות מערכתי: פחות בירוקרטיה, יותר ודאות, טיפול במחסור בכוח אדם, האצת תכנון ורישוי, וגם מדיניות שתבין שהתחדשות עירונית אינה רק סוגיה נדל"נית.
כאן, השלושה מצביעים על אותו כיוון מזוויות שונות: המדינה צריכה להפסיק להתייחס להתחדשות עירונית כאל עוד מסלול תכנוני ארוך ומסורבל, ולהתחיל לראות בה כלי של חוסן לאומי, ביטחון אישי וצמצום פערים בין מי שגרים בבניינים חדשים לבין מי שנשארו מאחור בבניינים ישנים.
"למרות הרצון העז של דיירים להתחדשות, המציאות מייצרת חסמים משמעותיים שדורשים התייחסות לאומית", אומרת גונן ברוש. "ראשית, יש לטפל במחסור החמור בכוח אדם, שמעכב ביצוע של פרויקטים קיימים ויוצר פקקים משמעותיים. המדינה צריכה למצוא פתרונות אלטרנטיביים, בין אם זה ייבוא עובדים זרים ממדינות אחרות, ובין אם זה תמריצים משמעותיים לקבלנים ישראלים".
היא מוסיפה, כי לצד כוח האדם יש לטפל גם בתשומות הבנייה ובפערי המיגון. "עליית תשומות הבנייה מקשה על היתכנות כלכלית של פרויקטים. התייקרות חומרי גלם, יחד עם ריבית גבוהה שמקשה על יזמים ועל דיירים לקחת מימון ביניים, יוצרת מצב שבו פרויקטים נעצרים גם כשיש רצון. בנוסף, המלחמה הדגישה את הפער העצום במיגון בין המרכז לפריפריה, במיוחד ביישובי הצפון והדרום. המדינה חייבת לתקצב ולתמרץ פרויקטים בפריפריה גם כשאין להם כדאיות כלכלית טהורה, מתוך הבנה שזו חובה ביטחונית לאומית. אנחנו צריכים לראות בהתחדשות העירונית לא רק פרויקט תכנוני אלא פרויקט חוסן לאומי. זו לא שאלה של נוחות, זו פשוט שאלה של הצלת חיים".
פחות חסמים, יותר ודאות: כך מקצרים את הדרך לממ"ד
עו"ד בבג'נוב מצביע על צעדים רגולטוריים שיכולים, לדבריו, לקצר את הדרך. "אחד הדברים המרכזיים הוא להפחית את אחוז ההסכמות הנדרש. היום נדרש רוב של 67 אחוז בכלל המתחם ו-60 אחוז בכל בניין. אפשר לשקול להוריד את זה ל-60 אחוז ואפילו פחות, כדי להקל על קידום פרויקטים. בנוסף, צריך להפחית בירוקרטיה. היום תהליך תב"ע לוקח שלוש או ארבע שנים, וגם הוצאת היתר לוקחת שלוש או ארבע שנים נוספות. מדובר בזמנים ארוכים מאוד, שמגיעים בקלות לשמונה שנים ויותר".
לדבריו, הפתרון אינו רק בחקיקה, אלא גם בדרך שבה הרשויות עובדות. "צריך להגדיל את כמות בודקי התוכניות ובודקי ההיתרים, להפחית את זמן התגובה של הרשות, ואולי אפילו לקבוע סנקציה במקרה של אי תגובה. בנוסף, חשוב שהרשויות יקדמו דברים במקביל, ולא יוסיפו עוד ועוד תנאים ודרישות בכל שלב".
שרון מבקש להחזיר את השיחה בסוף אל הדיירים עצמם, כי שם נמדדת ההצלחה של כל מדיניות וכל תוכנית. "המסר שלי הוא פשוט: אל תחכו לרעידת האדמה הבאה כדי להבין שהיה צריך להתחיל אתמול. אבל אני לא רוצה להפחיד, אני רוצה להזמין. בואו נשב, בלי התחייבות, בלי לחץ. בסיטי פרויקטים אנחנו לא מוכרים דירות, אנחנו מלווים משפחות בתהליך שמשנה להן את החיים".
לדבריו, חלק גדול מההתנגדויות בתחילת הדרך מתחלפות עם הזמן באמון. "יש לנו דיירים שאחרי שנכנסו לדירה החדשה אמרו לנו, 'אם הייתי יודע, הייתי מתחיל את זה לפני עשר שנים'. ויש כאלה שהתחילו את התהליך כמתנגדים הכי גדולים, וסיימו אותו כחברים שלנו לחיים. יש לנו דייר מבוגר שהילדים שלו ניהלו את התהליך מולנו, היו ספקנים והפכו גם אותו לכזה. הם לא רצו אותנו בשום אופן, אך לאחר שכל הבניין נתן בנו אמון, היו חייבים לתת גם הם. מכאלה שלא רצו לשמוע עלינו בשום אופן, בקבלת טופס האכלוס, ממש לפני 'עם כלביא', עם הממ"ד התקני, הם הגיעו אלינו למשרד במיוחד כדי לברך אותנו".
בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא אחד הכלים המרכזיים שיש לישראל כדי להתמודד עם בניינים ישנים, פערי מיגון וסיכונים ביטחוניים ותכנוניים. אבל כדי שהיא תממש את ההבטחה שלה, שלושת המרכיבים חייבים לעבוד יחד: יזמים שיכולים להוציא פרויקטים לפועל, דיירים שמקבלים החלטות ומבינים את המשמעות, ורשויות ומחוקקים שמקצרים תהליכים במקום להעמיס עליהם.
זו אינה רק שאלה של נדל"ן, וגם לא רק שאלה של איכות חיים. בניין ישן בלי ממ"ד ובלי חיזוק מציב בפני הדיירים שלו מציאות יומיומית של חוסר ודאות. לכן השאלה כבר אינה אם כדאי להתקדם, אלא כמה זמן עוד אפשר להרשות לעצמנו לחכות.
"בת ים עוברת מהפכה אמיתית, ואנחנו גאים להיות חלק ממנה", מסכם שרון. "מי שמתלבט, שיתקשר, שישאל, שיבדוק. הדבר היחיד שלא כדאי לעשות זה לחכות. כי בניין ישן לא הופך לחדש לבד, וזמן בנדל"ן הוא הדבר היקר ביותר שיש לנו".