העלייה המתמשכת במחירי הדיור בישראל, לצד סביבת ריבית משתנה ונטל מיסוי כבד יחסית, דחפו יותר ויותר משקיעים לבחון השקעה בנדל"ן באירופה, ובעיקר בקפריסין, יוון ופורטוגל, שם המחירים נמוכים יחסית והאווירה האנושית דומה למה שמוכר לנו מהבית.
עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומומחה להשקעות נדל"ן גלובליות, משוכנע שמי שמרחיק עד לליסבון מפספס את "המטבע" שנמצא ממש פה מתחת לפנס - בוקרשט, בירת רומניה. לדבריו, בירת רומניה אינה רק יעד זול אלא פלטפורמה אסטרטגית שמאפשרת מינוף בנקאי רחב, מבנה מיסוי מקומי מיטיב ושוק שכירות הנשען על תעסוקה טכנולוגית יציבה, וכל אלה יחד יוצרים הזדמנות יוצאת דופן למשקיע הישראלי.
"לישראלים יש נטייה לחשוב קודם על קפריסין או על דירות קטנות בתל אביב", הוא אומר, "אבל מי שמסתכל בצורה קרה על מספרים מבין שבוקרשט מציעה היום סט כלים אחר לגמרי לניהול הון". לדבריו, ההשוואה צריכה להיות לא רק בין מחירי דירות אלא בין מערכות פיננסיות.
ליבוביץ מתעכב על מה שהוא מכנה "הלוואת רפאים" במערכת הרומנית. בנקים מקומיים מעניקים למשקיעים זרים מימון של 60% עד 70% משווי הנכס לתקופות של עד 30 שנה, וההלוואות אינן מופיעות בדירוגי האשראי בישראל. "אפשר להחזיק משכנתה של 150 אלף יורו ברומניה ועדיין לקבל משכנתה בישראל כאילו היא לא קיימת", הוא אומר, "מבחינתי זה כלי מינוף משמעותי ששומר על גמישות פיננסית".
גם בנושא המיסוי הוא מדגיש כי המערכות הנפרדות מהוות יתרון. "עבור משקיע ישראלי המחזיק בדירה יחידה בארץ, רכישת נכס נוסף בישראל היא מהלך יקר הכולל 'קנס' בדמות מס רכישה של 8% ומעלה", אך רשויות המס בישראל בוחנות רק נכסים בתוך המדינה לצורך קביעת סטטוס "דירה יחידה".
"משמעות הדבר היא שרכישת וילה בבוקרשט מאפשרת לכם לשמר את הפטור ממס שבח במכירה עתידית של דירתכם בישראל, ולהימנע מתשלום מס רכישה מוגדל. משפחה המחזיקה דירה בתל אביב יכולה לרכוש וילת יוקרה ב-Balotesti, ועדיין להיחשב מבחינת רשות המיסים כבעלת דירה יחידה".
"בנוסף", הוא מציין, "בעוד בישראל תשלמו מאות אלפי שקלים על 'עצם הרכישה', בבוקרשט עלויות העסקה נמוכות דרמטית, ובפרויקטים נבחרים הן אף מגולמות במחיר הסופי".
ליבוביץ מפנה את תשומת הלב גם לשוק העבודה המקומי. כניסת ענקיות טכנולוגיה כמו Amazon, Microsoft ו-Oracle לאזור Pipera יצרה ביקוש קשיח לשכירות איכותית. "שיעור אבטלה של כ-0.6% מייצר יציבות שאין בהרבה ערים באירופה", הוא אומר. "זה לא שוק ספקולטיבי אלא שוק שמונע מעובדי הייטק עם הכנסה קבועה".
בהסתמך על דוח "Emerging Trends" ל-2026, הוא מציין כי בוקרשט מציעה תשואות שלא ניתן למצוא במערב: "התשואות בבוקרשט נעות בין 7.52% ל-8.5% בשנה באזורי ביקוש, לעומת כ-5.2% בלונדון ובפריז וכ-2.7% בממוצע בתל אביב. הפער הזה מסביר מדוע משקיעים מתחילים להסתכל מזרחה".
במישור המשפטי-מיסויי המקומי הוא מתאר את מודל ה-Micro Company הרומני, המאפשר לחברות קטנות לשלם מס של 3% על המחזור עד תקרה של 100 אלף יורו בשנה. בנוסף, הארנונה נמוכה ונעה בין 80 ל-200 יורו לשנה בלבד. "בהשוואה להוצאות השוטפות והמיסוי הכבד על הכנסות משכירות בישראל, מדובר בהבדל שמתרגם ישירות לרווח הנקי בכיס שלכם בכל חודש".
"הנתונים הכלכליים מצביעים על כך שחלון ההזדמנויות בבוקרשט נמצא בשיאו, אך הוא אינו אינסופי", הוא מסכם. "עם עליית מחירים של 15% בשנת 2025 בלבד, השוק הרומני נמצא בתהליך הבשלה מהיר. האסטרטגיה ברורה: מי שנכנס היום קונה במחירי בוקרשט של פעם; מי שיחכה שנתיים, ימצא את עצמו קונה במחירי פראג או בודפשט".